Zabezpieczanie się przed urzędnikami ds. Pożyczek hipotecznych
To strasznie miłe, że pożyczkodawcy oferują darmowe pożyczki. Przynajmniej tak to wygląda. Pomyśl o wszystkich reklamach internetowych, które widziałeś, w których pożyczkodawca twierdzi, że oferuje pożyczki po bardzo niskich stawkach bez ponoszenia dodatkowych kosztów.
Czy zastanawiałeś się kiedyś, jak mogą to zrobić? Jeśli nie naliczają opłat, pieniądze muszą skądś pochodzić. Pomaga to wyjaśnić sytuację, gdy zrozumiesz, w jaki sposób urzędnik pożyczkowy zarabia pieniądze.
Jak spłacają się pożyczkodawcy hipoteczni
Urzędnicy udzielający pożyczki otrzymują zapłatę w sposób, który nazywają „z przodu” i / lub „z tyłu”. Jeśli oficer pożyczki zarabia na froncie, oznacza to, że pobiera opłaty za rzeczy, które możesz zobaczyć. Pieniądze te są albo z kieszeni, albo są włączane do pożyczki przy podpisywaniu dokumentów. Są to między innymi opłaty za przetwarzanie i inne opłaty dodatkowe za przetwarzanie kredytu. Jeśli urzędnik ds. Pożyczek zarabia na odwrocie, oznacza to, że bank otrzymuje pieniądze jako rodzaj prowizji za złożenie pożyczki. To pieniądze, których nie widzisz.
Kiedy pożyczkodawcy twierdzą, że udzielają ci pożyczki „bez kieszeni” lub „bez opłat”, nadal zarabiają pieniądze, ale obciążają je „z tyłu”. Chociaż bank wypłaca teraz urzędnikowi pożyczającemu te pieniądze, tak naprawdę pochodzi on od pożyczkobiorcy w postaci wyższej stopy procentowej. Pożyczkodawcy, którzy nie pobierają opłat z przodu, mogą pobierać wyższą stawkę, aby zrekompensować utracone opłaty. W rzeczywistości bank mógłby zarabiać w ten sposób znacznie więcej pieniędzy, ponieważ otrzymują wyższe odsetki przez prawdopodobnie 30 lat lub dłużej.
(Dowiedz się, jak stopy procentowe wpływają na zmiany na rynku mieszkaniowym, w jaki sposób Twoja stopa hipoteczna? )
Porównywanie pożyczek w celu znalezienia najlepszej oferty
Jak porównać pożyczki, aby upewnić się, która oferta jest dla Ciebie najlepsza? Musisz zrozumieć coś, co nazywa się roczną stopą procentową (APR).
Ubiegając się o pożyczkę, urzędnik pożyczkowy musi podać szacunek w dobrej wierze. Na podstawie tych szacunków można znaleźć RRSO. RRSO pokazuje ci cały koszt pożyczki w ujęciu rocznym. Uwzględnia koszt opłat oraz stopę procentową. Porównując szacunki w dobrej wierze i ich RRSO, możesz lepiej zrozumieć, co planują obciążyć Cię opłatą.
Czy ta pożyczka jest naprawdę darmowa? Jak mówią, nie ma czegoś takiego jak darmowy lunch. Być może nie płacisz teraz z własnej kieszeni, ale albo płacisz teraz, albo ostatecznie później. Wiele razy lepiej jest płacić opłaty teraz, aby uzyskać niższą stawkę niż płacić wyższą stawkę przez 30 lat.
Co prawdopodobnie myśli o pożyczkodawcy
Pamiętaj, że urzędnicy ds. Pożyczek są sprzedawcami; zarabiają, sprzedając ci coś. W takim przypadku sprzedają ci pożyczkę. Jeśli mówią ci, że to dobry czas na refinansowanie, musisz dowiedzieć się, ile ta pożyczka będzie cię kosztować. Aby to zrobić, musisz zastanowić się, ile opłat z własnej kieszeni będziesz płacić, jeśli oprocentowanie kredytu jest niższe i czy będziesz w pożyczce wystarczająco długo, aby odzyskać te wydatki. Jeśli otrzymujesz niższe oprocentowanie i nie płacisz opłat, może to być lepsza oferta niż obecnie. W takim przypadku pożyczka bez opłaty może być dobrym pomysłem.
Uważaj na oficera pożyczki, który chce nadal sprzedawać ci hipotekę o zmiennej stopie procentowej (ARM) po ARM po ARM dla tej samej nieruchomości. Mechanizmy ARM są dobrym wyborem dla niektórych osób, zwłaszcza tych, które wiedzą, że nie będą w domu ani na pożyczce zbyt długo. Jeśli jednak planujesz zostać w domu przez długi czas, ARM może nie być dobrym wyborem.
Urzędnicy ds. Pożyczek otrzymują pieniądze za każdą udzieloną pożyczkę. Dlatego przydaje im się jak najwięcej pożyczek. Jednym ze sposobów na to jest zachęcenie ludzi do ARM, które mogą wymagać częstego refinansowania.
(Przeczytaj Prawdziwą ekonomię refinansowania kredytu hipotecznego, aby dowiedzieć się więcej o tej koncepcji.)
Broker vs. Bank
Nie wszyscy zgadzają się na to porównanie. Są dobrzy i źli brokerzy i bankierzy. Zaletą korzystania z brokera jest to, że mogą robić zakupy w różnych bankach w celu uzyskania najniższych stawek. Zaletą bezpośredniego korzystania z banku jest to, że nie muszą płacić brokerowi. Jeśli broker może znaleźć niższą stawkę, obciążyć ją opłatą i nadal oferować najniższą łączną stawkę, może to być najlepszy wybór.
Będziesz musiał odrobić pracę domową i porównać szacunki w dobrej wierze, aby się upewnić. Pamiętaj, że oficer pożyczki decyduje o tym, ile pieniędzy chce zarobić do pewnego stopnia - może mieć miejsce na negocjacje. Nie zawsze oczekuj, że brokerzy zapewnią ci najlepszą stawkę, jaką mogą. Mogą nie mówić ci o najniższej stawce, jaką mogą zaoferować, ponieważ oferując stawkę, którą pierwotnie podali, mogą otrzymywać więcej prowizji na zapleczu.
Odrób pracę domową
Chociaż wiele pożyczek udzielonych przez urzędników / banki pożyczkowe podczas krachu subprime w sezonie 2007/08 zakończyło się wykluczeniem, nie musisz się tym przejmować, nawet jeśli odrobisz pracę domową. Jednym z największych problemów tamtej epoki było zbyt luźne wymagania kredytowe. Banki udzielały pożyczek osobom, którym odmawiały. Coś zwanego wspomnianą pożyczką stało się bardziej powszechne. Ludzie byli w stanie „stwierdzić”, ile zarobili, zamiast musieć to udowodnić. Wiele osób stwierdziło więcej niż w rzeczywistości.
Ponadto ubezpieczyciele byli pod presją zatwierdzania pożyczek, co mogło nie mieć sensu, ponieważ konkurowali z innymi bankami, które zatwierdzały te pożyczki. Pamiętaj, że ostatecznie chodzi o sprzedaż.
Dolna linia
Jak najlepiej się chronić? Wykonaj swoje badania. Robić zakupy. Nie akceptuj pierwszego szacunku w dobrej wierze. Uzyskaj kilka szacunków. Porównaj RRSO na każdym z nich. Przejdź do brokerów i bankierów, aby zobaczyć, co oferują.
Uważaj na oficera pożyczki, który nie pyta cię, jak długo będziesz mieszkać w domu. Jeśli nie zadadzą ci pytań, nie wiedzą, która pożyczka najbardziej Ci odpowiada. Jeśli planujesz przebywać w domu tylko przez krótki czas, możesz rozważyć użycie ARM. Jeśli zamierzasz tam być przez długi czas, rozważ pożyczkę na 30 lat. Co więcej, jeśli dzień nadejdzie i możesz sobie na to pozwolić, spłacaj dodatkowo co miesiąc pożyczkę na 30 lat i spłacaj w ciągu 15 lat.