Zrozumienie indeksu obudowy Case-Shillera

Prawdopodobnie słyszałeś o indeksie Case-Shillera wielokrotnie wspominanym w wiadomościach. Może wiesz, że ma to związek z cenami domów i rynkiem mieszkaniowym. Ale czym dokładnie jest ten indeks i jak na ciebie wpływa?

Co to jest indeks Case-Shillera?
Indeks Case-Shillera został opracowany w latach osiemdziesiątych przez trzech ekonomistów: Allana Weissa, Karla Case'a i Roberta Shillera. Później trio utworzyło firmę, która sprzedała swoje badania; firma została zakupiona przez Fiserv, Inc., która zestawia dane za indeksem. Dane są następnie dystrybuowane przez Standard & Poor's.

Indeks, formalnie znany jako indeks cen domowych S & P / Case-Shiller, w rzeczywistości nie jest wcale jednym indeksem. Naprawdę istnieje kilka indeksów:

• Krajowy wskaźnik cen mieszkań, który obejmuje dziewięć głównych podziałów spisów powszechnych. Jest obliczany kwartalnie i publikowany w ostatni wtorek lutego, maja, sierpnia i listopada.
  
• 10-miejski złożony indeks, który obejmuje Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nowy Jork, San Diego, San Francisco i Waszyngton, DC.
  
• 20-miejski kompozytowy indeks, który obejmuje wszystkie powyższe miasta oraz Atlantę, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle i Tampę.
  
• Dwadzieścia indywidualnych indeksów obszarów metra dla każdego z miast wymienionych powyżej.

Indeksy, oprócz indeksu krajowego, są publikowane w ostatni wtorek każdego miesiąca o 9 rano EST. W zgłaszanych danych występuje dwumiesięczny czas opóźnienia, więc raport wydany w maju obejmuje sprzedaż domów tylko do marca.

Każdy indeks mierzy zmiany cen jednorodzinnych domów jednorodzinnych (zwanych także domami) przy użyciu metody powtórnej sprzedaży, która porównuje ceny sprzedaży tych samych nieruchomości w czasie. Nowa konstrukcja jest wykluczona - ponieważ domy te nie były wcześniej sprzedawane, nie ma sposobu, aby obliczyć, jak zmieniły się ich ceny sprzedaży, dopóki nie będą mieli dwóch właścicieli (w tym momencie nie są już nowymi budowlami). Mieszkania własnościowe i spółdzielnie nie są uwzględnione w żadnym z głównych indeksów; istnieje jednak osobny indeks mieszkań, który śledzi ceny mieszkań na pięciu głównych rynkach: w Bostonie, Chicago, Nowym Jorku, Los Angeles i San Francisco.

Rodzaje sprzedaży śledzone przez indeksy Case-Shiller są nazywane transakcjami sprzedaży na warunkach rynkowych. Są to transakcje, w których dom został sprzedany po wartości rynkowej, a dane o cenie sprzedaży można wykorzystać do uzyskania dokładnego obrazu sytuacji na rynku mieszkaniowym. Transakcja, w której matka sprzedała synowi dom za korzystną cenę poniżej ceny rynkowej, nie zostałaby uwzględniona w żadnym indeksie Case-Shiller, ponieważ nie odzwierciedla dokładnie ogólnej aktywności na rynku mieszkaniowym. Sprzedaż wykluczenia jest uwzględniona w indeksach, ponieważ sprzedaż między bankiem a osobą fizyczną jest uważana zarówno za sprzedaż na zasadach rynkowych, jak i sprzedaż wielokrotną.

Z indeksu wyłączone są również nieruchomości, których oznaczenie zmienia się (nieruchomość, która niedawno była uważana za dom, ale obecnie jest to mieszkanie), nie byłaby uwzględniana), sprzedaż tuż przed lub po radykalnej zmianie nieruchomości (np. Dom z dwiema sypialniami do domu z pięcioma sypialniami) i transakcji, które wydają się zawierać błędy danych (na przykład dom sprzedany za 100 000 USD, później zgłoszony jako sprzedany za 10 000 USD).

Dlaczego ceny domów mają znaczenie
Oczywiście, jeśli chcesz kupić lub sprzedać nieruchomość mieszkalną, będziesz zainteresowany, czy ceny domów będą rosły, czy spadały, oraz o ile. Jeśli sprzedajesz, a ceny wydają się rosnąć, możesz wstrzymać się ze sprzedażą, czekając i sprawdzając, czy ceny nadal rosną. Jeśli kupujesz i widzisz, że ceny rosną, możesz przyspieszyć decyzję o zakupie, dopóki nie zostaną jeszcze oferty. Lub jeśli ceny spadają, możesz sprawdzić, czy możesz powstrzymać się z zakupem, podczas gdy ceny nadal spadają. Oczywiście żadna osoba ani indeks nie jest w stanie przewidzieć, co stanie się z cenami domów.

Nawet jeśli nie kupujesz ani nie sprzedajesz domu, ceny domów są wskaźnikiem wydajności gospodarki w szerszej perspektywie. Czy ludzie mają pewność, że teraz jest dobry moment na dokonanie dużej, drogiej inwestycji? Jak dobrze dany region geograficzny radzi sobie ekonomicznie? Jak radzą sobie firmy, które mają duży udział w sektorze mieszkaniowym? Indeks Case-Shillera zapewnia wgląd we wszystkie te pytania.

Możliwe jest nawet skorzystanie ze zmian cen domów pośrednio poprzez inwestowanie w kontrakty futures i opcje S & P / Case-Shiller Home Price Indexs (CSI). Ten rodzaj inwestycji jest zalecany firmom, takim jak deweloperzy nieruchomości i nieruchomości, bankom, kredytodawcom hipotecznym i dostawcom domów, aby pomóc im zmniejszyć ryzyko dużych udziałów w sektorze mieszkaniowym. Nawet firmy, które mają niewiele lub nie mają nic wspólnego z mieszkaniem, mogą chcieć zainwestować w te produkty, aby zdywersyfikować ryzyko inwestycyjne, na które są narażone.

Wreszcie, wiele osób zainwestowało co najmniej tyle samo, jeśli nie więcej, w swoje domy, co w akcje. Ruchy cen domów mają zatem znaczący wpływ na całkowitą wartość ich portfeli.

Alternatywne wskaźniki mieszkaniowe
Indeksy Case-Shiller, choć być może najbardziej znane, nie są jedynymi wskaźnikami śledzącymi ceny domów.

Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa USA (FHFA) publikuje kwartalny wskaźnik cen mieszkań, który sprytnie nazwał HPI (lub Indeks cen mieszkań). W swoich obliczeniach wykorzystuje metodę powtarzalnej sprzedaży Case-Shiller, ale obejmuje 363 obszary metropolitalne i obejmuje refinansowanie, a nie tylko sprzedaż. Według FHFA, indeks ten obejmuje tylko „nieruchomości jednorodzinne, których hipoteki zostały zakupione lub objęte sekurytyzacją przez Fannie Mae lub Freddie Mac od stycznia. Bardzo duże hipoteki, znane jako duże kredyty hipoteczne, nie są kupowane ani sekurytyzowane przez Fannie Mae lub Freddie Mac, więc te hipoteki nie są uwzględnione w indeksie.

Firma o nazwie First American CoreLogic opracowuje Indeks cen domów LoanPerformance . Wykorzystuje również dane dotyczące powtórnej sprzedaży, ale jest o wiele bardziej kompleksowy. Według strony internetowej firmy, ich dane obejmują „6070 kodów pocztowych (58% całkowitej populacji USA), 519 podstawowych obszarów statystycznych (CBSA, 85% całkowitej populacji USA) i 898 hrabstw (81% łącznej populacji USA) zlokalizowanych w wszystkie 50 stanów i Dystrykt Kolumbii ”.

Indeks cen domów IAS360 jest publikowany co miesiąc i obejmuje trendy cenowe w czterech regionach USA spisu powszechnego, dziewięciu dywizjach spisu powszechnego USA i 360 okręgach USA dla sprzedaży domów jednorodzinnych jednorodzinnych. Chociaż IAS360 obejmuje tylko transakcje na zasadach rynkowych, nie stosuje metody Case-Shiller, mówiąc, że „znacznie ogranicza liczbę dostępnych transakcji w celu zdefiniowania trendu, który może ulec zaostrzeniu w wolniejszych warunkach rynkowych”. Zamiast tego IAS360 korzysta z zastrzeżonej technologii, ponieważ uważa, że ​​jego dane na poziomie hrabstwa są bardziej przydatne niż śledzenie danych „rozległych obszarów geograficznych”. Jednym z kluczowych aspektów tego indeksu jest to, że jest on publikowany tylko z miesięcznym opóźnieniem w porównaniu z dwumiesięcznym opóźnieniem Case Shiller, co czyni go wskaźnikiem czasu.

Indeksy cen mieszkań zagranicznych
Ponadto Stany Zjednoczone nie są jedynym krajem, który wytwarza wskaźniki cen mieszkań. Oto kilka przykładów innych krajów, które tworzą indeksy mieszkaniowe:

• Głównym indeksem Kanady jest krajowy indeks cen domów złożonych . Wykorzystuje również metodę powtarzalnej sprzedaży i łączy dane ze sprzedaży domów jednorodzinnych w Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawie, Montrealu i Halifax.

• Stały Indeks cen domów tsb w Irlandii jest tworzony przez irlandzki bank stały tsb, który posiada około 20% kredytów mieszkaniowych w tym kraju. Indeks ten uwzględnia rozmiar, typ, lokalizację i inne cechy domu przy użyciu złożonej techniki znanej jako analiza regresji liniowej na wielu odmianach.

• Głównym indeksem w Wielkiej Brytanii jest indeks cen domów Halifax, nazwany na cześć Halifax, największego kredytodawcy hipotecznego w Wielkiej Brytanii. Wykorzystuje również wielowymiarową analizę regresji liniowej.

Wniosek
Indeks Case-Shillera jest powszechnie stosowanym i szanowanym barometrem amerykańskiego rynku nieruchomości i gospodarki. Teraz, gdy rozumiesz, co to jest i dlaczego jest to ważne, następnym razem, gdy będziesz czytać gazetę lub oglądać wiadomości, możesz poświęcić nieco więcej uwagi, gdy usłyszysz o Indeksie Case-Shillera.