Kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu: który jest teraz lepszy?
Według stanu na 28 marca 2018 r. W ankiecie pożyczkodawcy Bankrate.com stwierdzono, że oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 4, 30% na 30-letni stały, 3, 72% na 15-letni stały i 4, 05% przez pierwsze pięć lat na 5/1 - rata kredytu hipotecznego (ARM). Są to średnie krajowe; oprocentowanie kredytów hipotecznych różni się w zależności od lokalizacji i zależy w dużej mierze od zdolności kredytowej.
Tak więc pierwszym krokiem przy podejmowaniu decyzji, czy kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu lub ARM jest najlepszym wyborem na dzisiejszym rynku, jest rozmowa z kilkoma kredytodawcami, aby dowiedzieć się, do jakiej stopy kwalifikujesz się i jakie warunki kredytu mają dla Ciebie sens, biorąc pod uwagę Twoją zdolność kredytową, dochód, długi, zaliczki i miesięczna rata, na jaką Cię stać.
Kiedy wiesz, jaki kredyt i pożyczki terminowe będą Ci dotyczyć, w jaki sposób wybierasz pomiędzy hipoteką o stałym oprocentowaniu a ARM? Rozważ te czynniki.
Naprawiono vs ARM: Różnica miesięcznych płatności
Za każde pożyczone 100 000 USD, oto co zapłacisz miesięcznie za każdy z głównych rodzajów kredytów hipotecznych według średnich krajowych stóp procentowych wymienionych powyżej:
- 30-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej: 495 USD
- 15-letni kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej: 726 USD
- Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu 5/1: 480 USD przez pierwsze 60 miesięcy
Patrząc tylko na miesięczną spłatę, wydaje się, że hipoteka o zmiennym oprocentowaniu może być lepszym wyborem. To najtańsza opcja o 15 USD miesięcznie. Im większy kredyt hipoteczny, tym większe miesięczne oszczędności. Jeśli pożyczasz pół miliona, zaoszczędzisz 73 USD miesięcznie z regulowaną stopą procentową.
Czy ta różnica jest wystarczająco duża, aby podjąć dodatkowe ryzyko związane z ARM?
Rodzaje kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu
ARM są dostępne w wielu typach. Najpopularniejszy jest hybrydowy ARM, a spośród nich najbardziej popularną opcją jest ARM 5/1, a następnie ARM 3/1, 7/1 i 10/1.
Oto jak działają hybrydowe ARM: Na przykład ARM 5/1 ma stałą stopę procentową przez pierwsze pięć lat, zwaną okresem wstępnym. Następnie stopa procentowa dostosowuje się raz w roku do końca okresu kredytowania (powiedzmy, o kolejne 25 lat). Istnieją ARM, które dostosowują się rzadziej niż raz w roku, takie jak ARM 3/3 i 5/5, ale mogą być trudne do zdobycia. Im dłuższy okres początkowy, tym mniejsza będzie różnica między stopą procentową ARM a stopą procentową kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej.
W Stanach Zjednoczonych oprocentowanie większości ARM oparte jest na stopie Skarbu USA, ale około 20% ARM oparte jest na stopie oferowanej na rynku międzybankowym w Londynie (LIBOR). Stopy skarbowe są obecnie bardzo niskie, więc jeśli teraz wyjmiesz ARM, istnieje duża szansa, że twoja stopa procentowa wzrośnie po zakończeniu okresu wstępnego ARM. Rezerwa Federalna podniosła stopy procentowe raz w marcu i oczekuje się, że zrobi to jeszcze dwa razy w 2018 r., Przy czym każda podwyżka wyniesie 0, 25%.
Tolerancja ryzyka i plany na przyszłość
Po zaciągnięciu kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, przed podpisaniem dokumentów końcowych dokładnie wiesz, ile będzie spłata kredytu hipotecznego każdego miesiąca tak długo, jak długo będziesz mieć kredyt hipoteczny. Wiele osób ceni tę stabilność.
Mechanizmy ARM podlegają ryzyku stopy procentowej lub możliwości zmiany stopy procentowej. Po początkowym okresie oprocentowanie tego rodzaju kredytu hipotecznego dostosowuje się w celu odzwierciedlenia bieżących warunków rynkowych. Skąd wiesz, jaka będzie stopa procentowa ARM, kiedy resetuje się po okresie wstępnym?
Szczegóły dotyczące określonego ARM - tak zwanej struktury górnego pułapu stopy procentowej - mówią Ci, jak wysoka może być Twoja miesięczna płatność. Na przykład ARM 5/1 może mieć strukturę pułapu 2-2-6, co oznacza, że w roku szóstym (po upływie pięcioletniego okresu wstępnego) stopa procentowa może wzrosnąć o 2%, w kolejnych latach stopa procentowa może wzrosnąć o dodatkowe 2% rocznie, a całkowity wzrost stopy procentowej nigdy nie może przekroczyć 6% przez cały okres kredytowania.
Jeśli Twoja stopa wprowadzająca wyniesie 4%, przez pierwsze pięć lat stopa procentowa wyniesie 4%. W szóstym roku może wzrosnąć nawet o 2%, w zależności od rocznej stopy Skarbu USA, więc stopa może wzrosnąć nawet o 6%. W siódmym roku twoja stawka może wzrosnąć o kolejne 2%, do 8%, aw ósmym roku, twoja stawka może ponownie wzrosnąć o 2%, co czyni twoją stawkę 10%. W tym momencie osiągnąłbyś pułap 6%; twoja stawka nigdy nie przekroczy 10%.
Chociaż ograniczenie nieco zmniejsza ryzyko, w przypadku 30-letniej hipoteki o wartości 200 000 USD, różnica między odsetkami 4% a odsetkami 10% to miesięczna rata w wysokości około 955 USD w porównaniu do około 1 755 USD. Musisz zadać sobie pytanie, czy najgorszy scenariusz z dodatkowymi 800 $ miesięcznie przez lata od 8 do 30 jest czymś, z czym możesz żyć.
To, czy kurs kiedykolwiek dostosuje tak wysoką wartość, zależy od wskaźnika indeksu ARM. Jeśli twoje ARM jest indeksowane do rocznej stopy skarbowej, a stopa ta jest taka sama w roku szóstym, jak w roku pierwszym, twoja stopa procentowa nie wzrośnie w roku szóstym. Jeśli jednak stopa skarbu wzrośnie o 3%, stopa procentowa nie wzrośnie o więcej niż 2% w szóstym roku z powodu ograniczenia.
Ludzie, którzy otrzymują ARM często myślą, że nastąpi jedno z następujących zdarzeń:
- Sprzedadzą dom, zanim pożyczka się zresetuje.
- Ich dochody wzrosną, zanim pożyczka się zresetuje.
- Będą mogli refinansować przed zresetowaniem pożyczki.
- Stopy procentowe pozostaną stabilne lub spadną, co daje stopę podobną do stopy wprowadzającej po resecie pożyczki.
Jeśli przeżyłeś Wielką Recesję, kiedy wielu kredytobiorców miało ARM, na które nie było ich stać po zresetowaniu stóp procentowych, wiesz, że oczekiwania ludzi i rzeczywistość finansowa mogą się znacznie różnić. Pożyczkobiorcy, którzy chcą wziąć ARM na podstawie któregokolwiek z tych wspólnych założeń, powinni rozważyć, czy nadal będą w stanie zarządzać hipoteką, jeśli ich założenia nie zmienią się, zwłaszcza jeśli stopa procentowa wzrośnie tak wysoko, jak to możliwe. W przeciwnym razie lepszym wyborem może być kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej.
RAMIĘ FHA
Federalna Administracja Mieszkalnictwa (FHA) gwarantuje kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, pozwalając pożyczkodawcom oferować je kredytobiorcom, którzy potrzebują łagodniejszych wymagań w celu uzyskania kwalifikacji. FHA oferuje jednoroczne ARM oraz hybrydowe ARM 3-, 5-, 7- i 10-letnie. Oprocentowanie wersji rocznej i trzyletniej nie może wzrosnąć o więcej niż 1% rocznie po okresie wstępnym ani o więcej niż 5% w okresie kredytowania. Oprocentowanie 5-, 7- i 10-letnich ARM nie może wzrosnąć o więcej niż 2% rocznie po okresie wstępnym, a maksymalny okres użytkowania wynosi 6%.
Podobnie jak wszystkie kredyty hipoteczne FHA, choć ARM FHA może mieć łagodniejsze kwalifikacje, wymaga od kredytobiorców opłacenia składki z góry na ubezpieczenie kredytu hipotecznego w wysokości 1, 75% kwoty kredytu (która jest zwykle dodawana do pożyczki, a odsetki od niej są płacone jako wynik). Wymaga również comiesięcznej płatności składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, której koszt zależy od okresu kredytowania i zaliczki. Jeśli na przykład dokonasz minimalnej wymaganej zaliczki FHA w wysokości 3, 5% i zaciągniesz pożyczkę na 30 lat, będziesz spłacać 0, 85% salda niespłaconego kredytu każdego roku w ubezpieczeniu kredytu hipotecznego, dopóki nie spłacisz całej pożyczki. Suma ta jest dzielona przez 12 i dodawana do miesięcznej płatności. W przypadku pożyczki w wysokości 200 000 USD składka wstępna kosztowałaby 3 500 USD, a miesięczne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego kosztowałyby około 142 USD miesięcznie przez pierwszy rok, a następnie stopniowo spadały. Koszty te zwiększają koszt posiadania domu zarówno w perspektywie krótko-, jak i długoterminowej i mogą sprawić, że będzie on mniej dostępny.
Wybór pomiędzy pożyczką o stałej stopie procentowej a ARM
Teraz, gdy wiesz, jak ARMs porównują się do pożyczek o stałym oprocentowaniu, w jaki sposób decydujesz, który z nich jest najbardziej odpowiedni dla twojej sytuacji?
Sean O. McGeehan, urzędnik ds. Pożyczek w Homer Glen, Illinois, niedaleko Chicago, waży w ten sposób. „Większość naszych klientów mieści się w grupie stałych stawek. Są tradycyjnie pierwszymi nabywcami domów, którzy kupują mieszkanie lub dom jednorodzinny i nie znają swoich przyszłych planów ”- mówi. „Jeśli w końcu będą mieć dzieci i będą musieli tam pozostać przez dłuższy czas, stała stawka zapewni im pewność i stabilność w spłatach kredytów hipotecznych.”
Ponieważ stopy procentowe prawie nie mają dokąd pójść, ale rosną na dzisiejszym rynku, większość nabywców domów nie jest zainteresowana podejmowaniem ryzyka na ARM.
„Ze względu na obecne niskie stopy procentowe korzystałem z 30-letniej opcji stałej pożyczki 90% czasu w ciągu ostatnich ponad sześciu lat dla kupujących po raz pierwszy w domu”, mówi Lauren Abrams, doradca ds. Kredytów hipotecznych w Absolute Mortgage Bankowość w San Ramon, Kalifornia
„Jednak ważne jest, aby rozmawiać o długoterminowych planach nabywcy dotyczących nieruchomości. W większości przypadków kupujący nie wiedzą lub nie mogą przewidzieć, jakie będą te plany ”- mówi. „Klienci czasami twierdzą, że jest to tylko dom dla początkujących i [nie] będą w nim dłużej niż trzy do pięciu lat.” Z jej doświadczenia wynika, że ten przedział czasowy może być tak krótki, jak rok, jeśli dojdzie do rozwodu, przeniesienie pracy, małżeństwo lub dzieci, ale ten przedział czasowy może łatwo przedłużyć się do ponad 10 lat.
Kredytobiorcy, którzy myślą, że będą w domu przez krótszy czas i chcą skorzystać z ARM, mogą zminimalizować ryzyko, usuwając miesięczne oszczędności z oprocentowanego konta w celu pokrycia potencjalnie wyższej przyszłej płatności, jeśli nadal są w dom, gdy dostosowuje się stawka. Ale „w rzeczywistości nabywcy domów zazwyczaj nie oszczędzają tych pieniędzy”, mówi Abrams.
Zamożni klienci i inwestorzy, którzy mają plan na jak długo będą obciążeni hipoteką i mogą sobie pozwolić na potencjalnie wyższe płatności w późniejszym terminie, częściej zobaczą atrakcyjność ARM i będą mogli skorzystać z jego stawki wprowadzającej.
Jeśli możesz sobie pozwolić na wyższe miesięczne raty kredytu hipotecznego na 15 lat i planujesz pozostać w domu przez długi czas, zaoszczędzi ci to najwięcej pieniędzy w dłuższej perspektywie, ponieważ łączne płatności odsetek będą znacznie niższe. A zamknięcie dzisiejszych, wciąż bardzo niskich stawek 15-letnich, prawie na pewno będzie tańsze niż długotrwałe stosowanie ARM, chociaż ARM jest teraz tańszy.
Dolna linia
Według danych CoreLogic i Freddie Mac mniej niż 10% kredytobiorców wybierało ARM w sierpniu 2017 r.
Jeśli chcesz skorzystać z ARM, ponieważ jego niższe oprocentowanie pomoże ci kwalifikować się do finansowania na zakup droższej nieruchomości, zastanów się, czy różnica w jakości nieruchomości, którą możesz uzyskać z ARM, sprawia, że ryzyko stopy procentowej jest opłacalne. Będziesz miał ochotę powiedzieć: „Tak! Oczywiście!” z powodu niesamowitej dzielnicy szkolnej, nowych podłóg z twardego drewna lub wspaniałej dzielnicy. ale spróbuj wyobrazić sobie, jak byś się czuł na temat tej nieruchomości - i czy nadal możesz sobie na nią pozwolić - jeśli miesięczna płatność podwoi się po kilku latach. Dla większości kredytobiorców na tym rosnącym rynku stopy procentowej stała stopa procentowa jest prawdopodobnie bardziej ostrożna.
Kontynuuj czytanie
- Sprawdź aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych
- Jak stopy procentowe działają na hipotece
- Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego
- Punkty hipoteczne: o co chodzi?
- Kredyty hipoteczne: Stała stawka vs. Regulowana stopa
- Znalezienie najlepszych stawek hipotecznych
- Masz dobrą stopę hipoteczną? Zablokuj!
- Najważniejsze czynniki wpływające na oprocentowanie kredytów hipotecznych
- Prognozowanie oprocentowania kredytów hipotecznych: Kup, Sprzedaj lub Refi?
- Kredyt hipoteczny o regulowanym oprocentowaniu: co się stanie, gdy stopy procentowe wzrosną
- Jak stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy
- Czy cena domu lub stopa procentowa są ważniejsze?
- Zakupy na oprocentowanie kredytów hipotecznych