Czy remonty domów się opłacą?

Przebudowa niektórych obszarów domu jednorodzinnego jest doskonałym sposobem dla właścicieli domów, aby zwiększyć funkcjonalność i piękno nieruchomości na koszt innej osoby. Wybierając odpowiedni projekt, który zwiększy Twoją przestrzeń życiową, znaczna część wydatków może zostać przekazana przyszłym właścicielom w postaci zwiększonych wartości nieruchomości.

Kluczowe dania na wynos

• Przebudowa może zwiększyć zwrot z inwestycji (ROI) domu. Pokłady drewniane, wymiana okien oraz modernizacje kuchni i łazienek zwykle generują najwyższy zwrot z inwestycji.
• W celu odzyskania kosztów projekty przebudowy zazwyczaj muszą naprawić wadę projektową lub strukturalną, aby odzyskać koszty budowy.
• Koszt renowacji wynajmowanych nieruchomości można odzyskać podczas sprzedaży, ale także ze zwiększonymi stawkami czynszowymi zarządzanymi przez zaktualizowane domy.
• Pożyczki pod zastaw domu to jeden ze sposobów finansowania projektów remontowych, pozwalający na spłatę odsetek tylko do momentu sprzedaży nieruchomości i odzyskania kosztów.
• Jednym z największych błędów podczas remontu jest poprawa domu znacznie powyżej średniej dla sąsiednich domów. Ceny domów zwykle odzwierciedlają gusta lokalnych nabywców domów i kwotę, jaką są skłonni zapłacić.

Co wziąć pod uwagę przed renowacją

Zwrot z inwestycji (ROI) każdego projektu remontowego jest funkcją lokalnych cech rynku, stanu rynku nieruchomości mieszkalnych przy sprzedaży nieruchomości oraz jakości wykonanej pracy. Historycznie i średnio niektóre projekty, takie jak dodanie drewnianego pokładu, modernizacji kuchni i łazienki oraz wymiana okien, wykazały największy zwrot z inwestycji bez względu na lokalizację nieruchomości lub stan rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Większe renowacje nie zawsze są lepsze, ponieważ większe wydatki nie zawsze zapewniają większe tworzenie wartości.

Jednakże, chyba że projekt przebudowy ma na celu rozwiązanie problemu konstrukcyjnego lub wady projektowej, jest mało prawdopodobne, aby właściciel domu odzyskał więcej niż koszt budowy. Jeśli zwrot kosztów jest tak samo ważnym czynnikiem, jak zwiększona przyjemność z ulepszania nieruchomości, właściciele domów powinni wziąć pod uwagę gusta potencjalnych nabywców, decydując, które projekty realizować.

W przypadku inwestorów przebudowujących nieruchomość na wynajem koszt jej podwyższenia można odzyskać nie tylko w czasie sprzedaży, ale także dzięki wyższym stawkom czynszu wynikającym z modernizacji rezydencji.

Mimo to właściciele domów muszą uważać na projekty, które zdecydują się zrealizować, ponieważ potencjalne korzyści mogą zostać zrealizowane tylko w takim stopniu, w jakim są nabywcy gotowi zapłacić za remonty.

Zastanów się nad swoją lokalizacją

Rozważając każdy rodzaj projektu, należy upewnić się, że wprowadzone ulepszenia są odpowiednie dla konkretnego rodzaju mieszkania i obszaru nieruchomości lokalnej. Jednym z błędów, które często popełniają właściciele domów, jest poprawa ich domów znacznie powyżej średniej dla sąsiednich domów. Nabywcy są zainteresowani konkretnymi dzielnicami ze względu na usługi znajdujące się w pobliżu oraz ponieważ domy w tej okolicy sprzedają się w przedziale cenowym tego nabywcy. Chociaż dom ulepszony znacznie powyżej innych w pobliżu może nadal otrzymywać ten sam poziom zainteresowania w porównaniu z innymi sprzedawanymi na rynku, jest mało prawdopodobne, aby uzyskał premię znacznie powyżej średniej tylko z powodu dodatkowych ulepszeń.

Pośrednicy w obrocie nieruchomościami będą wiedzieć, kiedy wzrost wartości procentowej będzie wyższy w przypadku domów o średniej lub niższej cenie w danej dzielnicy, a niższy w przypadku domów wycenianych na szczycie ich rynków. Właśnie w tych okresach wzmożonej działalności gospodarczej i zwiększonego popytu na nieruchomości ulepszenia będą miały największy wpływ na wartość rynkową domu.

Czas będzie miał również wpływ na zdolność ulepszenia do zwiększania wartości nieruchomości. Wprowadzanie ulepszeń konstrukcyjnych lub projektowych, takich jak dodawanie budynków lub wykańczanie surowej przestrzeni, zapewni wartość dodaną na dłuższy czas niż, powiedzmy, aktualizacje kuchni i łazienek lub ulepszenia technologiczne, takie jak nowe systemy klimatyzacji, ponieważ te ostatnie stają się przestarzałe z biegiem czasu.

Położenie geograficzne będzie miało również duży wpływ na najszybszy lub największy zwrot z projektów. Na przykład czas konserwacji i koszty basenów naziemnych utrudniają odzyskanie kosztów instalacji, aw niektórych przypadkach obniżą całkowitą wartość domu. Jednak może się tak nie zdarzyć w południowych regionach USA, gdzie długie okresy wyjątkowo upałów sprawiają, że baseny są cennym dodatkiem dla niektórych właścicieli domów.

Jak rząd może pomóc

Ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego można odliczyć od podatków dochodowych, wujek Sam może pomóc w subsydiowaniu remontów domów, czyniąc koszty budowy jeszcze mniej uciążliwymi dla właścicieli nieruchomości.

Dla mniej niechętnych do ryzyka właściciele nieruchomości, którzy zgromadzili odpowiedni kapitał własny w swoich domach, mogą wykorzystywać instrumenty finansowe, takie jak refinansowanie wypłaty gotówki lub pożyczka pod zastaw kapitału własnego, do finansowania swoich projektów budowlanych. Stosując te metody, jedyną gotówką niezbędną do ukończenia planowanych projektów byłyby odsetki w celu utrzymania pożyczek, które w większości przypadków podlegają odliczeniu od podatku. Kapitał można spłacić, gdy nieruchomość zostanie ostatecznie sprzedana.

Zwrot z inwestycji w projekt

Ostatecznym powodem do podjęcia każdego projektu przebudowy domu jako właściciela-mieszkańca jest przyjemność z życia w zaktualizowanym domu. Dla tych, którzy chcą również skorzystać z przebudowy, istnieje kilka źródeł oferujących wgląd w oczekiwany zwrot z konkretnych projektów. Na przykład magazyn REALTOR® publikuje coroczny raport „Koszt w porównaniu do wartości”, który porównuje koszty typowych projektów przebudowy i pokazuje zwrot, jakiego mogą oczekiwać właściciele domów. Szacunki dotyczące zwrotu opierają się na fundamentach rynku nieruchomości mieszkalnych w tym czasie, a także na średnim koszcie budowy.

Tabela 1 zawiera średnie szacunki krajowe, ale właściciele domów mogą znaleźć bardziej szczegółowe informacje na stronie Remodeling Online, oferując te same szacunki dla różnych obszarów geograficznych Stanów Zjednoczonych. Średnie zakresy zwrotu dla najbardziej popularnych projektów przebudowy dają potencjalnym sprzedawcom szerokie wskazanie, które projekty mają największe prawdopodobieństwo zwrotu większości kosztów projektu w momencie sprzedaży. Różnice w średnich odzyskach są wyjaśnione zakresem i jakością wykonanej pracy, przy czym mniejsze, mniej przydatne projekty znajdują się w dolnej części zakresu.

Źródło: Remodeling Online

Ulepszenia, takie jak przebudowa biura i sypialni, miały największy zakres odzysku, od 50-70%. Duża rozpiętość wynika z różnic w wielkości renowacji i znaczenia pokoju dla ogólnego projektu domu, takiego jak sypialnia dla gości w porównaniu do apartamentu głównego. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „6 rzeczy, które uważasz za wartość dodaną do domu - ale nie rób tego”)

Dolna linia

Rozważając każdy projekt przebudowy, właściciele domów powinni wziąć pod uwagę wartość, jaką otrzymają od projektu w stosunku do wszelkich zwrotów kosztów, które mogą być dostępne ze sprzedaży. Jednak rozważając dwie równie przydatne zmiany, właściciele domów powinni zapoznać się z lokalnymi przewodnikami po nieruchomościach, aby ustalić, które projekty są najbardziej opłacalne. Pamiętaj, że większe nie zawsze jest lepsze, a większe wydatki nie zawsze zapewniają większy stopień tworzenia wartości. Ceny domów zawsze będą odzwierciedlały upodobania lokalnych nabywców nieruchomości oraz kwoty, które ci kupujący są skłonni zapłacić w danym sąsiedztwie lub poddziale.