Co to jest łączny stosunek wartości kredytu do pożyczki?

Łączny stosunek wartości kredytu do wartości (CLTV) jest obliczeniem stosowanym przez specjalistów ds. Kredytów hipotecznych i pożyczek w celu ustalenia całkowitego odsetka nieruchomości właściciela domu obciążonej zastawem. Wskaźnik CLTV określa się poprzez dodanie salda wszystkich niespłaconych pożyczek i podzielenie przez bieżącą wartość rynkową nieruchomości. Na przykład nieruchomość z pierwszym saldem hipotecznym w wysokości 300 000 USD, drugim saldem hipotecznym w wysokości 100 000 USD i wartością 500 000 USD ma współczynnik CLTV wynoszący 80%.

Kredytodawcy używają wskaźnika CLTV wraz z garstką innych obliczeń, takich jak stosunek zadłużenia do dochodu i standardowy stosunek kredytu do wartości (LTV), w celu oceny ryzyka udzielenia pożyczki pożyczkobiorcy. Wskaźnik CLTV różni się od standardowego wskaźnika LTV, ponieważ ten ostatni porównuje tylko saldo jednej pożyczki z wartością nieruchomości. W powyższym przykładzie nieruchomość ma współczynnik LTV wynoszący 60%, który wynika z podzielenia jedynie salda pierwszej hipoteki przez wartość nieruchomości.

Wielu ekonomistów przypisuje złagodzone standardy CLTV kryzysowi wykluczenia, który trapił Stany Zjednoczone pod koniec 2000 roku, między innymi. Począwszy od lat 90., a zwłaszcza na początku i w połowie 2000 r., Nabywcy domów często zaciągali drugie kredyty hipoteczne w momencie zakupu zamiast zaliczek. Kredytodawcy, chcąc nie stracić działalności tych klientów na rzecz konkurentów, zgodzili się na takie warunki pomimo zwiększonego ryzyka.

Przed bańką na rynku nieruchomości, która rozrosła się od późnych lat 90. do połowy 2000 r., Standardową praktyką było dokonywanie przez nabywców domów zaliczek w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu. Większość kredytodawców utrzymała klientów w granicach tych parametrów, ograniczając LTV do 80%. Kiedy bańka zaczęła się rozgrzewać, wiele z tych samych firm podjęło kroki, aby umożliwić klientom obejście obniżenia o 20%. Niektórzy pożyczkodawcy podnieśli limity LTV lub całkowicie je zlikwidowali, oferując kredyty hipoteczne z 5% zaliczkami lub mniej, podczas gdy inni utrzymali wymogi LTV na miejscu, ale podnieśli limity CLTV, często do 100%. Ten manewr umożliwił klientom zaciągnięcie drugiej hipoteki w celu sfinansowania 20% zaliczek.

Skok przejęcia w 2008 r. Podkreślił, dlaczego CLTV jest ważny. Posiadanie skórki w grze, takiej jak początkowy wydatek gotówkowy w wysokości 100 000 USD na dom o wartości 500 000 USD, stanowi dla właściciela domu silną zachętę do dalszego spłacania kredytów hipotecznych. Jeśli bank zamknie dostęp do rynku, nie tylko straci dom, ale także stos gotówki, którą zapłacił, by zamknąć. Wymaganie kapitału w nieruchomości izoluje również pożyczkodawców od spadku cen nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest wyceniona na 500 000 $, a łączne zastawy sumują się do 400 000 $, nieruchomość może stracić do 20% jej wartości bez żadnych posiadaczy zastawów otrzymujących krótką zapłatę na aukcji wykluczenia.