Naucz się wyceniać nieruchomości

Pod względem ilościowym inwestowanie w nieruchomości przypomina inwestowanie w akcje. Aby uzyskać zysk, inwestorzy muszą określić wartość nieruchomości i dokonać świadomych domysłów na temat tego, jaki zysk przyniesie każdy z nich, czy to poprzez wzrost wartości nieruchomości, przychody z wynajmu, czy też oba.

Wycena kapitału jest zwykle przeprowadzana za pomocą dwóch podstawowych metod: wartości bezwzględnej i wartości względnej. To samo dotyczy oceny nieruchomości. Dyskontowanie przyszłego dochodu operacyjnego netto (NOI) o odpowiednią stopę dyskontową dla nieruchomości jest podobne do wyceny zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF) dla zapasów; zintegrowanie modelu mnożnika dochodu brutto z nieruchomościami jest porównywalne do wyceny wartości względnej z zapasami. Poniżej przyjrzymy się, jak wycenić nieruchomość za pomocą tych metod.

TUTORIAL: „Poradnik dla kupujących po raz pierwszy w domu”

Stopa kapitalizacji

Jednym z najważniejszych założeń, jakie inwestor nieruchomości przyjmuje przy wycenie nieruchomości, jest wybór odpowiedniej stopy kapitalizacji, która jest wymaganą stopą zwrotu z nieruchomości bez uwzględnienia wzrostu wartości lub amortyzacji. Mówiąc prościej, jest to stawka stosowana do dochodu operacyjnego netto w celu ustalenia bieżącej wartości nieruchomości.

Na przykład, jeśli nieruchomość, która ma wygenerować dochód operacyjny netto (NOI) w wysokości 1 mln USD w ciągu następnych dziesięciu lat, jest dyskontowana przy stopie kapitalizacji wynoszącej 14%, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 1 000 000 USD / .14 = 7 142 857 USD (netto dochód operacyjny / ogólna stopa kapitalizacji = wartość rynkowa).

Wartość rynkowa 7 142 857 USD to dobra okazja, jeśli nieruchomość sprzedaje się za 6, 5 ​​mln USD. Jest to zła oferta, jeśli cena sprzedaży wynosi 8 milionów USD.

Określenie stopy kapitalizacji jest jednym z kluczowych mierników w wycenie nieruchomości generującej dochód. Chociaż jest to nieco bardziej skomplikowane niż obliczanie średniego ważonego kosztu kapitału (WACC) firmy, istnieje kilka metod, które inwestorzy mogą zastosować w celu znalezienia odpowiedniej stopy kapitalizacji. (W celu zapoznania się z tym tematem zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości na wynajem”)

Metoda budowania

Jednym z powszechnych podejść jest metoda gromadzenia danych. Zaczynając od stopy procentowej, dodaj:

1. Odpowiednia premia za płynność (powstaje z powodu niepłynności nieruchomości)
2. Premia za przejęcie (uwzględnia wzrost wartości netto)
3. Premia za ryzyko (ujawnia całkowitą ekspozycję na ryzyko na rynku nieruchomości)

Przy stopie procentowej wynoszącej 4%, stopie niepłynności 1, 5%, premii za odzyskanie 1, 5%. a stopa ryzyka wynosi 2, 5%, stopa kapitalizacji nieruchomości jest sumowana jako: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Jeżeli dochód operacyjny netto wynosi 200 000 USD, wartość rynkowa nieruchomości wynosi 200 000 USD / .115 = 1 739 130 USD.

Oczywiście wykonanie tego obliczenia jest bardzo proste. Złożoność polega na ocenie dokładnych szacunków dla poszczególnych składników stopy kapitalizacji, co może być trudne. Zaletą tej metody jest to, że próbuje ona zdefiniować i dokładnie zmierzyć poszczególne składniki stopy dyskontowej.

Metoda ekstrakcji rynku

Metoda ekstrakcji rynku zakłada, że ​​istnieją porównywalne, łatwo dostępne dochody operacyjne netto i informacje o cenie sprzedaży porównywalnych nieruchomości generujących dochód. Zaletą metody ekstrakcji rynku jest to, że stopa kapitalizacji sprawia, że ​​bezpośrednia kapitalizacja dochodu jest bardziej znacząca.

Określenie stopy kapitalizacji jest stosunkowo proste. Załóżmy, że inwestor rozważa zakup parkingu, który ma wygenerować 500 000 USD dochodu operacyjnego netto. W okolicy istnieją trzy porównywalne nieruchomości parkingowe generujące dochód.

• Parking Lot 1 ma dochód operacyjny netto w wysokości 250 000 USD i cenę sprzedaży w wysokości 3 milionów USD. W takim przypadku stopa kapitalizacji wynosi: 250 000 USD / 3 000 000 USD = 8, 33%.
• Parking 2 ma dochód operacyjny netto w wysokości 400 000 USD i cenę sprzedaży 3, 95 mln USD. Stopa kapitalizacji wynosi: 400 000 USD / 3 950 000 USD = 10, 13%.
• Parking Lot 3 ma dochód operacyjny netto w wysokości 185 000 USD i cenę sprzedaży w wysokości 2 milionów USD. Stopa kapitalizacji wynosi: 185 000 USD / 2 000 000 USD = 9, 25%.

W oparciu o obliczone stawki dla tych trzech porównywalnych nieruchomości (8, 33%, 10, 13% i 9, 25%), ogólna stopa kapitalizacji wynosząca 9, 4% byłaby rozsądną reprezentacją rynku. Korzystając z tej stopy kapitalizacji, inwestor może określić wartość rynkową nieruchomości. Wartość możliwości inwestycyjnej parkingu wynosi 500 000 USD / 0, 094 = 5 319 149 USD.

Metoda pasma inwestycji

Stopa kapitalizacji jest obliczana przy użyciu indywidualnych stóp procentowych dla nieruchomości, które wykorzystują zarówno finansowanie dłużne, jak i kapitałowe. Zaletą metody pasma inwestycji jest to, że jest ona najbardziej odpowiednią stopą kapitalizacji dla finansowanych inwestycji w nieruchomości.

Pierwszym krokiem jest obliczenie tonącego funduszu. Jest to wartość procentowa, którą należy odłożyć na każdy okres, aby mieć określoną kwotę w przyszłości. Załóżmy, że nieruchomość o dochodzie operacyjnym netto w wysokości 950 000 USD jest finansowana w 50%, przy użyciu długu w wysokości 7%, który podlega amortyzacji przez 15 lat. Resztę pokrywa kapitał własny o wymaganej stopie zwrotu wynoszącej 10%. Współczynnik tonięcia będzie obliczany jako:

Stopa procentowa 12 miesięcy [1+ (stopa procentowa / 12 miesięcy)] (liczba lat ∗ 12 miesięcy) −1 \ dfrac {\ frac {odsetki ~ stopa} {12 ~ miesięcy}} {{[1 + (stopa procentowa ~ stopa / 12 ~ miesięcy)]} ^ {(\ # ~ z ~ lat * 12 ~ miesięcy)} - 1} [1+ (stopa procentowa / 12 miesięcy)] (liczba lat ∗ 12 miesięcy) −112 miesięcy stopa procentowa W pobliżu

Po podłączeniu liczb otrzymujemy:

.07 / 12
{[1 + (.07 / 12)] ^15x12 } - 1

Oblicza się to na 0, 003154 miesięcznie. Rocznie odsetek ten wynosi: 0, 003154 x 12 miesięcy = 0, 0378. Stopa, według której pożyczkodawca musi zostać wypłacony, równa się temu współczynnikowi tonięcia funduszu powiększonemu o stopę procentową. W tym przykładzie wskaźnik ten wynosi: .07 + .0378 = 10, 78% lub .1078.

Zatem średnia ważona stopa lub ogólna stopa kapitalizacji, przy zastosowaniu 50% wagi długu i 50% wagi kapitału wynosi: (.5 x .1078) + (.5 x .10) = 10, 39%. W rezultacie wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 950 000 USD / .1039 = 9 143 407 USD.

Jak wycenić nieruchomość inwestycyjną w nieruchomości

Porównywalne wyceny akcji

Modele bezwzględnej wyceny określają wartość bieżącą przyszłych wpływów pieniężnych w celu uzyskania wewnętrznej wartości udziału; najbardziej powszechnymi metodami są modele dyskontowania dywidend (DDM) i techniki zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF). Z drugiej strony metody wartości względnej sugerują, że dwa porównywalne papiery wartościowe powinny być wyceniane w podobny sposób w zależności od ich zysków. Wskaźniki, takie jak cena do zysku i cena do sprzedaży, są porównywane z innymi firmami wewnątrzgałęziowymi w celu ustalenia, czy akcje są zaniżone lub zawyżone. Podobnie jak w przypadku wyceny kapitału, analiza wyceny nieruchomości powinna wdrożyć obie procedury w celu ustalenia zakresu możliwych wartości.

Obliczanie dochodu operacyjnego netto z nieruchomości

Wartość rynkowa = NOI1r-g = NOI1R Gdzie: NOI = Incomer operacyjny netto = Wymagana stopa zwrotu z aktywów nieruchomościowych g = Stopa wzrostu NOIR = Stopa kapitalizacji (r-g) \ begin {aligned} & Market ~ Value = \ dfrac { NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {gdzie:} \\ & NOI = \ text {\ mały dochód operacyjny netto} \\ & r = \ text {\ small Wymagana stopa zwrotu z aktywa nieruchomości} \\ & g = \ text {\ small Stopa wzrostu NOI} \\ & R = \ text {\ small Stopa kapitalizacji (r} - \ text {\ small g)} \\ \ end {aligned} Rynek Wartość = r − gNOI1 = RNOI1 gdzie: NOI = przychód operacyjny netto = wymagana stopa zwrotu z aktywów nieruchomości g = stopa wzrostu NOIR = stopa kapitalizacji (r − g)

Dochód operacyjny netto odzwierciedla zysk, jaki nieruchomość wygeneruje po uwzględnieniu kosztów operacyjnych, ale przed odliczeniem podatków i odsetek. Przed odliczeniem wydatków należy ustalić całkowite przychody z inwestycji. Oczekiwane przychody z wynajmu można początkowo prognozować na podstawie porównywalnych nieruchomości w pobliżu. Po przeprowadzeniu odpowiednich badań rynkowych inwestor może ustalić, jakie ceny są pobierane przez najemców w okolicy i założyć, że za tę nieruchomość można zastosować podobne czynsze za metr kwadratowy. Prognozowane podwyżki czynszów uwzględnia się w stopie wzrostu w formule.

Ponieważ wysokie wskaźniki pustostanów stanowią potencjalne zagrożenie dla zwrotów z inwestycji w nieruchomości, należy zastosować analizę wrażliwości lub realistyczne ostrożne szacunki w celu ustalenia utraconego dochodu, jeżeli składnik aktywów nie zostanie wykorzystany z pełną wydajnością.

Koszty operacyjne obejmują te, które są bezpośrednio ponoszone w związku z codzienną eksploatacją budynku, takie jak ubezpieczenie nieruchomości, opłaty za zarządzanie, opłaty za utrzymanie i koszty mediów. Należy pamiętać, że amortyzacja nie jest uwzględniana w obliczeniach kosztu całkowitego. Dochód operacyjny netto nieruchomości jest podobny do zysku przed odsetkami, podatkami, amortyzacją i amortyzacją (EBITDA).

Zdyskontowanie dochodu operacyjnego netto z inwestycji w nieruchomości o stopę kapitalizacji rynkowej jest analogiczne do zdyskontowania przyszłego strumienia dywidend o odpowiednią wymaganą stopę zwrotu, skorygowaną o wzrost dywidendy. Inwestorzy kapitałowi zaznajomieni z modelami wzrostu dywidendy powinni natychmiast zobaczyć podobieństwo. (DDM jest jedną z najbardziej fundamentalnych teorii finansowych, ale jest tak dobra, jak jej założenia. Sprawdź „ Zagłębianie się w model rabatów na dywidendę ”).

Znalezienie zdolności generującej dochód nieruchomości

Wartość rynkowa = dochód brutto × mnożnik dochodu brutto \ textit {\ small Wartość rynkowa = dochód brutto} \ times \ textit {\ mały mnożnik dochodu} Wartość rynkowa = dochód brutto × mnożnik dochodu

Metoda mnożnika dochodu brutto jest metodą wyceny względnej, która opiera się na podstawowym założeniu, że nieruchomości w tym samym obszarze będą wyceniane proporcjonalnie do dochodu brutto, który pomagają wygenerować. Jak sama nazwa wskazuje, dochód brutto to całkowity dochód przed odliczeniem jakichkolwiek kosztów operacyjnych. Aby uzyskać dokładne oszacowanie dochodu brutto, należy przewidzieć wskaźniki pustostanów.

Na przykład, jeśli inwestor nieruchomości kupi budynek o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych, może na podstawie porównywalnych danych dotyczących nieruchomości ustalić, że średni miesięczny dochód brutto na stopę kwadratową w okolicy wynosi 10 USD. Chociaż inwestor może początkowo założyć, że roczny dochód brutto wynosi 12 milionów USD (10 USD x 12 miesięcy x 100 000 stóp kwadratowych), prawdopodobnie w danym momencie w budynku będą pewne wolne jednostki. Zakładając, że istnieje 10% wskaźnik pustostanów, roczny dochód brutto wynosi 10, 8 miliona USD (12 MM x 90%). Podobne podejście stosuje się również do metody dochodu operacyjnego netto.

Następnym krokiem w ocenie wartości nieruchomości jest określenie mnożnika dochodu brutto. Osiąga się to, jeśli mamy historyczne dane dotyczące sprzedaży. Patrząc na ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości i dzieląc tę ​​wartość przez wygenerowany roczny dochód brutto, uzyskujemy średni mnożnik dla regionu.

Ten rodzaj wyceny jest podobny do wykorzystywania porównywalnych transakcji lub mnożników do wyceny akcji. Wielu analityków będzie prognozować zyski firmy i pomnożyć zysk na akcję (EPS) przez wskaźnik P / E w branży. Wycena nieruchomości może być przeprowadzona za pomocą podobnych środków.

Przeszkody w wycenie nieruchomości

Obie metody wyceny nieruchomości wydają się stosunkowo proste. Jednak w praktyce ustalenie wartości nieruchomości generującej dochód przy użyciu tych obliczeń jest dość skomplikowane. Przede wszystkim uzyskanie wymaganych informacji dotyczących wszystkich danych wejściowych formuły, takich jak dochód operacyjny netto, składki uwzględnione w stopie kapitalizacji oraz porównywalne dane dotyczące sprzedaży, mogą okazać się niezwykle czasochłonne i trudne.

Po drugie, te modele wyceny nie uwzględniają właściwie możliwych poważnych zmian na rynku nieruchomości, takich jak kryzys kredytowy lub boom na rynku nieruchomości. W rezultacie należy przeprowadzić dalszą analizę w celu prognozowania i uwzględnienia możliwego wpływu zmiany zmiennych ekonomicznych.

Ponieważ rynki nieruchomości są mniej płynne i przejrzyste niż giełda, czasami trudno jest uzyskać informacje niezbędne do podjęcia w pełni świadomej decyzji inwestycyjnej. To powiedziawszy, ze względu na dużą inwestycję kapitałową zwykle wymaganą do zakupu dużego projektu, ta skomplikowana analiza może przynieść dużą korzyść, jeśli doprowadzi do odkrycia niedowartościowanej nieruchomości (podobnej do inwestycji kapitałowych). Dlatego poświęcenie czasu na zbadanie wymaganych nakładów jest warte czasu i energii.

Dolna linia

Wycena nieruchomości często opiera się na podobnych strategiach jak analiza kapitału własnego. Często stosowane są również inne metody, oprócz zdyskontowanego podejścia do dochodu operacyjnego i mnożnika dochodu brutto - niektóre z nich są unikalne dla tej klasy aktywów. Na przykład niektórzy eksperci branżowi mają aktywną wiedzę na temat migracji i wzorców rozwoju miast. W rezultacie mogą określić, które obszary lokalne będą najbardziej narażone na najszybsze tempo wzrostu.

Niezależnie od zastosowanego podejścia najważniejszym predyktorem sukcesu strategii jest jej dokładność.