Jak zarabiać pieniądze za pomocą opcji nieruchomości

Dla wielu Amerykanów nieruchomości, w postaci domu rodzinnego lub nieruchomości na wynajem, są ich największą pojedynczą inwestycją. Inwestorzy ci często postrzegają nieruchomości jako jedną z najbezpieczniejszych i najbardziej niezawodnych inwestycji na przestrzeni czasu. Jednak inwestycje w nieruchomości wiążą się z wysokimi kosztami wejścia (zwykle finansowanymi z pożyczki wraz z odsetkami), długim okresem inwestycji i dużą niepewnością. Zamiast kupować faktyczną nieruchomość, inwestorzy mogą kupować opcje inwestowania w nieruchomości po niższych kosztach i przy mniejszych kosztach.

Realistyczne spojrzenie na obliczanie zysku w nieruchomościach

Początkujący inwestor nieruchomości może spojrzeć na dwupokojowe mieszkanie, przekonać się, że w ciągu pięciu lat jego wartość wzrosła ze 100 000 do 300 000 USD i może potroić wartość inwestycji. Jednak w tej prostej analizie pomija się rutynowe wydatki, w tym opłaty finansowe za zakup nieruchomości, miesięczne płatności odsetek, podatki od nieruchomości, prowizje dla agentów podczas zakupu lub sprzedaży, miesięczne opłaty stowarzyszeniowe, utrzymanie i naprawy, ubezpieczenie i inne obowiązujące podatki (np. Zyski kapitałowe podatek od ostatecznej sprzedaży nieruchomości lub wycenę powyżej pewnego poziomu kwalifikującą właściciela do podatku od majątku).

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, realistyczna wycena zwrotów nieruchomości jest znacznie zmniejszona. Zmiany w okresie inwestycyjnym mogą również prowadzić do trudności w późniejszej sprzedaży nieruchomości. Na przykład nowa hałaśliwa autostrada lub gwałtowny wzrost przestępczości może spowodować dewaluację nieruchomości. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz: Najważniejsze czynniki inwestowania w nieruchomości. )

Bardziej przystępnym sposobem inwestowania i czerpania zysków z nieruchomości są opcje nieruchomości.

Co to jest opcja nieruchomości?

Opcja nieruchomości to specjalnie zaprojektowana umowa między kupującym a sprzedającym. Sprzedawca oferuje kupującemu opcję zakupu nieruchomości na określony czas po ustalonej cenie. Kupujący kupuje w tym czasie opcję zakupu lub nie zakupu nieruchomości. Za prawo do tej opcji kupujący płaci sprzedającemu premię za opcję. Jeśli kupujący zdecyduje się na zakup nieruchomości (innymi słowy skorzystaj z opcji nieruchomości), sprzedawca musi sprzedać nieruchomość kupującemu zgodnie z warunkami istniejącej umowy.

Być może napotkałeś pojęcie opcji przy zakupie akcji. Opcje zapewniają kupującemu wiele opcji. Można je wykonać wcześniej, utrzymywać do wygaśnięcia opcji lub sprzedać drugiemu kupującemu przed wygaśnięciem. Opcje nieruchomości są powszechnie stosowane przez deweloperów i inwestorów w nieruchomościach komercyjnych lub wysokiej klasy. Opcje nieruchomości zapewniają kupującym większą elastyczność oraz tanią możliwość handlu i inwestowania, przy ograniczonych korzyściach dla sprzedawców. (Więcej informacji znajduje się w: Jak działają opcje nieruchomości.)

Przykład handlu opcjami nieruchomości

Oto kompleksowa analiza ryzyka i korzyści związanych ze scenariuszem opcji nieruchomości. Załóżmy, że budowniczy ma 500 000 USD i chce kupić grunty za 2 miliony USD. Konstruktor nie jest pewien kilku rzeczy:

1. Czy budowniczy może zebrać 1, 5 miliona dolarów z pożyczek bankowych lub innych źródeł?
2. Czy budowniczy może uzyskać niezbędne pozwolenia na inwestycję mieszkaniową lub komercyjną lub dalszy podział nieruchomości?
3. Czy budowniczy może zbierać pieniądze i uzyskiwać pozwolenia, zanim inny budowniczy kupi ziemię?

W tej sytuacji odpowiednia jest opcja nieruchomości. Za określony koszt niepodlegający zwrotowi (zwany premią za opcję nieruchomości) w wysokości 25 000 USD, budowniczy może zawrzeć umowę opcji sprzedaży ze sprzedawcą. Opcja nieruchomości pozwala konstruktorowi zablokować cenę sprzedaży nieruchomości na poziomie 2 milionów USD w okresie sześciu miesięcy.

Umowa opcji nieruchomości będzie obejmować następujące warunki:

• Szczegóły nieruchomości (lokalizacja, rozmiar i inne szczegóły)
• Czas trwania umowy (sześć miesięcy od daty zawarcia transakcji)
• Premia opcyjna lub kwota wynagrodzenia (25 000 USD niepodlegające zwrotowi zapłacone przez kupującego sprzedającemu w dniu zawarcia transakcji)
• Uzgodniona cena zakupu, jeżeli opcja zostanie zrealizowana w trakcie umowy (2 miliony USD)

W przypadku sześciomiesięcznego okresu obowiązywania umowy istnieją cztery możliwe scenariusze.

Scenariusz 1: Konstruktor został zatwierdzony na pożyczkę bankową w wysokości 1, 5 miliona USD. Potwierdza również, że może uzyskać niezbędne pozwolenia na rozwój. Wykonuje swoją opcję zakupu nieruchomości po ustalonej cenie 2 milionów USD. Sprzedawca otrzymuje 2 miliony dolarów plus utrzymuje dodatkową premię w wysokości 25 000 $.

Scenariusz 2: Po dwóch miesiącach budowniczy odkrywa, że ​​nie będzie w stanie uzyskać pozwolenia na budowę. W ciągu następnych czterech miesięcy konstruktorowi udaje się znaleźć inną stronę, która jest gotowa kupić nieruchomość za 2 miliony dolarów. Firma budowlana sprzedaje nowej nieruchomości opcję nieruchomości za nową cenę 30 000 USD. Nowa strona zastępuje konstruktora w pierwotnej umowie opcji. Nowa partia wykonuje tę opcję i kupuje nieruchomość za 2 miliony dolarów. Sprzedawca otrzymuje 2 miliony dolarów od nowej partii, a także utrzymuje premię w wysokości 25 000 $ od konstruktora. Budowniczy sprzedał opcję za 30 000 USD, więc zarabia 5000 USD i nie jest obciążony nieruchomością, której nie może użyć.

Scenariusz 3: Budowniczy jest po prostu nabywcą opcji, który chce skorzystać z aprecjacji ceny nieruchomości. Jeśli żądana cena 2 milionów USD wzrośnie do 2, 2 miliona USD w ciągu pięciu miesięcy, budowniczy skorzysta na skorzystaniu z opcji zakupu nieruchomości i sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Pod koniec transakcji właściciel nieruchomości otrzymuje 2 miliony USD plus premię w wysokości 25 000 USD, budowniczy uzyskuje zysk w wysokości 175 000 USD, a nowy nabywca opcji kupuje pożądaną nieruchomość według aktualnych stawek rynkowych.

Scenariusz 4 : Konstruktor nie jest w stanie uzyskać pożyczki ani pozwolenia. Nie może również znaleźć nowego nabywcy dla swojej opcji. Konstruktor pozwala wygasnąć opcji i traci premię za opcję. Jednak nabywcy udało się uniknąć potencjalnie złej inwestycji o wartości 2 mln USD, płacąc premię w wysokości 25 000 USD (1, 25% rzeczywistej wartości transakcji). Sprzedawca korzysta z kwoty 25 000 USD i nadal szuka nabywcy.

We wszystkich przypadkach po zawarciu umowy opcji na nieruchomości sprzedający nie ma już wyboru, czy sprzedać nieruchomość, ani za jaką cenę. Sprzedawca musi czekać sześć miesięcy na decyzję kupującego. Dlatego sprzedawca otrzymuje i utrzymuje premię opcyjną, niezależnie od tego, co ostatecznie zdecyduje kupujący.

Dolna linia

Opcje nieruchomości oferują tańszą metodę handlu, inwestowania i czerpania zysków z inwestycji w nieruchomości. Są to jednak skutecznie kontrakty pozagiełdowe między dwiema stronami, bez zewnętrznego nadzoru regulacyjnego. Zaangażowane strony muszą upewnić się, że umowa opcji jest uczciwa. Niewywiązanie się przez sprzedającego z opcji jest jednym z głównych wyzwań w umowach dotyczących opcji na nieruchomości. W takich przypadkach jedynym regresem dla kupującego jest pozew. Kolejnym wyzwaniem jest brak publicznie dostępnych informacji i przeszłych danych na temat uczestników opcji nieruchomości. Inwestorzy opcji nieruchomości powinni również wziąć pod uwagę dodatkowe wydatki, takie jak opłaty za usługi prawne, takie jak przygotowanie i rejestracja umowy.

(Więcej informacji można znaleźć na stronie: Inwestuj w nieruchomości za 1000 USD lub mniej .)