Domy na wynajem: jak działa proces

Jeśli jesteś jak większość nabywców domów, będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, aby sfinansować zakup nowego domu. Aby się zakwalifikować, musisz mieć dobrą zdolność kredytową i gotówkę na zaliczkę. Bez nich tradycyjna droga do domu może nie być opcją.

Istnieje jednak alternatywa: umowa dzierżawy na własny rachunek, w której wynajmujesz dom na określony czas, z opcją zakupu przed wygaśnięciem umowy najmu. Umowy dzierżawy na własność składają się z dwóch części: standardowej umowy najmu i opcji zakupu. Oto podsumowanie tego, na co należy uważać i jak działa proces wynajmu własnego. Jest to bardziej skomplikowane niż wynajem i musisz podjąć dodatkowe środki ostrożności, aby chronić swoje interesy. Pomoże ci to ustalić, czy oferta jest dobrym wyborem, jeśli chcesz kupić dom.

Kluczowe dania na wynos

• Umowa dzierżawy na własność to umowa, w której zobowiązujesz się wynająć nieruchomość na czas określony z opcją zakupu przed wygaśnięciem umowy najmu.
• Umowy najmu obejmują standardową umowę najmu, a także opcję zakupu nieruchomości w późniejszym terminie.
• Zrozum, że umowy dzierżawy dają ci prawo do zakupu domu po wygaśnięciu dzierżawy, podczas gdy umowy kupna dzierżawy wymagają od ciebie zakupu.
• Płacisz czynsz przez cały okres dzierżawy, a w niektórych przypadkach procent ceny jest stosowany do ceny zakupu.
• W przypadku niektórych umów dzierżawy na własność może być konieczne utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw.

Domy na wynajem: jak działa proces

Bezzwrotne opłaty z góry

W umowie dzierżawy na własność użytkownik (jako kupujący) płaci sprzedającemu jednorazową, zwykle niepodlegającą zwrotowi, opłatę wstępną zwaną opłatą opcyjną, pieniędzmi opcji lub wynagrodzeniem za opcję. Opłata ta daje możliwość zakupu domu do pewnego dnia w przyszłości. Opłata za opcję jest często negocjowana, ponieważ nie ma standardowej stawki. Mimo to opłata zwykle waha się między 2, 5% a 7% ceny zakupu.

Opcja dzierżawy a zakup dzierżawy

Należy zauważyć, że istnieją różne rodzaje umów dzierżawy na własny rachunek, przy czym niektóre z nich są bardziej przyjazne dla konsumenta i elastyczne niż inne. Umowy opcji najmu dają ci prawo, ale nie obowiązek, zakupu domu po wygaśnięciu umowy najmu. Jeśli zdecydujesz się nie kupować nieruchomości po zakończeniu najmu, opcja po prostu wygasa i możesz odejść bez obowiązku dalszego płacenia czynszu lub zakupu.

Uważaj na umowy dzierżawy z opcją zakupu. Dzięki nim możesz być prawnie zobowiązany do zakupu domu pod koniec najmu, niezależnie od tego, czy możesz sobie na to pozwolić, czy nie. Aby mieć opcję zakupu bez obowiązku, musi to być umowa opcji leasingu. Ponieważ odszyfrowanie może być trudne, zawsze dobrze jest zapoznać się z umową z wykwalifikowanym prawnikiem przed podpisaniem umowy, aby poznać swoje prawa i dokładnie to, w co się pakujesz.

Uzgodnienie ceny zakupu

Umowy dzierżawy na własny rachunek powinny określać, kiedy i jak ustala się cenę zakupu domu. W niektórych przypadkach Ty i sprzedawca uzgadniacie cenę zakupu w momencie podpisania umowy, często po cenie wyższej niż bieżąca wartość rynkowa. W innych sytuacjach cena jest ustalana w momencie wygaśnięcia umowy najmu na podstawie bieżącej wartości rynkowej nieruchomości. Wielu kupujących woli „zablokować” cenę zakupu, szczególnie na rynkach, na których ceny domów rosną.

Stosowanie czynszu do zleceniodawcy

Zapłacisz czynsz przez cały okres najmu. Pytanie brzmi, czy część każdej płatności jest stosowana do ostatecznej ceny zakupu. Na przykład, jeśli płacisz czynsz w wysokości 1200 USD co miesiąc przez trzy lata, a 25% tej kwoty jest przeznaczane na zakup, otrzymasz 10 800 USD kredytu czynszowego (1200 USD x 0, 25 = 300 USD; 300 USD x 36 miesięcy = 10800 USD). Zazwyczaj czynsz jest nieco wyższy niż stawka bieżąca dla obszaru, aby zrekompensować otrzymany kredyt czynszowy. Ale upewnij się, że wiesz, co otrzymujesz za zapłacenie tej premii.

W niektórych umowach całość lub część pieniędzy opcji, które musisz zapłacić, mogą zostać doliczone do ostatecznej ceny zakupu w momencie zamknięcia.

Utrzymanie domu na wynajem

W zależności od warunków umowy możesz być odpowiedzialny za utrzymanie nieruchomości i opłacenie napraw. Zwykle jest to obowiązek właściciela, dlatego należy uważnie przeczytać drobny wydruk umowy. Ponieważ sprzedawcy są ostatecznie odpowiedzialni za wszelkie opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki i ubezpieczenia (w końcu to wciąż ich dom), zazwyczaj wybierają pokrycie tych kosztów. Tak czy inaczej, będziesz potrzebować polisy ubezpieczeniowej najemcy, aby pokryć straty na mieniu osobistym i zapewnić ubezpieczenie od odpowiedzialności, jeśli ktoś dozna obrażeń podczas pobytu w domu lub przypadkowo kogoś zrani.

Upewnij się, że wymagania dotyczące konserwacji i naprawy są wyraźnie określone w umowie (poproś swojego adwokata o wyjaśnienie swoich obowiązków). Utrzymanie nieruchomości, np. Koszenie trawnika, grabienie liści, czyszczenie rynien itp., Różni się bardzo od wymiany uszkodzonego dachu lub doprowadzenia prądu do stanu normalnego. Niezależnie od tego, czy będziesz odpowiedzialny za wszystko, czy tylko kosisz trawnik, skontroluj dom, zamów wycenę i upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne przed podpisaniem czegokolwiek.

Kupno nieruchomości

To, co stanie się po zakończeniu umowy, zależy częściowo od rodzaju podpisanej umowy. Jeśli masz umowę dzierżawy z opcją najmu i chcesz kupić nieruchomość, prawdopodobnie będziesz musiał uzyskać kredyt hipoteczny (lub inne finansowanie), aby w całości spłacić sprzedającemu.

I odwrotnie, jeśli zdecydujesz się nie kupować domu lub nie będziesz w stanie zapewnić finansowania do końca okresu najmu, opcja wygasa i wyprowadzasz się z domu, tak jakbyś wynajmował jakąkolwiek inną nieruchomość. Prawdopodobnie stracisz wszystkie pieniądze zapłacone do tego momentu, w tym pieniądze na opcje i wszelkie zarobione kredyty na czynsz, ale nie będziesz zobowiązany do dalszego wynajmu lub zakupu domu.

Jeśli masz umowę najmu, możesz być prawnie zobowiązany do zakupu nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu. Może to być problematyczne z wielu powodów, zwłaszcza jeśli nie jesteś w stanie zabezpieczyć kredytu hipotecznego. Umowy opcji dzierżawy są prawie zawsze lepsze niż umowy dzierżawy, ponieważ oferują większą elastyczność i nie ryzykujesz pozwania, jeśli nie chcesz lub nie możesz kupić domu po wygaśnięciu dzierżawy.

Postępuj tak samo, jak w przypadku zakupu domu: dołóż należytej staranności, zbadaj okolicę, porównaj ceny z innymi domami w pobliżu, sprawdź umowę i zbadaj historię sprzedawcy.

Idealny kandydat do wynajęcia

Umowa dzierżawy na własność może być doskonałą opcją, jeśli jesteś początkującym właścicielem domu, ale nie jesteś jeszcze gotowy finansowo. Umowy te dają Ci możliwość uporządkowania finansów, poprawy zdolności kredytowej i zaoszczędzenia pieniędzy na zaliczce, jednocześnie „zamykając” dom, który chcesz posiadać. Jeśli pieniądze opcji i / lub procent czynszu idą w kierunku ceny zakupu, co często robią, możesz również zbudować trochę kapitału.

Chociaż umowy dzierżawy na własność tradycyjnie były skierowane do osób, które nie kwalifikują się do uzyskania pożyczek zgodnych z normami, istnieje druga grupa kandydatów, którzy w dużej mierze zostali pominięci przez branżę dzierżawy na własność: ludzie, którzy nie mogą uzyskać kredytów hipotecznych drogie, niezgodne rynki kredytowe. „Na drogich rynkach nieruchomości miejskich, gdzie standardowe pożyczki typu jumbo (niespełniające wymogów) są standardem, istnieje duże zapotrzebowanie na lepsze rozwiązanie dla rentownych, godnych kredytu osób, które nie mogą jeszcze uzyskać kredytu hipotecznego lub go nie chcą ”, Mówi Marjorie Scholtz, założycielka i dyrektor generalny Verbhouse, firmy rozpoczynającej działalność w San Francisco, która na nowo definiuje rynek czynszów własnych.

„Gdy ceny mieszkań rosną, a coraz więcej miast wycenia się zgodnie ze stosownymi limitami kredytowymi i wpycha w duże pożyczki, problem przenosi się z konsumentów na sektor finansów domowych”, mówi Scholtz. Przy ścisłych wytycznych dotyczących automatycznego gwarantowania emisji i wymaganiach dotyczących przedpłat w wysokości od 20% do 40%, nawet osoby zdolne finansowo mogą mieć problemy z uzyskaniem finansowania na tych rynkach.

„Wszystko, co niezwykłe - na przykład w dochodach - powoduje, że osoby dobrze zarabiające osiągają status„ wartości odstającej ”, ponieważ ubezpieczyciele nie mogą dopasować ich starannie do pudełka”, mówi Scholtz. Obejmuje to osoby o nietradycyjnych dochodach, osoby prowadzące działalność na własny rachunek lub osoby zatrudnione na podstawie umowy lub posiadające nieuregulowane amerykańskie kredyty (np. Cudzoziemcy) - a także osoby, którym po prostu brakuje ogromnych 20–40% zaliczek wymaganych przez banki na kredyty niespełniające warunków.

Rynki o wysokich kosztach nie są oczywistym miejscem, w którym można znaleźć nieruchomości na wynajem, co czyni Verbhouse niezwykłym. Ale wszyscy potencjalni nabywcy domów z czynszem na własność skorzystaliby na próbach zapisania cech skupiających się na konsumentach w umowach z czynszem na własność: opłata za opcję i część każdej opłaty czynszowej obniżają cenę zakupu za dolar, cena wynajmu i zakupu jest zamknięta na okres do pięciu lat, a uczestnicy mogą budować kapitał własny i zyskiwać na wartości rynkowej, nawet jeśli zdecydują się nie kupować. Według Scholtza uczestnicy mogą „wypłacić” według godziwej wartości rynkowej: Verbhouse sprzedaje dom, a uczestnik utrzymuje aprecjację rynku wraz z wszelkimi kapitałami, które zgromadzili dzięki płatnościom „odkupu” czynszu.

Przed podpisaniem umowy

Chociaż wynajmujesz przed zakupem, dobrym pomysłem jest zachowanie takiej samej należytej staranności, jakbyś kupował dom wprost. Jeśli rozważasz wynajem nieruchomości na własność, koniecznie:

• Wybierz odpowiednie warunki. Zawrzyj umowę opcji leasingu zamiast umowy zakupu leasingu.
• Sprowadź pomoc. Zatrudnij wykwalifikowanego prawnika zajmującego się nieruchomościami, aby wyjaśnić umowę i pomóc Ci zrozumieć swoje prawa i obowiązki. Możesz wynegocjować niektóre punkty przed podpisaniem umowy lub uniknąć umowy, jeśli nie jest ona dla ciebie wystarczająco korzystna.
• Zbadaj umowę. Upewnij się, że rozumiesz:
• terminy (co należy zrobić, kiedy)
• opłata za opcję i opłaty za czynsz - i ile z nich dotyczy ceny zakupu
• jak ustala się cenę zakupu
• jak skorzystać z opcji zakupu (na przykład sprzedawca może wymagać uprzedniego pisemnego powiadomienia o zamiarze zakupu)
• czy zwierzęta są akceptowane
• kto jest odpowiedzialny za utrzymanie, opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów, podatki od nieruchomości i tym podobne.
• Zbadaj dom. Zamów niezależną wycenę, uzyskaj kontrolę nieruchomości, upewnij się, że podatki od nieruchomości są aktualne i upewnij się, że na nieruchomości nie ma żadnych zastawów.
• Zbadaj sprzedawcę. Sprawdź raport kredytowy sprzedawcy, aby znaleźć oznaki problemów finansowych i uzyskaj raport tytułowy, aby zobaczyć, jak długo sprzedawca jest właścicielem nieruchomości - im dłużej jest właścicielem i im więcej kapitału, tym lepiej.
• Podwójne sprawdzenie. Na jakich warunkach straciłbyś opcję zakupu nieruchomości? Zgodnie z niektórymi umowami tracisz to prawo, jeśli spóźnia Cię tylko jedna opłata czynszowa lub jeśli nie powiadomisz sprzedawcy na piśmie o swoim zamiarze zakupu.

Dolna linia

Umowa dzierżawy na własność pozwala potencjalnym nabywcom domów na natychmiastowe wprowadzenie się do domu, z kilkuletnią pracą nad poprawą wyników kredytowych i / lub oszczędzaniem na zaliczkę przed próbą uzyskania kredytu hipotecznego. Oczywiście muszą być spełnione pewne warunki, zgodnie z umową najmu na własny rachunek. Nawet jeśli agent nieruchomości pomaga w procesie, koniecznie skonsultuj się z wykwalifikowanym prawnikiem, który może wyjaśnić umowę i twoje prawa, zanim cokolwiek podpiszesz.