Co powinieneś wiedzieć o wycenach domowych

Niezależnie od tego, czy kupujesz dom za pomocą hipoteki, refinansujesz istniejący kredyt hipoteczny, czy sprzedajesz dom komukolwiek innemu niż nabywca gotówki, ocena domu jest kluczowym elementem transakcji. Niezależnie od tego, czy jesteś kupującym, właścicielem czy sprzedawcą, będziesz chciał zrozumieć, jak działa proces oceny i jak rzeczoznawca określa wartość domu.

Co to jest wycena domu?

Ocena to obiektywna profesjonalna opinia o wartości domu. Wyceny są prawie zawsze stosowane w transakcjach kupna i sprzedaży i powszechnie stosowane w transakcjach refinansowych. W transakcji kupna i sprzedaży stosuje się ocenę w celu ustalenia, czy cena kontraktu domu jest odpowiednia, biorąc pod uwagę stan, lokalizację i cechy domu. W transakcji refinansowej wycena zapewnia pożyczkodawcę, że nie przekazuje pożyczkobiorcy więcej pieniędzy niż warty jest dom.

Kredytodawcy chcą upewnić się, że właściciele domów nie zaciągają nadmiernych pożyczek na nieruchomość, ponieważ dom służy jako zabezpieczenie hipoteki. Jeśli pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty kredytu hipotecznego i przejdzie w stan wykluczenia, pożyczkodawca sprzeda dom, aby odzyskać pożyczone pieniądze. Ocena pomaga bankowi zabezpieczyć się przed udzielaniem pożyczek w większym stopniu niż byłby w stanie odzyskać w najgorszym scenariuszu.

Co powinieneś wiedzieć o wycenach domowych

Proces oceny i sposób określania wartości szacunkowych

Ponieważ wycena przede wszystkim chroni interesy pożyczkodawcy, pożyczkodawca zazwyczaj zleca wycenę. Według Appraisal Institute, stowarzyszenia profesjonalnych rzeczoznawców nieruchomości, wykwalifikowany rzeczoznawca powinien uzyskać licencję lub certyfikat - zgodnie z wymogami we wszystkich 50 stanach - i znać lokalny obszar. Zgodnie z przepisami federalnymi rzeczoznawca musi być bezstronny i nie może mieć bezpośredniego ani pośredniego udziału w transakcji. Fannie Mae wymaga od rzeczoznawców poświadczenia, że ​​mają doświadczenie w ocenie podobnych właściwości w tym samym obszarze geograficznym.

Na wartość wyceny nieruchomości wpływa ostatnia sprzedaż podobnych nieruchomości oraz aktualne trendy rynkowe. Udogodnienia domu, liczba sypialni i łazienek, funkcjonalność planu piętra oraz powierzchnia kwadratowa są również kluczowymi czynnikami przy ocenie wartości domu. Rzeczoznawca musi przeprowadzić pełną kontrolę wzrokową wnętrza i części zewnętrznej oraz odnotować wszelkie warunki, które negatywnie wpływają na wartość nieruchomości, takie jak niezbędne naprawy.

Zazwyczaj rzeczoznawcy korzystają z Jednolitego Raportu Oceny Mieszkaniowej Fannie Mae dla domów jednorodzinnych. W raporcie prosi się rzeczoznawcę o opisanie wnętrza i wyglądu zewnętrznego nieruchomości, okolicy i porównywalnej sprzedaży w pobliżu. Rzeczoznawca przedstawia następnie analizę i wnioski dotyczące wartości nieruchomości na podstawie swoich obserwacji.

Raport musi zawierać mapę ulic pokazującą wycenianą nieruchomość i zastosowaną porównywalną sprzedaż; szkic budynku zewnętrznego; wyjaśnienie, w jaki sposób obliczono kwadrat; fotografie przedniej, tylnej i ulicznej sceny domu; przednie zdjęcia zewnętrzne każdej użytej porównywalnej nieruchomości; oraz wszelkie inne istotne informacje - takie jak dane dotyczące sprzedaży rynkowej, publiczne ewidencje gruntów i publiczne ewidencje podatkowe - wymagane przez rzeczoznawcę do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Wycena kosztuje kilkaset dolarów i na ogół kredytobiorca uiszcza tę opłatę.

Co kupujący w domu powinni wiedzieć

Gdy kupujesz dom i jesteś na podstawie umowy, ocena będzie jednym z pierwszych kroków w procesie zamknięcia. Jeśli wycena nastąpi po cenie kontraktowej lub wyższej, transakcja przebiega zgodnie z planem. Jeśli wycena spadnie poniżej ceny umownej, może to jednak opóźnić lub wykoleić transakcję.

Prawdopodobnie ani ty, ani sprzedawca nie chcesz, aby transakcja się udała. Jako kupujący masz przewagę, ponieważ niska ocena może służyć jako narzędzie negocjacyjne w celu przekonania sprzedawcy do obniżenia ceny. Bank nie pożyczy tobie ani innemu potencjalnemu nabywcy więcej niż warty jest dom. W rzeczywistości maksymalnie 80% do 97% wartości jest typowe, w zależności od rodzaju hipoteki i kwalifikacji pożyczkobiorcy.

Chociaż oceny pomagają kupującym uniknąć przepłacania za domy, sprzedawca może uważać, że niska ocena jest niedokładna i niechętnie obniża cenę. Jeśli między tobą a twoim zakupem lub sprzedażą domu stoi zła ocena, spróbuj uzyskać drugą opinię poprzez inną ocenę innej osoby. Rzeczoznawcy mogą popełniać błędy lub mieć niedokładne informacje. Jeszcze lepiej, przedstaw rzeczowemu rzeczoznawcy uzasadnioną wartość wyższą. Może się z tobą zgodzić i zmienić ocenę.

Co powinni wiedzieć sprzedawcy domowi

Jako sprzedawca, niska ocena, jeśli jest dokładna, oznacza, że ​​będziesz musiał obniżyć cenę domu, aby go sprzedać. Trzymanie się za nabywcę gotówkowego, który nie wymaga wyceny jako warunku sfinalizowania transakcji, raczej nie zapewni ci wyższej ceny sprzedaży. Nikt nie chce przepłacać za dom.

Niestety niedawna trudna sprzedaż w Twojej okolicy może obniżyć wartość wyceny twojego domu. Jeśli uważasz, że wartość twojego domu została obniżona przez ceny sprzedaży pobliskich nieruchomości i krótkiej sprzedaży, możesz być w stanie przekonać rzeczoznawcę, że twój dom jest wart więcej, jeśli jest w znacznie lepszym stanie niż te nieruchomości. Sprzedawcy powinni również wiedzieć, że wytyczne federalne mające na celu wyeliminowanie zawyżonych wartości wyceny, które przyczyniły się do kryzysu mieszkaniowego w 2008 r., Czasami powodują, że wyceny są poniżej wartości godziwej i mogą utrudnić kwestionowanie niskich wycen.

Co powinni wiedzieć właściciele domów na refinansowanie

Jeśli refinansujesz hipotekę konwencjonalną, niska ocena może temu zapobiec. Dom musi oszacować kwotę równą lub wyższą od kwoty, którą chcesz refinansować, aby pożyczka została zatwierdzona. Jeśli jednak istniejący kredyt hipoteczny jest hipoteką FHA, możesz refinansować bez oceny w ramach programu FHA Streamline - świetna opcja dla podwodnych właścicieli domów.

Dolna linia

Gdy wszystko idzie gładko, ocena domu to kolejne pole do zaznaczenia na końcowej liście kontrolnej. Gdy wartość wyceny jest niższa niż oczekiwano, transakcję można opóźnić lub nawet anulować. Bez względu na sytuację, w której możesz spotkać się z zakupem, sprzedażą lub refinansowaniem domu, podstawowe zrozumienie tego, jak funkcjonuje proces oceny, może działać tylko na twoją korzyść, szczególnie jeśli kupujesz swój pierwszy dom.