Porównawcza analiza rynku
Porównawcza analiza rynku to badanie cen, po których podobne nieruchomości w tej samej okolicy były ostatnio sprzedawane. Agenci nieruchomości przeprowadzają porównawczą analizę rynku dla swoich klientów, aby pomóc im ustalić cenę do wyliczenia przy sprzedaży domu lub cenę do zaoferowania przy zakupie domu. Ponieważ żadne dwie nieruchomości nie są identyczne, agenci dokonują korekt różnic między nieruchomościami sprzedanymi a tymi, które mają zostać zakupione lub wymienione, aby ustalić uczciwą ofertę lub cenę sprzedaży. Zasadniczo porównawcza analiza rynku jest mniej skomplikowaną wersją formalnej, profesjonalnej oceny.
Zrozumienie porównawczej analizy rynku
Porównywalna analiza rynku może również obejmować obecnie wymienione nieruchomości, zwłaszcza jeśli ostatnio nie sprzedano podobnych nieruchomości. Jednak ceny katalogowe wskazują tylko, co sprzedawca ma nadzieję uzyskać za nieruchomość i niekoniecznie odzwierciedlają, co jest naprawdę warte.
Chociaż porównawcza analiza rynku nie jest oficjalną wyceną, agent nieruchomości stosuje wiele podobnych praktyk i metod, które rzeczoznawca zastosowałby, aby uzyskać rozsądną wartość nieruchomości. Jeśli dom lub nieruchomość są tak charakterystyczne i / lub niepowtarzalne, gdy nie znaleziono porównywalnych nieruchomości, w najlepszym interesie właściciela może być zatrudnienie formalnego rzeczoznawcy w celu wyceny nieruchomości.
Przykład porównawczej analizy rynku
Zastanówmy się nad parą, która myśli o złożeniu oferty na dom jednorodzinny z czterema sypialniami, trzema łazienkami i powierzchnią 2100 metrów kwadratowych na ćwierć akra ziemi. Dom jest wystawiony na sprzedaż za 300 000 $. Agent nieruchomości pary przeprowadza porównawczą analizę rynku i lokalizuje trzy podobne nieruchomości, które ostatnio były sprzedawane w tej samej części:
- Pierwszy jest identyczny pod każdym względem z właściwością podmiotu, z tym wyjątkiem, że znajduje się na ruchliwej drodze; ostatnio sprzedano za 275, 000 $.
- Druga ma cztery sypialnie, trzy łazienki i znajduje się na ćwierć hektara ziemi, ale ma 2400 stóp kwadratowych, ponieważ zawiera również osłonięty ganek; sprzedano za 315, 000 $.
- Trzecia ma cztery sypialnie, znajduje się na ćwierć akra ziemi i ma 2100 stóp kwadratowych, ale ma tylko dwie łazienki, z których obie są przestarzałe; sprzedano za 265, 000 $.
Oto typowe kroki, które agent nieruchomości może wykonać, aby przeprowadzić porównawczą analizę rynku:
1. Oceń jakość sąsiedztwa
Pierwszym krokiem jest ocena jakości otaczającej okolicy, a istnieją pewne dobre narzędzia online, które sprawiają, że jest to łatwiejsze niż kiedykolwiek.
Google Street View może być najlepszym narzędziem do badania okolicy. Oto czego szukasz:
- Ładne bloki kontra mniej atrakcyjne bloki
- Odległość od udogodnień, takich jak plaże, parki, szkoły itp.
- Bliskość nieprzyjemnych lokalizacji, takich jak wysypiska śmieci, autostrady, obiekty przemysłowe itp.
- Istotne kwestie dotyczące odwołania apelacji
Jednak zdjęcia Google mogą być nieaktualne, więc nie zastąpi jazdy po okolicy.
2. Oceń oryginalną listę, jeśli jest dostępna
Dokładnie przejrzyj zdjęcia i opis, aby ocenić wiek i stan domu, najnowsze aktualizacje i potencjalne problemy z poprzednią strategią marketingową.
3. Sprawdź szacunki wartości nieruchomości
Oszacowanie wartości nieruchomości może pomóc ocenić prawdopodobną wartość rynkową domu klienta i dać punkt wyjścia przy obliczaniu kosztu na stopę kwadratową nieruchomości. Jednak szacunki te mogą być niedokładne i nie uwzględniają wyjątkowych aspektów lokalnego rynku.
4. Opracuj wstępny CMA
Wymyśl przybliżone wartości domu, oceniając oferty sprzedane, oferty wygasłe, oferty aktywne i oferty oczekujące w obszarze, które są porównywalne pod względem funkcji, wielkości i udogodnień z ofertą. Porównywalne właściwości, które należy uwzględnić w CMA, obejmują:
- Domy, które zostały sprzedane lub wygasły, są w toku lub zostały wymienione w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Sprzedane aukcje pokażą dokładnie, za co ostatnio sprzedano podobne domy w okolicy, i są twoim głównym sposobem oceny wartości Twojego CMA. Wygasłe aukcje pokażą ci ceny, których rynek nie jest w stanie znieść. Oferty z oczekującą wyprzedażą mogą dać ci dobry pogląd na to, za co w tej chwili sprzedają podobne domy. Aktualne oferty pokażą Ci, jaka jest twoja konkurencja.
- Oceń domy z taką samą liczbą sypialni i łazienek. Liczba sypialni i kąpieli w domu jest jednym z najważniejszych kryteriów oceny domu. Na przykład domy z dwiema sypialniami są na ogół mniej pożądane niż domy z trzema lub więcej. Podobnie, domy z tylko jedną łazienką lub bez głównej wanny często mają niższą wartość odsprzedaży niż te z większą liczbą.
- Oceniaj domy w promieniu około 300 stóp kwadratowych. Z domem o powierzchni 2000 stóp kwadratowych spójrz na domy o powierzchni od 1700 do 2300 stóp kwadratowych. Ogólnie więcej sypialni to wyższa cena, ale powierzchnia jest prawie tak samo ważna.
- Oceń domy w tej samej okolicy. Dokładne określenie, w jakim „sąsiedztwie” znajduje się dom, może być trudne, jeśli nie jest to otoczona murami społeczność. Z tego powodu ważne jest, aby najpierw ocenić okolicę online.
- Oceń domy w tej samej lub porównywalnej strefie szkolnej. Okręgi szkolne są szczególnie ważne w większych miastach, gdzie w każdej dzielnicy jest wiele szkół. Domy po jednej stronie ulicy mogą znajdować się w doskonałej strefie szkolnej, podczas gdy uczniowie mieszkający w domach po drugiej stronie mogą uczęszczać do szkół o niższej jakości. Różnica, jaką szkoły wprowadzają w wartości domu, może być bardzo znacząca.
- Oceń domy o podobnej wielkości działki. Ogólnie rzecz biorąc, dom na 10 akrach ziemi będzie wart więcej niż porównywalny dom na jednym akrze.
- Oceń domy w podobnym wieku. Nowe domy są zazwyczaj cenione wyżej niż starsze domy, ale niektóre starsze domy, szczególnie domy antyczne lub nowoczesne domy z połowy wieku, mogą mieć przewagę nad nowymi konstrukcjami ze względu na ich konstrukcję.
- Oceń domy z podobnymi funkcjami. Na przykład, jeśli dom ma basen w ziemi lub znajduje się w zamkniętej dzielnicy z domem klubowym, spróbuj znaleźć inne oferty o podobnych cechach. Podobnie, jeśli dom znajduje się na nieruchomości nad oceanem, porównanie go z innymi domami nad oceanem przyniesie znacznie lepsze wyniki niż w porównaniu z domami kilka przecznic od wody.
5. Uzyskaj średnią cenę porównywalnych ofert
Weź ceny sprzedaży porównywalnych domów, które wybrałeś i podziel każdy według powierzchni, aby obliczyć cenę za metr kwadratowy dla każdego porównywalnego domu. Następnie znajdź średnią cenę za metr kwadratowy porównywalnych domów i pomnóż ją przez dokładny metraż kwadratowy domu, który próbujesz sprzedać.
6. Oceń dom osobiście.
Na podstawie twoich badań powinieneś mieć pojęcie o wartości domu, więc powinieneś być w stanie odpowiedzieć na wszelkie pytania dotyczące wartości nieruchomości, jaką ma dla ciebie właściciel domu. Podczas zwiedzania nieruchomości należy wziąć pod uwagę takie czynniki, jak: stan, uzupełnienia i ulepszenia, niezbędne ulepszenia, wygląd zewnętrzny i architektura krajobrazu oraz inne udogodnienia. Połącz wstępne dane z porównywalnych ofert z informacjami zebranymi podczas wizyty, aby stworzyć kompleksowe CMA.