5 rzeczy, które musisz być wstępnie zatwierdzony do hipoteki

Zakupy domu mogą być ekscytujące i zabawne, ale poważni nabywcy domów muszą rozpocząć proces w biurze kredytodawcy, a nie w otwartym domu.

Potencjalni nabywcy korzystają na kilka sposobów, konsultując się z pożyczkodawcą i uzyskując pismo poprzedzające zatwierdzenie. Po pierwsze, mają okazję omówić z pożyczkodawcą opcje pożyczki i budżet. Po drugie, pożyczkodawca sprawdzi kredyt kupującego i odkryje wszelkie problemy. Nabywca domu dowie się również o maksymalnej kwocie, jaką może pożyczyć, co pomoże ustalić przedział cenowy.

Potencjalni kupujący powinni raczej ostrożnie oszacować swój poziom komfortu przy danej płatności za dom, a nie od razu dążyć do osiągnięcia maksymalnego limitu wydatków. Wreszcie, większość sprzedawców oczekuje, że kupujący będą mieli pismo poprzedzające zatwierdzenie i będą bardziej skłonni do negocjacji z tymi, którzy udowodnią, że mogą uzyskać finansowanie.

Kluczowe dania na wynos

• Poważni nabywcy domów muszą rozpocząć proces w biurze kredytodawcy, a nie w otwartym domu.
• Zaliczka wyrażona jako procent ceny sprzedaży różni się w zależności od rodzaju pożyczki.
• Kredytodawcy chcą mieć pewność, że pożyczają tylko pożyczkobiorcom o stabilnym zatrudnieniu.

Kwalifikacja wstępna vs. zatwierdzenie wstępne

Wstępna kwalifikacja hipoteczna może być przydatna jako oszacowanie kwoty, jaką ktoś może wydać na dom, ale wstępna zgoda jest o wiele bardziej cenna. Oznacza to, że pożyczkodawca sprawdził kredyt potencjalnego nabywcy i zweryfikował dokumentację w celu zatwierdzenia określonej kwoty pożyczki (zatwierdzenie zwykle trwa przez określony okres, na przykład od 60 do 90 dni). Ostateczne zatwierdzenie pożyczki następuje, gdy kupujący dokonuje wyceny, a pożyczka dotyczy nieruchomości.

5 rzeczy, które musisz uzyskać hipotekę wstępnie zatwierdzoną

Wymagania dotyczące wstępnego zatwierdzenia

Zbierz poniższe informacje, aby przygotować się do procesu wstępnego zatwierdzenia.

1. Dowód dochodu

Nabywcy zazwyczaj muszą przedstawić zestawienia płac W-2 z ostatnich dwóch lat, ostatnie odcinki wypłaty, które pokazują dochód, jak również dochód z bieżącego roku, dowód wszelkich dodatkowych dochodów, takich jak alimenty lub premie, oraz podatek z dwóch ostatnich lat zwroty.

Większość sprzedawców domowych chętniej negocjuje z tymi, którzy mają dowód, że mogą uzyskać finansowanie.

2. Dowód aktywów

Kredytobiorca potrzebuje wyciągów bankowych i wyciągów z rachunków inwestycyjnych, aby udowodnić, że posiada środki na zaliczki i koszty zamknięcia, a także rezerwy gotówkowe.

Zaliczka wyrażona jako procent ceny sprzedaży różni się w zależności od rodzaju pożyczki. Większość pożyczek wymaga, aby kupujący wykupił prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) lub zapłacił składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub opłatę za finansowanie, chyba że obniży co najmniej 20% ceny zakupu. Oprócz zaliczki wstępne zatwierdzenie opiera się również na ocenie kredytowej FICO kupującego, stosunku zadłużenia do dochodu (DTI) i innych czynnikach, w zależności od rodzaju pożyczki.

Wszystkie pożyczki oprócz dużych są zgodne, co oznacza, że ​​są zgodne z wytycznymi sponsorowanymi przez rząd (Fannie Mae i Freddie Mac). Niektóre pożyczki, takie jak HomeReady (Fannie Mae) i Home Possible (Freddie Mac), są przeznaczone dla nabywców domów o niskich i średnich dochodach lub kupujących po raz pierwszy.

Pożyczki Veterans Affairs (VA), które nie wymagają obniżenia kwoty, są przeznaczone dla amerykańskich weteranów, członków służby i nieżonatych małżonków. Kupujący, który otrzymuje pieniądze od znajomego lub krewnego na pomoc w zaliczce, może potrzebować listu prezentowego, aby udowodnić, że fundusze nie są pożyczką.

Poniższa tabela przedstawia typowe rodzaje pożyczek i podstawowe (i bardzo różne) wymagania dla każdego z nich. W kolumnie Współczynnik DTI, gdzie pojawiają się dwie liczby, pierwsza odnosi się do zadłużenia wyłącznie mieszkaniowego, a druga do zadłużenia ogółem. W ramach PMI / MIP / Opłata dwie liczby oddzielone ukośnikiem (/) oznaczają opłatę wstępną, a następnie opłatę roczną (płatną co miesiąc). Wszystkie kredyty hipoteczne mają dodatkowe wymagania nie wymienione tutaj.

* Opłata za finansowanie VA wynosi 2, 15% za pierwszą pożyczkę i 3, 3% za kolejne pożyczki.

3. Dobry kredyt

Większość kredytodawców wymaga oceny FICO równej 620 lub wyższej, aby zatwierdzić pożyczkę konwencjonalną, a niektórzy nawet wymagają takiej oceny w przypadku pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa. Kredytodawcy zazwyczaj rezerwują najniższe stopy procentowe dla klientów o zdolności kredytowej wynoszącej 760 lub więcej. Wytyczne FHA pozwalają zatwierdzonym kredytobiorcom z wynikiem 580 lub wyższym na spłatę nawet o 3, 5% mniej. Osoby z niższymi wynikami muszą dokonać większej zaliczki. Kredytodawcy często współpracują z pożyczkobiorcami o niskiej lub umiarkowanie niskiej ocenie zdolności kredytowej i sugerują sposoby poprawy ich oceny.

Poniższy wykres pokazuje miesięczną spłatę kapitału i odsetek (PI) od 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na podstawie szeregu wyników FICO dla trzech wspólnych kwot pożyczek. (Ponieważ stopy procentowe często się zmieniają, skorzystaj z tego kalkulatora oszczędności kredytu FICO, aby podwójnie sprawdzić wyniki i stopy procentowe.) Pamiętaj, że przy pożyczce w wysokości 250 000 USD osoba z wynikiem FICO w najniższym (620-639) zapłaci 1 362 USD miesięcznie, podczas gdy właściciel domu w najwyższym przedziale (760–850) zapłaciłby zaledwie 1128 USD, co stanowi różnicę w wysokości 2 808 USD rocznie.

Przy dzisiejszych stawkach i ponad 30 latach pożyczki w wysokości 250 000 USD, osoba z wynikiem FICO w przedziale 620-639 zapłaciłaby 240 260 USD odsetek, a właściciel domu w przedziale 760-850 zapłaciłby 156 152 USD, co stanowi różnicę ponad 84 000 USD.

4. Weryfikacja zatrudnienia

Kredytodawcy chcą mieć pewność, że pożyczają tylko pożyczkobiorcom o stabilnym zatrudnieniu. Pożyczkodawca będzie chciał nie tylko zobaczyć odcinki wypłaty kupującego, ale najprawdopodobniej zadzwoni do pracodawcy w celu zweryfikowania zatrudnienia i wynagrodzenia. Pożyczkodawca może chcieć skontaktować się z poprzednim pracodawcą, jeśli kupujący niedawno zmienił pracę.

Nabywcy prowadzący działalność na własny rachunek będą musieli dostarczyć znaczną dodatkową dokumentację dotyczącą ich działalności i dochodów. Według Fannie Mae czynniki decydujące o zatwierdzeniu hipoteki dla kredytobiorcy prowadzącego działalność na własny rachunek obejmują stabilność dochodów pożyczkobiorcy, lokalizację i charakter działalności pożyczkobiorcy, popyt na produkt lub usługę oferowane przez przedsiębiorstwo, siłę finansową przedsiębiorstwa oraz zdolność firmy do dalszego generowania i dystrybucji wystarczających dochodów, aby umożliwić pożyczkobiorcy spłatę kredytu hipotecznego.

Zazwyczaj kredytobiorcy prowadzący działalność na własny rachunek muszą przedstawić zeznanie podatkowe za co najmniej dwa ostatnie lata wszystkie odpowiednie harmonogramy.

5. Inna dokumentacja

Pożyczkodawca będzie musiał skopiować prawo jazdy pożyczkobiorcy oraz numer ubezpieczenia społecznego pożyczkobiorcy (SSN) i podpis, umożliwiając mu sporządzenie raportu kredytowego. Przygotuj się na sesji poprzedzającej zatwierdzenie, a później, aby dostarczyć (tak szybko, jak to możliwe) wszelkie dodatkowe dokumenty wymagane przez pożyczkodawcę.

Im bardziej współpracujesz, tym płynniejszy jest proces hipoteczny.

Dolna linia

Konsultacje z pożyczkodawcą przed procesem kupna domu mogą później zaoszczędzić wiele bólu serca. Zbierz dokumenty przed umówionym terminem wstępnym, a na pewno przed pójściem na polowanie w domu.