Nieruchomości i finansowanie społecznościowe: nowa ścieżka dla inwestorów

Czy dwa odmienne rynki inwestycyjne - jeden stary i nowy - mogą się dogadać, nie doprowadzając się nawzajem do szaleństwa?

To kluczowe pytanie dla crowdfundingu i rynku nieruchomości, na które należy odpowiedzieć pozytywnie, ponieważ dziwna para wydaje się całkiem dobrze parować i dać inwestorom nowy sposób na wykorzystanie zysków z rozwijającego się amerykańskiego rynku nieruchomości.

Witryna crowdfundingowa dla nieruchomości iFunding szacuje wielkość połączonego rynku na 11 bilionów dolarów.

Podczas niedawnej konferencji Innovations in Real Estate: Crowdfund Investing w Nowym Jorku Markley Roderick, prawnik z Flaster / Greenberg PC i moderator konferencji, odniósł się do przepisów związanych z ustawą Jumpstart Our Business Startups (JOBS) z 2012 r. Zasady pozwalają głównie zamożnych inwestorów (o wartości netto 1 mln USD lub więcej) w celu uzyskania bezpośredniego dostępu do rynku nieruchomości poprzez finansowanie społecznościowe lub pożyczki typu peer-to-peer (między innymi rynkami inwestycyjnymi).

Podczas gdy amerykańska Komisja Papierów Wartościowych i Giełd bada sposoby na umożliwienie inwestorom o różnym poziomie dochodów dostępu do rynku nieruchomości online, Roderick mówi, że zamożniejsi inwestorzy już inwestują w witryny finansowania społecznościowego, takie jak iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet i Fundrise.

„Jeśli tylko niewielki procent z nich zainwestuje tylko niewielką część swoich aktywów w nieruchomości, rynek wyniesie tryliony dolarów”, wyjaśnia Roderick.

Finansowanie społecznościowe

Finansowanie społecznościowe i rynek nieruchomości są czymś naturalnym. Jednym słowem, crowdfunding korzysta z łatwego dostępu do rozległych sieci przyjaciół, rodziny i współpracowników za pośrednictwem serwisów społecznościowych, takich jak Facebook, Twitter i LinkedIn, aby dowiedzieć się o nowej firmie i przyciągnąć inwestorów. Finansowanie społecznościowe może potencjalnie zwiększyć przedsiębiorczość, zwiększając pulę inwestorów, od których można pozyskiwać fundusze poza tradycyjny krąg właścicieli, krewnych i inwestorów typu venture capital.

Grupy branży nieruchomości wspinają się już teraz na platformę crowdfundingową, reklamując stosunkowo niewielki dostęp do amerykańskiego rynku nieruchomości, na razie także zamożniejszych Amerykanów.

„Finansowanie społecznościowe dla nieruchomości nie jest zupełnie nowym zjawiskiem”, powiedział w ostatnim oświadczeniu Stowarzyszenie Rozwoju Nieruchomości Komercyjnych. „Wielu graczy weszło na boisko. Chociaż każda z tych platform ma swoją niszę i strategię, z różnymi poziomami minimalnych inwestycji, wszystkie są ukierunkowane na akredytowanych inwestorów, którzy spełniają określone wymagania dotyczące wartości netto i / lub rocznego dochodu. Natomiast finansowanie społecznościowe zgodnie z ustawą JOBS otworzy pole dla wielu mniejszych inwestorów. ”

Jakie są zalety i wady finansowania społecznościowego dla inwestorów? Jednym słowem sprowadza się to do ryzyka dla obu stron; w szczególności, ile inwestorów chce wchłonąć online.

Według raportu zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy mogą czerpać znaczne zyski finansowe dzięki finansowaniu społecznościowemu i obaj są w stanie rozłożyć ryzyko.

Plusy

• Inwestorzy uzyskują dostęp do rynku nieruchomości za niewielkie pieniądze.
• Inwestorzy mogą bezpośrednio współpracować z deweloperami i mają głos w tym procesie.
• Inwestorzy mogą wybrać, w które projekty nieruchomości chcą zainwestować swoje pieniądze.
• Inwestorzy mają dostęp do niezliczonych projektów, więc wybór nie stanowi problemu.

Cons

• Ryzyko inwestycyjne jest takie samo jak dla każdego inwestora nieruchomości. Jeśli rynek pójdzie na południe, inwestor prawdopodobnie straci pieniądze.
• Ryzyko niewypłacalności inwestycji (ze strony deweloperów nieruchomości) jest wyższe w przypadku finansowania społecznościowego w porównaniu do peer-to-peer i bezpośredniego finansowania inwestycji w nieruchomości.
• Brak płynności, podobnie jak brak rynku wtórnego, ogranicza łatwy dostęp do możliwości sprzedaży dla inwestorów.

Aby rozpocząć korzystanie z crowdfundingu w nieruchomościach, Jillienne Helman, dyrektor generalny Realty Mogul, radzi wybrać się z firmą, która będzie przez jakiś czas w pobliżu.

„Po pierwsze, współpracuj z firmą crowdfundingową, która przetrwa” - mówi. „To oznacza duże kapitały. To, co mnie przeraża, to liczba firm finansujących społecznościowo, które są kierowane przez dwóch studentów, którzy właśnie ukończyli studia i którzy nie są kapitalizowani. ”

Darren Powderly, współzałożyciel CrowdStreet.com, mówi, że należyta staranność jest ważniejsza w przypadku nieruchomości niż w przypadku innych inwestycji, jeśli chodzi o współpracę z firmą crowdfundingową.

„Z punktu widzenia inwestora należy zadbać o zbadanie platform, na których szukają możliwości inwestycyjnych”, mówi Powderly. „Nie wszystkie platformy są sobie równe, a wiele biznesplanów jest testowanych, aby wykorzystać ten powstający trend”.

Firma Powderly szczególnie zaleca inwestorom zbadanie założycieli i wyższej kadry kierowniczej platformy crowdfundingowej lub firmy, aby upewnić się, że mają oni znakomitą reputację opartą na wcześniejszych doświadczeniach biznesowych.

„Kluczowa wiedza branżowa w zakresie finansów, nieruchomości i technologii jest niezbędna do prowadzenia zaufanej i niezawodnej platformy” - dodaje. „Inwestorzy powinni dążyć do platform zapewniających doskonałą obsługę klienta - nie tylko podczas procesu pozyskiwania funduszy, ale także po pełnym sfinansowaniu i zamknięciu transakcji. Pomimo faktu, że istnieje ponad 50 platform w pewnym trybie działania, jest ich tylko pół tuzina, którzy wyłaniają się jako liderzy w kosmosie. Inwestorzy powinni badać wiele platform i wybierać swoje trzy najlepsze na podstawie swoich celów inwestycyjnych i preferowanego doświadczenia użytkownika. ”

Przejrzystość jest krytyczna

Firma Powderly doradza poszukiwanie platform finansowania społecznościowego i sponsorów, którzy uznają ryzyko, zapewniając jednocześnie oparte na edukacji podejście do zarządzania ryzykiem. „Większość platform crowdfundingu nieruchomości pozwala inwestować tylko akredytowanym inwestorom określonym przez SEC”, mówi. „Zaleca się, aby akredytowani inwestorzy inwestowali kwoty, które są im wygodne, biorąc pod uwagę ich ogólny portfel inwestycyjny.”

Kolejna wskazówka: inwestuj tylko w oferty sponsorów, którym ufasz, i którzy jesteś pewien, że będą dbać o swoje najlepsze interesy w dobrych i złych czasach.

„Jeśli inwestor nie rozumie, w jaki sposób wykorzystywane są jego pieniądze, czynniki ryzyka inwestycji i jakie czynniki wpływają na zwrot z inwestycji, powinien zasięgnąć porady zaufanego doradcy inwestycyjnego lub przekazać inwestycję”, dodaje Proszek „Będzie wiele innych możliwości inwestycyjnych do wyboru, więc nie rzucaj się w podejmowanie niedoinformowanych decyzji inwestycyjnych”.

Profesjonalna platforma crowdfundingu nieruchomości powinna zapewniać inwestorom szerokie możliwości komunikowania się na temat oferty, w tym przedstawiania się bezpośrednio sponsorowi danej oferty nieruchomości.

Czy to jest wykonalne i jak?

Katalizatorem uruchomienia finansowania społecznościowego dla inwestycji w nieruchomości, a także innych rodzajów przedsięwzięć biznesowych, było uchwalenie ustawy JOBS w 2012 r. Do niedawna możliwość reklamowania i pozyskiwania inwestorów dla inwestycji w nieruchomości była ograniczona. Ustawa JOBS (tytuł II) radykalnie zmieniła sposób pozyskiwania kapitału inwestycyjnego poprzez zmianę istniejących przepisów rozporządzenia D, w szczególności tych dotyczących sposobu, w jaki firmy mogą oferować i sprzedawać swoje papiery wartościowe bez konieczności ich rejestrowania w amerykańskiej Komisji Papierów Wartościowych i Giełd ( SEC).

W przeszłości przepis D, art. 506 nakładał ograniczenia na działania związane z pozyskiwaniem funduszy, w szczególności ograniczając pozyskiwanie funduszy wyłącznie do wcześniej istniejących relacji i uniemożliwiając sponsorowi lub innej stronie otwarcie zabieganie o reklamę lub reklamowanie tych prywatnych możliwości inwestycyjnych. Nowa Reguła 506 (c) pozwala emitentom, sponsorom, syndykatorom i innym podmiotom, które pozyskują kapitał od inwestorów prywatnych, reklamowanie akredytowanych inwestorów pod pewnymi warunkami pod pewnymi warunkami. Ta zasada weszła w życie 23 września 2013 r. Nowe przepisy federalne stanowią ogromną zmianę dla sponsorów zbierających fundusze na zakup lub budowę nieruchomości. Zasadniczo tytuł II daje firmom finansującym społecznościowe zielone światło, aby skierować rynek na dużą grupę potencjalnych inwestorów za pośrednictwem mediów społecznościowych i Internetu. Stworzył również nowy instrument dla inwestorów, aby łatwiej uzyskać dostęp do bezpośrednich możliwości inwestowania w nieruchomości.

Jak zauważa Powderly, po raz pierwszy inwestorzy mają bezpośredni dostęp do wybranych ofert prywatnych nieruchomości, które mogą przeglądać, wyszukiwać i podejmować świadome decyzje inwestycyjne dotyczące Internetu.

Dolna linia

Finansowanie społecznościowe na rynku nieruchomości zapowiada się na rewolucję. Właśnie startuje, ale już przyciąga imponujące poziomy zainteresowania ze strony poważnych inwestorów.