Kredyty hipoteczne i linie kredytowe - HELOC

Jednym z największych atutów posiadania domu jest zdolność do budowania kapitału własnego w miarę upływu czasu. Możesz wykorzystać ten kapitał do zabezpieczenia tanich funduszy w postaci „drugiej hipoteki” - pożyczki jednorazowej lub linii kredytowej na akcje (HELOC).

Każda z tych form kredytu ma zalety i wady, dlatego przed kontynuowaniem ważne jest, aby zrozumieć zalety i wady każdej z nich.

Podstawy pożyczki kapitałowej

Pożyczki pod zastaw domu i HELOC wykorzystują kapitał własny w twoim domu - to znaczy różnicę między wartością domu a saldem kredytu hipotecznego - jako zabezpieczenie.

Ponieważ pożyczki są zabezpieczone przed wartością domu, pożyczki pod zastaw domu oferują wyjątkowo konkurencyjne stopy procentowe - zwykle zbliżone do tych z pierwszych hipotek. W porównaniu do niezabezpieczonych źródeł pożyczek, takich jak karty kredytowe, będziesz płacić znacznie mniej opłat finansowych za tę samą kwotę pożyczki.

Ale korzystanie z domu jako zabezpieczenia jest wadą. Kredytodawcy udzielający kapitału własnego składają drugi zastaw na swoim domu, co daje im prawo do przejęcia domu, jeśli nie dokonasz płatności. Im więcej pożyczasz na swój dom lub mieszkanie, tym bardziej narażasz się na ryzyko.

Kluczowe dania na wynos

• Kapitał własny może być świetnym źródłem wartości dla właścicieli domów, którzy mają dostęp do gotówki na remonty lub inne duże zakupy.
• Ponieważ są zabezpieczone przed wartością domu, pożyczkodawcy są skłonni oferować stawki niższe niż w przypadku większości innych rodzajów pożyczek osobistych.
• Kredyt mieszkaniowy jest wypłacany w formie ryczałtu, często o stałej stopie procentowej.
• Domowe linie kredytowe na akcje (HELOC) to odnawialne źródło potencjalnych funduszy, podobnie jak karta kredytowa, których używasz według własnego uznania o zmiennej stopie procentowej.

Kwalifikowalność pożyczki kapitałowej

Banki gwarantują drugie kredyty hipoteczne, podobnie jak inne kredyty mieszkaniowe. Każdy z nich ma wytyczne, które określają, ile mogą pożyczyć na podstawie wartości nieruchomości i zdolności kredytowej. Jest to wyrażone jako łączny stosunek wartości kredytu do wartości lub CLTV.

Załóżmy, że współpracujesz z bankiem, który oferuje maksimum 80% CLTV, a Twój dom jest wart 300 000 $. Jeśli jesteś obecnie winien 150 000 $ z pierwszego kredytu hipotecznego, możesz kwalifikować się do pożyczenia dodatkowych 90 000 $ w formie pożyczki pod zastaw domu lub HELOC (300 000 $ x 0, 80 = 240 000 $).

Podobnie jak inne kredyty hipoteczne, twoje prawo do kredytu i oprocentowania zależy od historii zatrudnienia, dochodów i zdolności kredytowej. Im wyższy wynik, tym niższe ryzyko niespłacenia pożyczki i niższa stopa procentowa.

Pożyczki pod zastaw domu

Kredyt mieszkaniowy jest wypłacany w formie ryczałtu. Jest to opcja, jeśli potrzebujesz pieniędzy na jednorazowy wydatek, taki jak ślub lub remont kuchni. Pożyczki te zazwyczaj oferują stałe oprocentowanie, więc dokładnie wiesz, jakie będą Twoje miesięczne płatności, kiedy je wykupisz.

Pożyczki pod zastaw domu nie są odpowiedzią, jeśli potrzebujesz tylko niewielkiej ilości gotówki. Podczas gdy niektórzy pożyczkodawcy udzielą pożyczek na 10 000 USD, wielu nie udzieli ci pożyczki za mniej niż 25 000 USD. Co więcej, musisz ponieść wiele takich samych kosztów zamknięcia związanych z pierwszą hipoteką, takich jak opłaty za przetwarzanie kredytu, opłaty za udzielenie kredytu, opłaty za wycenę i opłaty za rejestrację.

Pożyczkodawcy mogą wymagać od Ciebie zapłaty „punktów” - to znaczy przedpłaconych odsetek - w momencie zamknięcia. Każdy punkt jest równy 1% wartości pożyczki. W przypadku pożyczki o wartości 100 000 USD jeden punkt kosztowałby 1000 USD.

Punkty obniżają oprocentowanie, co może pomóc w dłuższej perspektywie. Ale jeśli myślisz o wcześniejszej spłacie pożyczki, to odsetki z góry nie działają na twoją korzyść. Jeśli uważasz, że tak może być, często możesz negocjować z kredytodawcą mniej punktów lub nawet nie.

HELOC

Domowe linie kredytowe są nieco inne. Są odnawialnym źródłem funduszy, podobnie jak karta kredytowa, z których korzystasz według własnego uznania. Większość banków oferuje wiele różnych sposobów uzyskiwania dostępu do tych środków, czy to poprzez przelew internetowy, wystawienie czeku czy korzystanie z karty kredytowej podłączonej do konta. W przeciwieństwie do pożyczek pod zastaw domu, zazwyczaj mają niewiele, jeśli w ogóle, kosztów zamknięcia i charakteryzują się zmiennymi stopami procentowymi - chociaż niektórzy pożyczkodawcy oferują stałe oprocentowanie na określoną liczbę lat.

Istnieją zalety i wady elastyczności, jaką oferują linie kredytowe. Możesz zaciągać pożyczki na podstawie linii kredytowej w późniejszym terminie bez konieczności ubiegania się o nową pożyczkę. W ten sposób jest to miłe, awaryjne źródło funduszy, o ile twój bank nie wymaga minimalnego zaciągnięcia po zamknięciu kredytu.

Ale HELOC może wpędzić niektórych kredytobiorców w kłopoty. Niezależnie od twoich zamiarów po otwarciu linii kredytowej łatwo jest wydać dostępne środki na rzeczy, których nie potrzebujesz. I cokolwiek zrobisz, oczywiście musisz spłacić odsetki.

Fazy ​​HELOC

Większość linii kapitału własnego domu ma dwie fazy: W okresie losowania, który zwykle wynosi 10 lat, możesz uzyskać dostęp do dostępnego kredytu według własnego uznania. Wiele kontraktów HELOC wymaga w tym okresie niewielkich płatności opartych wyłącznie na oprocentowaniu, chociaż możesz mieć możliwość zapłaty dodatkowej i spłacenia jej w stosunku do kwoty głównej.

Po zakończeniu okresu losowania możesz czasem poprosić o przedłużenie. W przeciwnym razie pożyczka wchodzi w fazę spłaty. Odtąd nie będziesz już mieć dostępu do dodatkowych funduszy i będziesz dokonywał regularnych płatności kapitał plus odsetki, dopóki saldo nie zniknie. Podczas 20-letniego okresu spłaty musisz spłacić wszystkie pożyczone pieniądze plus odsetki według zmiennej stopy procentowej. Niektórzy pożyczkodawcy dają pożyczkobiorcom opcję zamiany salda HELOC na pożyczkę o stałym oprocentowaniu w tym momencie.

Mimo to miesięczna płatność może się prawie podwoić. Według badania przeprowadzonego przez TransUnion, płatność w wysokości 80 000 USD HELOC przy rocznej stopie procentowej wynoszącej 7% będzie kosztować 467 USD miesięcznie przez pierwsze 10 lat, kiedy wymagane są tylko odsetki. To skacze do 719 USD miesięcznie, gdy rozpoczyna się okres spłaty.

Ten skok płatności na początku nowego okresu spowodował szok płatniczy dla wielu nieprzygotowanych pożyczkobiorców HELOC. Jeśli kwoty są wystarczająco duże, może to nawet doprowadzić do niewypłacalności osób znajdujących się w trudnej sytuacji finansowej. A jeśli zalegają z płatnościami, mogą stracić swoje domy.

Po co zaciągać drugą hipotekę?

Właściciele domów mogą wykorzystywać pożyczkę pod zastaw domu lub HELOC do wielu różnych celów. Z punktu widzenia planowania finansowego, jedną z najlepszych rzeczy, które możesz zrobić z funduszami, jest wykorzystanie ich do renowacji i przebudowy projektów, które zwiększają wartość twojego domu. W ten sposób odbudowujesz kapitał własny w domu, jednocześnie czyniąc go bardziej znośnym.

Możesz także użyć tych pieniędzy do konsolidacji długu o wysokim oprocentowaniu, w tym sald kart kredytowych. Skutecznie zastępujesz kosztowną pożyczkę zabezpieczoną, tanią formą kredytu.

Oczywiście możesz również pożyczyć pieniądze na zagraniczne wakacje lub nowy samochód sportowy, na który patrzysz. To, czy warto obniżyć swój kapitał własny, aby dokonywać dowolnych zakupów, jest czymś, o czym powinieneś poważnie się zastanowić.

Odliczenia podatku od pożyczek kapitałowych

Wykorzystanie kapitału własnego ma jeszcze jedną zaletę, jeśli dotyczy to projektów remontu domu: IRS pozwala odpisać część odsetek od tych pożyczek, o ile wyszczególnisz potrącenia.

Od 2018 r. Pary mogą odliczyć odsetki od kwoty do 750 000 USD kwalifikowanego „zadłużenia z tytułu przejęcia” (lub do 375, 000 USD, jeśli złożysz osobno). Są to kredyty hipoteczne i pożyczki pod zastaw domu wykorzystywane do „zakupu, budowy lub znacznej poprawy” domu, przed którym zostały zabezpieczone.

Podatnicy byli w stanie odliczać odsetki od maksymalnie 100 000 USD pożyczek pod zastaw domu, które były wykorzystywane z innych powodów, takich jak spłacanie kart kredytowych. Ale od 2018 r. Nie jest to już opcja do końca 2025 r., Zmiana wynikająca z przepisów podatkowych przyjętych w grudniu 2017 r.

Home Equity i HELOC Plusy i minusy

Nawet jeśli wartość nieruchomości pozostanie na stałym poziomie lub wzrośnie, każda nowa pożyczka zwiększa budżet. Na przykład, jeśli stracisz pracę, trudniej będzie utrzymać bieżące płatności. Ponieważ pożyczkodawca ma zastaw w twoim domu, istnieje szansa, że ​​możesz stawić czoła wykluczeniu, jeśli pozostaniesz w tyle przez wystarczająco długi okres.

Plusy

• Niższy koszt niż wiele innych rodzajów pożyczek

• Możliwość pożyczenia stosunkowo dużej ilości gotówki

• Elastyczność wykorzystania pieniędzy w praktycznie dowolnym celu

• Ewentualne ulgi podatkowe, jeśli wykorzystasz fundusze na projekty remontowe, które zwiększają wartość twojego domu

• Bezpieczeństwo stałych stóp procentowych kredytów mieszkaniowych

Cons

• Kiedy używasz domu jako zabezpieczenia, zmniejszasz kwotę kapitału własnego w domu

• Jeśli rynek nieruchomości spadnie, osoby z wyższymi wskaźnikami CLTV narażą się na ryzyko pożyczki pod wodą

Pożyczki pod zastaw domu a refinansowanie

Drugie kredyty hipoteczne nie są jedynym sposobem na wykorzystanie kapitału własnego w domu, aby uzyskać dodatkową gotówkę. Możesz także zrobić coś, co nazywa się refinansowaniem wypłaty, w którym zaciągasz nową pożyczkę, aby zastąpić pierwotną hipotekę.

Kiedy twoja nowa pożyczka jest większa niż saldo poprzedniej pożyczki, wpłacasz dodatkowe pieniądze. Podobnie jak w przypadku pożyczki pod zastaw domu lub HELOC, właściciele domów mogą wykorzystać te fundusze do ulepszenia swojej nieruchomości lub konsolidacji zadłużenia karty kredytowej.

Refinansowanie ma pewne zalety w stosunku do drugiej hipoteki. Oprocentowanie jest zazwyczaj nieco niższe niż oprocentowanie kredytów mieszkaniowych. A jeśli stawki ogólnie spadną, będziesz chciał, aby twój podstawowy kredyt hipoteczny to odzwierciedlał.

Ale refis mają też wady. Bierzesz nową pierwszą hipotekę, więc koszty zamknięcia są zwykle znacznie wyższe niż HELOC, które zwykle nie mają wysokich opłat z góry. A jeśli refinansowanie oznacza, że ​​masz mniej niż 20% kapitału własnego w domu, być może będziesz musiał zapłacić podstawowe ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI. Jest to coś, o co nie musisz się martwić, jeśli masz po prostu drugą hipotekę przypisaną do pierwotnej pożyczki.

Nie przeszkadza to, że oficer pożyczki uruchamia numery dla każdej opcji, dzięki czemu możesz lepiej zrozumieć, który z nich jest najlepszy w twojej sytuacji.

Uzyskiwanie pożyczki

Opcje kredytu i opłaty różnią się znacznie w zależności od pożyczkodawcy, więc opłaca się rozejrzeć. Oprócz tradycyjnych banków możesz także dotrzeć do oszczędności i pożyczek, kas i firm hipotecznych. Możesz także skorzystać z usług pośredników hipotecznych, którzy zasadniczo robią dla ciebie zakupy i otrzymują zapłatę od pożyczkodawcy.

Nigdy nie rozmawiaj tylko z jednym pożyczkodawcą; potrzebujesz co najmniej trzech opcji, a także możesz potrzebować pomocy specjalisty ds. kredytów hipotecznych, aby pomóc Ci porównać oferty. Jeśli masz już wiele kont w banku, zapytaj o lepsze stawki lub specjalne promocje dla obecnych klientów.

Zakup pożyczki od tradycyjnego pożyczkodawcy - banku lub firmy hipotecznej - zależy od kwoty, której szukasz. Ogólnie rzecz biorąc, w przypadku pożyczek o wartości poniżej 100 000 USD najlepszy bank oferuje mały bank społecznościowy lub kasa kredytowa. W przypadku większych pożyczek (150 000 USD lub więcej) porozmawiaj z bankami lokalnymi i krajowymi oraz z pośrednikami hipotecznymi. Podobnie jak w przypadku tradycyjnych hipotek, brokerzy kredytów hipotecznych często oferują najlepsze oferty na kredyty mieszkaniowe ze względu na relacje z wieloma kredytodawcami i pulami inwestycyjnymi. W przypadku pożyczek „od pośrednich” o wartości od 100 000 do 150 000 USD „musisz po prostu robić zakupy” - mówi Casey Fleming, pośrednik hipoteczny i autor „Przewodnika po pożyczkach: jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę”.

Nie daj się zwieść niskim stawkom zwiastuna. Poproś pożyczkodawcę o przesłanie dokumentacji przedstawiającej stopę procentową i koszty zamknięcia konkretnej pożyczki. W przypadku pożyczek pod zastaw domu opłaty z góry mogą być wysokie, zwykle od 2% do 5% kwoty kredytu.

Opłaty negocjacyjne

Wiele opłat pobieranych przez pożyczkodawcę nie jest ustalonych. Na przykład niektórzy pożyczkodawcy chętnie żądają opłat za zaciągnięcie pożyczki, które pokrywają prowizję wypłaconą urzędnikowi pożyczki lub brokerowi. Jeśli wymagają zapłaty punktów od pożyczki, mogą również chcieć się z tym targować. Ale musisz zapytać.

Pożyczkodawcy mogą zaoferować kilka opcji, jeśli chodzi o zablokowanie stałej stopy procentowej w HELOC. Im dłuższy okres, w którym otrzymujesz stałą stopę, tym wyższa jest stopa procentowa, którą naliczają. Ale ryzyko spadnie również z Twojej strony, jeśli stawki wzrosną. Zastanów się więc, które warunki będą dla Ciebie najlepsze.

Ogólnie rzecz biorąc, najlepsze warunki uzyskasz, jeśli masz stabilną historię zatrudnienia i doskonałą zdolność kredytową. Podobnie jak w przypadku każdej aplikacji hipotecznej, dobrze jest wcześniej sprawdzić raporty kredytowe i upewnić się, że są wolne od błędów.

Wycofanie z pożyczki

Aby uniknąć poważnego bólu serca, pamiętaj o dokładnym przejrzeniu wszystkich dokumentów pożyczki przed podpisaniem kropkowanej linii.

Masz możliwość odwołania się, jeśli zdasz sobie sprawę, że popełniłeś błąd, o ile działasz szybko. Obowiązuje federalna reguła anulowania na trzy dni, która dotyczy zarówno pożyczek pod zastaw domu, jak i HELOC.

Ale musisz powiadomić pożyczkodawcę na piśmie. Powiadomienie to musi zostać przesłane pocztą elektroniczną lub złożone do północy trzeciego dnia (nie licząc niedziel) lub jest nieważne.

Kiedy nie możesz spłacić pożyczki

Czasami nawet jeśli otrzymujesz pożyczkę, możesz później napotkać problemy finansowe, które utrudniają jej spłatę. Co ciekawe, chociaż utrata domu stanowi ryzyko, jeśli nie możesz spłacić pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej, nie jest to przesądzone. Jednak nawet jeśli unikniesz utraty domu, poniesiesz poważne konsekwencje finansowe.

Według Springboard, doradcy zatwierdzonego przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), pożyczkodawcy zazwyczaj prowadzą standardowy proces sądowy w celu uzyskania pieniędzy, a nie idą od razu do wykluczenia. Dzieje się tak, ponieważ w celu przejęcia nieruchomości pożyczkodawca musi spłacić pierwszą hipotekę przed licytacją nieruchomości. Chociaż pozew może wydawać się mniej przerażający niż postępowanie w sprawie wykluczenia, nadal może zaszkodzić Twojemu kredytowi. Nie wspominając o tym, że pożyczkodawcy mogą regulować płace, próbować odzyskać inną nieruchomość lub pobierać konta bankowe, aby uzyskać należne kwoty.

Jeśli rynek nieruchomości spadnie, osoby z wyższymi wskaźnikami CLTV narażą się na ryzyko pożyczki pod wodą.

Większość kredytodawców hipotecznych i banków nie chce, abyś nie spłacał kredytu mieszkaniowego lub linii kredytowej, więc będą pracować dla tych, którzy mają trudności z dokonaniem płatności. Ważne jest, aby jak najszybciej skontaktować się z pożyczkodawcą. Ostatnią rzeczą, którą powinieneś zrobić, to uniknąć problemu. Kredytodawcy mogą nie być tak chętni do współpracy, jeśli od miesięcy ignorujesz ich wezwania i listy oferujące pomoc.

Jeśli chodzi o to, co faktycznie może zrobić pożyczkodawca, istnieje kilka opcji. Niektórzy pożyczkodawcy zaoferują niektórym pożyczkobiorcom modyfikację pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej: warunki, oprocentowanie, miesięczne płatności lub kombinację tych trzech, aby spłacanie pożyczki było bardziej przystępne. (Pamiętaj, że przedłużenie okresu pożyczki może oznaczać, że ostatecznie spłacisz więcej, ale miesięczne płatności spadną).

Rząd federalny ma programy, które pomagają walczącym kredytobiorcom z pierwszą hipoteką i zadłużeniem na rynku nieruchomości. Aby skorzystać z rządowego drugiego programu modyfikacji zastawu, musiałeś zmodyfikować swój pierwszy kredyt hipoteczny w ramach programu hipotecznego Home Affordable lub HAMP. Drugi program modyfikacji zastawu, w połączeniu z HAMP, umożliwia pożyczkobiorcom obniżenie płatności w ramach linii kredytowej na akcje. HUD publikuje pomocne informacje na temat tych i innych programów.

Uwaga na oszustwa

Ponieważ dokumenty sprawdzone w celu uzyskania HELOC są mniejsze niż w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego - oraz ponieważ istnieje długi okres, w którym możesz pożyczać środki - przestępcy mogą niestety użyć HELOCs do obrabowania cię. Ostatnio wzrosła liczba złodziei, którzy nieuczciwie przejmują te konta i wyrzucają tysiące dolarów poprzez kradzież tożsamości i oszukiwanie kredytodawców.

Oto jak to się dzieje. Przestępcy zdobywają twoje dane osobowe poprzez rejestry publiczne. Następnie zakładają konto internetowe HELOC i manipulują procesem weryfikacji konta klienta w celu uzyskania środków, których oczywiście nigdy nie zwracają. Eksperci od kradzieży tożsamości odkryli, że ofiary dowiadują się o przestępstwie tylko wtedy, gdy instytucja finansowa dzwoni do nich o opóźnieniu w płatnościach, otrzymują pisemne powiadomienie o opóźnieniu płatności lub w ich domu pojawia się marszałek, aby ich eksmitować.

Chociaż często żerują na ludziach, którzy już wzięli HELOCs, ofiarą mogą stać się wszyscy posiadacze kapitału własnego, w szczególności właściciele domów z dobrym kredytem i seniorzy, którzy spłacili kredyty hipoteczne (ponieważ pożyczkodawcy często chętnie przyjmują wnioski). Aby zmniejszyć ryzyko, regularnie sprawdzaj wyciągi HELOC i sprawdzaj raporty kredytowe pod kątem niedokładnych informacji.

Dolna linia

W twoim życiu może nadejść chwila, kiedy dostęp do dodatkowej gotówki stanie się koniecznością. Jeśli tak, drugi kredyt hipoteczny jest atrakcyjną opcją. Ponieważ są zabezpieczone przed wartością domu, pożyczkodawcy są skłonni oferować stawki niższe niż w przypadku większości innych rodzajów pożyczek.

Ale to, że możesz używać domu jako bankomatu, nie oznacza, że ​​powinieneś. Dodatkowa pożyczka oznacza dodatkową płatność co miesiąc. A jeśli nie zdążysz dotrzymać terminu, narażasz swój dom na niebezpieczeństwo. Korzystaj więc mądrze z kapitału własnego, jeśli dojdziesz do wniosku, że jest to najlepsza opcja dla Ciebie.