Eksmisja odwetowa
Eksmisja odwetowa ma miejsce, gdy wynajmujący eksmituje najemcę lub odmawia przedłużenia umowy najmu w odpowiedzi na skargę lub czynność w ramach praw przysługujących lokatorowi.
PRZEŁAMANIE Eksmisji odwetowej
Eksmisje odwetowe są zasadniczo nielegalne, ponieważ mają miejsce po skorzystaniu przez lokatora z jednego lub więcej praw. Prawo stanowe reguluje sytuacje, w których wynajmujący mogą legalnie eksmitować swoich najemców, zazwyczaj z powodu nieuiszczenia czynszu lub innego działania naruszającego umowę najmu lub umowę najmu. W przypadku eksmisji odwetowej właściciele podejmują działania, gdy najemcy działają w ramach swoich praw, na przykład, gdy najemca skarży się na potencjalne naruszenie zdrowia lub kodeksu budowlanego, wstrzymują czynsz jako dźwignię koniecznych napraw, których wynajmujący odmawia lub podobnych okoliczności.
Jednak najemcy, którzy zostaną skazani na odwet, mogą napotkać trudności w udowadnianiu swojej sprawy w sądzie. W niektórych przypadkach właściciele przedstawią sądowi zupełnie inne uzasadnienie eksmisji, zmuszając najemcę do ustalenia związku między ich działalnością a decyzją właściciela. Eksmisje odwetowe, które mają miejsce w rozsądnie krótkim czasie po zdarzeniu przyspieszającym, są zazwyczaj łatwiejsze do udowodnienia w sądzie niż eksmisje, które mają miejsce na długo po tym, jak najemca zdenerwował właściciela.
Przykład eksmisji odwetowej
Załóżmy, że najemca wynajmujący mieszkanie w bardzo atrakcyjnej okolicy wnosi skargę na inwazję szkodników lub utrzymujący się problem pleśni. Wynajmujący może wierzyć, że łatwiej i taniej będzie eksmitować najemcę i oddać mieszkanie do wynajęcia w nadziei na znalezienie kogoś, kto będzie mieszkał z problemem lub sam go rozwiąże. Jeżeli najemca może udowodnić eksmisję wynikającą z ich skargi, sąd prawdopodobnie rozważy odwet eksmisji, narażając właściciela na prawne niebezpieczeństwo.
Eksmisje prawne i inne rodzaje odwetu
Zarówno właściciele, jak i najemcy powinni być świadomi swoich praw wynikających z prawa stanowego i lokalnego, a także praw wyszczególnionych w umowie najmu lub dzierżawy. Większość stanów pozwala właścicielom eksmitować destrukcyjnych najemców, gdy angażują się w nielegalne działania, takie jak sprzedaż narkotyków z mieszkania lub gdy przeszkadzają sąsiadom, na przykład głośnymi imprezami, kłótniami lub walkami. Państwa ogólnie uważają inne działania odwetowe podejmowane w celu zmuszenia najemców do zerwania umowy najmu za nielegalne. Na przykład właściciele zwykle nie mogą legalnie nękać najemców, powodować pogorszenia ich warunków życia ani podnosić czynszów, próbując sprawić, że najemcy będą na tyle niewygodni, aby sami zerwali umowę najmu. Gdy najemcy odmawiają przestrzegania zawiadomienia o eksmisji, sądy często muszą nawigować po szarym obszarze, aby dowiedzieć się, czy działania właściciela należą do kategorii odwetowej, czy też eksmisja jest objęta prawami właściciela.