Stowarzyszenie właścicieli domów - HOA
Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja w podrejonie, planowanej społeczności lub kondominium, która ustanawia i egzekwuje zasady dotyczące nieruchomości i ich mieszkańców. Ci, którzy kupują nieruchomości w ramach jurysdykcji HOA, automatycznie stają się członkami i są zobowiązani do płacenia składek, zwanych opłatami HOA. Niektóre skojarzenia mogą bardzo ograniczać to, co członkowie mogą zrobić ze swoimi właściwościami.
Zrozumienie HOA
Stowarzyszenia właścicieli domów (HOA) są tworzone przez społeczności z domami jednorodzinnymi lub budynkami wielomieszkaniowymi, takimi jak kondominia. Jak sama nazwa wskazuje, HOA składa się z mieszkańców gminy i jest przez nich zarządzana. Członkostwo w HOA jest zwykle wymogiem zakupu domu w społeczności. HOA zazwyczaj ustanawia się w celu ustanowienia i egzekwowania przepisów dotyczących nieruchomości w obrębie jurysdykcji.
HOA ma zarząd lub gubernatorów wybranych w celu egzekwowania i nadzorowania zasad i przepisów HOA. HOA zazwyczaj opisuje swoje zasady w dokumencie zwanym Deklaracją Przymierzy, Warunków i Ograniczeń (CC & Rs), który określa pewne warunki dla właścicieli i ich nieruchomości. Warunki mogą obejmować ograniczenia strukturalne, takie jak dozwolony rodzaj ogrodzenia lub krajobrazu, lub drobne wybory, takie jak kolor farby w domu. W dokumencie tym zwykle określa się również kary za pogwałcenie CC&R, które mogą obejmować opłaty, wymuszone przestrzeganie przepisów lub, w niektórych przypadkach, spory sądowe.
Kluczowe dania na wynos
- Stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) to organizacja, która tworzy i egzekwuje zasady i wytyczne dotyczące podziału, planowanego budynku społeczności lub kondominium.
- Mieszkańcy społeczności są członkami HOA, a niektórzy wymagają obowiązkowego członkostwa.
- Prowadzone przez zarząd, HOA pobierają miesięczne lub roczne opłaty, aby zapłacić za utrzymanie części wspólnych i utrzymanie obiektów.
- HOA mogą nakładać kary pieniężne, a nawet zastaw na niezgodnych właścicieli domów.
9 porad dotyczących obsługi stowarzyszeń właścicieli domów
HOAs a stowarzyszenia społeczności
Większość HOA jest zarejestrowanych, a zatem podlega przepisom stanowym. Niektóre stany uważają, że HOA oparte na kondominium, często nazywane „wspólnotami kondominium” oraz organizacje rządzące spółdzielniami - zarządami spółdzielni - są odrębne od HOA, ponieważ interesy nieruchomości są różne. „Stowarzyszenie wspólnotowe” to szersze, ogólne pojęcie, które obejmuje wszystkie takie organizacje.
Pamiętaj, że HOA nie jest POA. Stowarzyszenie właścicieli nieruchomości (POA) jest ogólnie szerszą kategorią, która obejmuje osoby, które chcą ulepszyć swoje społeczności i wartości nieruchomości. HOA mają zwykle ścisłe zarysy nieruchomości w obrębie ich jurysdykcji i zwykle istnieje wiele przepisów, podczas gdy POA są zbudowane nie tylko z właścicieli domów - którymi jest HOA - ale także z każdego członka społeczności zainteresowanego nieruchomościami w ich strefie.
Community Associations Institute, organizacja handlowa, która lobbuje stanowych ustawodawców w imieniu HOAs, szacuje, że w 2018 r. W Stanach Zjednoczonych istniało od 346 000 do 348 000 stowarzyszeń społecznych z ponad 70 milionami mieszkańców.
Zalety HOA
HOA zapewnia przepisy i wytyczne dla społeczności. Standardy te są działaniami, które należy lub należy podjąć w celu zachowania i podniesienia wartości majątkowych społeczności. Często są zorientowane na wygląd, zajmują się czystością, stanem i naprawą. Czasami są one zaprojektowane tak, aby zachować jednolity wygląd uwzględnionych właściwości lub społeczności jako całości.
Usługi zarządzania HOA mogą zapewniać udogodnienia, takie jak kształtowanie krajobrazu, parkingi oraz udogodnienia, takie jak baseny, korty tenisowe lub miejsca na imprezy dostępne dla wszystkich członków HOA. Niektóre opłaty HOA pokrywają koszty zbierania śmieci i usuwania śniegu.
Na bardziej teoretycznym poziomie HOA są symbolami samorządu i demokracji. Kto lepiej kierować społecznością niż żyjący w niej ludzie - w przeciwieństwie do jakiegoś nieobecnego właściciela?
Plusy
Ustaw i egzekwuj reguły społeczności
Chroń wartości właściwości
Zapewnij usługi, udogodnienia i udogodnienia
Oferuj samorządność
Cons
Ustaw opłaty, opłaty i oceny
Nałóż restrykcyjne przepisy
Działaj nieefektywnie
Zarządzanie amatorsko lub nieudolnie
Wady HOA
Negatywna strona HOA zaczyna się od wysokich kosztów opłat stowarzyszeniowych, które mogą działać odstraszająco dla potencjalnych nabywców. Ponadto zasady i przepisy HOA mogą wydawać się nieuzasadnione, arbitralne lub zbyt restrykcyjne dla niektórych właścicieli domów, którzy mogą chcieć swobody dostosowywania swoich właściwości.
Chociaż samorządność jest dobrą koncepcją, teoretycznie może nie działać dobrze w praktyce. Członkowie zarządu HOA, którzy zwykle są wolontariuszami, mogą nie być w stanie zarządzać nieruchomościami, zajmować się złożonymi problemami finansowymi lub pracować nad zjednoczeniem rozproszonych grup ludzi we wspólnej sprawie. Pod wieloma względami stowarzyszenie społeczne przypomina małą firmę lub instytucję non-profit. Ponieważ HOA muszą osiągnąć konsensus w sprawie decyzji dotyczących wspólnej własności, takich jak konserwacja i modernizacje, konflikty między członkami HOA mogą się nasilać.
Przykład HOA w świecie rzeczywistym
Czasami awantury stowarzyszenia właścicieli domów trafiają na pierwsze strony gazet - i wycieczka do stanowego parlamentu.
Od trzech lat - od kwietnia 2019 r. - właściciel domu w Indianapolis i jego HOA blokują rogi nad panelami słonecznymi na dachu. Aby w pełni uchwycić energię słoneczną, 28 000 $ paneli musi być skierowanych na południe - w kierunku, na który HOA nie pozwala, mówiąc, że są zbyt widoczne dla ulicy i innych sąsiadów.
Język w przymierzu HOA dopuszcza panele, ale jest niejasny w kwestii ich umiejscowienia. Tak więc właściciel domu stara się, przy wsparciu kilku ustawodawców stanowych, uzyskać uchwałę Zgromadzenia Ogólnego Indiany, która zakazuje HOA ograniczenia paneli słonecznych lub ich umieszczania w jakikolwiek sposób.
Szczególna uwaga: opłaty
Stowarzyszenia właścicieli domów mają znaczącą władzę finansową i prawną nad właścicielami nieruchomości w ich jurysdykcji. HOA pobierają miesięczne opłaty stowarzyszeniowe lub roczne opłaty za utrzymanie części wspólnych, takich jak parki, pralnie, windy i baseny. Typowe opłaty HOA wynoszą od 200 do 400 USD miesięcznie, ale mogą wynosić od mniej niż 100 USD do 10 000 USD dla społeczności z wyższej półki.
Opłaty HOA często również przyczyniają się do funduszu rezerwowego stowarzyszenia, który jest przeznaczony na duże projekty remontowe lub wykorzystanie w sytuacjach awaryjnych. Oprócz regularnych opłat lub opłat, HOA mogą również nakładać specjalne oceny na właścicieli domów, gdy stowarzyszenie nie ma wystarczających rezerw, aby zapłacić za nieoczekiwane naprawy na wspólnych obszarach, takich jak chodniki lub parkingi.
Zarząd HOA, który zazwyczaj odpowiada za finanse organizacji, nadzoruje gromadzenie funduszy i zarządzanie nimi. Wraz z ustalaniem opłat i ocen, tablica może nakładać kary pieniężne na właścicieli domów, którzy łamią zasady lub niszczą wspólne obszary. Oprócz nakładania kar, HOAs mogą również zastawić nieruchomość, jeśli właściciel domu poważnie zalega ze swoimi zobowiązaniami. Istniejące zastawy HOA mogą utrudnić sprzedaż domu, chyba że zostaną rozliczone.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.