Subprime Lending: Pomocna dłoń czy podstępna?
Subprime to klasyfikacja pożyczek oferowanych według stawek wyższych niż stawka podstawowa dla osób, które nie są w stanie zakwalifikować się do pożyczek o podstawowej stopie procentowej. Zwykle dzieje się tak, gdy kredytobiorcy mają słabe kredyty, w wyniku czego pożyczkodawca postrzega je jako podwyższone ryzyko.
Kwalifikacja pożyczki opiera się na wielu czynnikach, w tym dochodzie, aktywach i zdolności kredytowej. W większości przypadków kredytobiorcy subprime mają wokół siebie znaki zapytania w co najmniej jednym z tych obszarów, takie jak zły rating kredytowy lub niemożność udowodnienia dochodu. Na przykład osoba o zdolności kredytowej poniżej 620 lub bez aktywów prawdopodobnie nie będzie kwalifikować się do tradycyjnej hipoteki i będzie musiała skorzystać z pożyczki subprime, aby uzyskać niezbędne finansowanie. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się więcej o tego rodzaju pożyczkach i o tym, jak zyskała złą reputację.
Subprime vs. główny
Poza wyższymi stopami procentowymi niż pożyczki o podstawowej stopie procentowej, pożyczki subprime często wiążą się z wyższymi opłatami. I w przeciwieństwie do pożyczek o podstawowej stopie procentowej, które są dość podobne od pożyczkodawcy do pożyczkodawcy, pożyczki typu subprime różnią się znacznie. Do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych i warunków stosuje się proces znany jako wycena oparta na ryzyku - im gorszy kredyt, tym droższa pożyczka.
Pożyczki typu subprime są zwykle wykorzystywane do finansowania hipotek. Często obejmują one kary przedpłaty, które nie pozwalają pożyczkobiorcom spłacić pożyczki wcześniej, co utrudnia i kosztuje refinansowanie lub wycofanie pożyczki przed końcem jej okresu. Niektóre z tych pożyczek mają również terminy zapadalności, które wymagają dużej płatności końcowej. Jeszcze inne mają sztucznie niskie stawki wstępne, które znacznie podnoszą się, zwiększając miesięczną płatność nawet o 50%.
Pożyczkobiorcy często nie zdają sobie sprawy, że pożyczka jest pożyczką subprime, ponieważ pożyczkodawcy rzadko używają tej terminologii. Z perspektywy marketingowej „subprime” nie jest atrakcyjnym terminem. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj: Subprime Is Często Subpar .)
Historia
Community Reinvestment Act z 1977 r., A następnie liberalizacja przepisów, dały kredytodawcom silną motywację do pożyczania pieniędzy pożyczkobiorcom o niskich dochodach. Ustawa o deregulacji i kontroli walutowej z 1980 r. Umożliwiła pożyczkodawcom nałożenie wyższych stóp procentowych na pożyczkobiorców o niskiej wiarygodności kredytowej. Następnie Ustawa o alternatywnym parytecie transakcji hipotecznych, uchwalona w 1982 r., Umożliwiła stosowanie pożyczek o zmiennej stopie procentowej i płatności balonowych. Wreszcie ustawa o reformie podatkowej z 1986 r. Wyeliminowała odliczanie odsetek od kredytów konsumpcyjnych, ale zachowała odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego. Akty te wprawiają w ruch napływ pożyczek subprime. (Aby dowiedzieć się więcej, przeczytaj: Odliczenie podatku od odsetek .)
Z czasem firmy dostosowały się do tego zmieniającego się otoczenia, a ekspansja kredytów subprime zaczęła się na dobre. Podczas gdy kredyty typu subprime są dostępne na różne zakupy, kredyty hipoteczne są najważniejszym elementem dla większości konsumentów, więc wzrost kredytów subprime w naturalny sposób wpłynął na rynek kredytów hipotecznych. Według statystyk opublikowanych przez Zarząd Rezerwy Federalnej w 2004 r., Od 1994 do 2003 r., Kredyty subprime rosły w tempie 25% rocznie, co czyni go najszybciej rozwijającym się segmentem amerykańskiego przemysłu hipotecznego. Ponadto Zarząd Rezerwy Federalnej wymienia wzrost jako „prawie dziesięciokrotny wzrost w ciągu zaledwie dziewięciu lat”.
Dobry
Pożyczki typu subprime zwiększyły możliwości posiadania domów, dodając dziewięć milionów gospodarstw domowych do szeregów właścicieli domów w ciągu mniej niż dekady i wyrzucając Stany Zjednoczone na najwyższy poziom w krajach rozwiniętych pod względem stawek domów, na równi z Wielką Brytanią i nieco za Hiszpanią, Finlandia, Irlandia i Australia, zgodnie z Rezerwą Federalną. Ponad połowa osób dodanych do grona nowych właścicieli domów to mniejszości. Ponieważ kapitał własny jest podstawowym narzędziem oszczędności dla znacznego odsetka ludności, własność domu jest dobrym sposobem na budowanie bogactwa.
Źli
Pożyczki subprime są drogie. Mają wyższe stopy procentowe i często towarzyszą im przedpłaty i inne kary. Pożyczki o zmiennym oprocentowaniu są szczególnie niepokojące, ponieważ płatności mogą gwałtownie wzrosnąć wraz ze wzrostem stóp procentowych. (Aby dowiedzieć się więcej o pożyczkach o zmiennym oprocentowaniu, zobacz Kredyty hipoteczne: Stałe oprocentowanie vs. Regulowane oprocentowanie i American Dream Or Mortgage Nightmare? ) Zbyt często pożyczki subprime są udzielane osobom, które nie mają innego sposobu na dostęp do funduszy i słabo rozumieją mechanika pożyczki.
Jeśli chodzi o pożyczki, pośpiech, aby wprowadzić nowe transakcje, może prowadzić do niechlujnych praktyk biznesowych, takich jak udzielanie pożyczek bez wymagania od pożyczkobiorców udokumentowanego dowodu dochodu i bez względu na to, co się stanie, jeśli stopy procentowe wzrosną. Może to okazać się ryzykowne, jeśli ludzie nie będą w stanie spłacić pożyczek, a wskaźniki utraty oprocentowania wzrosną. W 2007 r. New Century Financial Corp, który był wówczas popularnym pożyczkodawcą hipotecznym subprime, złożył wniosek o ogłoszenie upadłości
Brzydki
Ponieważ pożyczkobiorcy subprime zasadniczo nie są sprzyjającymi kandydatami na bardziej tradycyjne pożyczki, pożyczki subprime mają zwykle znacznie wyższe odsetki za zwłokę niż pożyczki o podstawowej stopie procentowej. Gdy stopy procentowe gwałtownie rosną, a wartości mieszkaniowe stagnują lub spadają, efekty tętnienia są odczuwalne w całej branży.
Brak zdolności kredytobiorców do spłaty lub refinansowania (z powodu kar przedpłaty) powoduje, że kredytobiorcy stają się niewypłacalni. Wraz ze wzrostem wskaźników wykluczenia kredytodawcy upadają. Ostatecznie inwestorzy, którzy kupili papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką w oparciu o kredyty subprime, również ucierpią w przypadku niewywiązania się z pożyczek bazowych. (Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak to działa, przeczytaj Behind The Scenes of Mortgage .)
Kupujący Strzeż się
Pożyczki subprime, wykorzystywane w sposób odpowiedzialny przez pożyczkodawców, mogą zapewnić siłę nabywczą osobom, które w innym przypadku nie miałyby dostępu do funduszy. Jednak, jak pokazuje kryzys kredytów hipotecznych subprime z lat 2007–2010, kredyty subprime mogą być bardzo ryzykowne. (Aby uzyskać szczegółowe informacje na temat kryzysu na rynku subprime, przeczytaj: The Fuel That Fed The Subprime Meltdown ).