Senior Living REITs: dobre dla twojego portfela?

Czy REIT-y dla seniorów powinny być częścią twojego portfolio? Przed zbadaniem odpowiedzi na to pytanie ważne jest, aby dokładnie wiedzieć, czym jest REIT lub zaufanie inwestycyjne w nieruchomości.

„REIT jest spółką, która jest właścicielem lub finansuje nieruchomości przynoszące dochód”, zgodnie z National Association of Real Estate Investment Trusts lub NAREIT. „W oparciu o fundusze wspólnego inwestowania REIT zapewniają inwestorom wszystkich rodzajów regularne źródła dochodów, dywersyfikację i długoterminową aprecjację kapitału. REIT zazwyczaj wypłacają cały dochód podlegający opodatkowaniu jako dywidendy dla akcjonariuszy. Z kolei akcjonariusze płacą podatek dochodowy od tych dywidend. ”(Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Inwestowanie w REIT i Jak analizować fundusze inwestycyjne w nieruchomościach ).

REIT mogą inwestować w bardzo specyficzne nisze w sektorze nieruchomości. Jedną z takich nisz jest mieszkanie dla seniorów. To sprowadza nas z powrotem do pytania: czy REIT dla seniorów to mądry dodatek do twojego portfolio?

Demografia Senior Living REIT

Nie można zaprzeczyć, że wielu z nas się starzeje. Około 10.000 osób z wyżu demograficznego kończy 65 lat każdego dnia. W miarę starzenia się tych osób z wyżu demograficznego będą chcieli lub będą musieli zamieszkać w bardziej odpowiednich warunkach mieszkaniowych. Wiele z tych opcji mieści się pod parasolem mieszkań dla seniorów, począwszy od placówek zorientowanych na osoby starsze, oferujących niezależne opcje życia, po te oferujące opiekę w wielu formach.

Zapotrzebowanie na wszelkiego rodzaju udogodnienia dla osób starszych będzie nadal rosło. Badanie ekonomistów NAREIT przyniosło kilka interesujących obserwacji:

• Seniorzy przenoszą się do domów dla seniorów z większą częstotliwością niż w przeszłości, a ruchy te występują w młodszym wieku niż w przeszłości. Częściowo wynika to z szerokiej gamy opcji życia seniorów, w tym tych, w których nie ma natychmiastowej potrzeby opieki nad osobami starszymi.
• Podczas gdy życie seniorów występuje częściej u starszych emerytów, najszybszy wzrost występuje wśród osób w wieku 70–79 lat.
• Bogatsi seniorzy mają większe możliwości w zakresie życia seniorów.

Te i inne trendy demograficzne są korzystne dla REIT-ów mieszkaniowych dla seniorów. Pozostaje pytanie: czy to dobra inwestycja? Podobnie jak większość opcji inwestowania, odpowiedź jest taka, że ​​to zależy.

Rozważ te czynniki

Inwestowanie w publicznie notowane REIT jest jak inwestowanie w jakąkolwiek inną spółkę. Na początek powinieneś wiedzieć, kto zarządza firmą. Jaka jest strategia biznesowa / inwestycyjna? Jakie są osiągnięcia firmy? Innymi słowy, powinieneś mieć wiele takich samych pytań, które zadałbyś i zbadałeś przed zainwestowaniem w Apple, IBM lub inne indywidualne akcje.

REIT-y dla seniorów mieszkają głównie w sektorze REIT opieki zdrowotnej. Procent REIT w opiece zdrowotnej, a szczególnie w starszym wieku, będzie różny w zależności od REIT.

Oprócz powyższych pytań powinieneś najpierw dowiedzieć się, w jaki sposób REIT zarabia pieniądze. W ramach tej szerokiej kategorii istnieją REIT-y, które inwestują w apartamenty i społeczności zorientowane na osoby starsze, obiekty życia wspieranego i powiązane nieruchomości, takie jak budynki medyczne.

Duża opieka zdrowotna REIT Ventas (VTR) postawiła duży zakład na mieszkania dla seniorów. Ostatnie komentarze Morningstar na temat REIT odzwierciedlają pewne obawy dotyczące przyszłości mieszkań dla seniorów: „Silny wzrost początkowo cieszył się aktywami operacyjnymi dla starszych domów Ventas spowolnił w miarę wzrostu poziomu nowej konkurencyjnej podaży i niepewności. Wyniki można by nadal testować, jeśli dynamika podaży / popytu osłabnie. ”

Podobnie jak wiele trendów, które widzimy w świecie biznesu, kiedy firmy dostrzegają potencjał zysków, mają tendencję do przeskakiwania do segmentu biznesowego. Mieszkania dla seniorów nie są wyjątkiem. Chociaż dane demograficzne są korzystne dla wszelkiego rodzaju obiektów dla seniorów, nadpodaż może obniżyć ich rentowność, a tym samym rentowność i przepływy pieniężne REIT-ów inwestujących w te nieruchomości.

Dywidendy i dochód

Jedną z cech większości REIT jest to, że generują znaczne dochody z dywidend. Na przykład Vanguard REIT ETF (VNQ) - fundusz indeksowy śledzący indeks MSCI US REIT - ma wydajność 3, 72% na Morningstar. Niektóre z głównych REIT w sektorze opieki zdrowotnej, ze znacznymi zasobami mieszkaniowymi dla seniorów, według danych Morningstar, przynoszą bardzo solidne stopy zwrotu w dzisiejszych warunkach niskiego oprocentowania:

• HCP, Inc. (HCP) - 7, 76%
• Senior Housing Properties Trust (SNH) - 8, 15%
• Ventas (VTR) - 4, 60%

Dolna linia

Trendy demograficzne z pewnością sprzyjają REIT mieszkaniowym dla seniorów i REIT dla sektora opieki zdrowotnej ze znacznymi udziałami w tym sektorze. Przed zainwestowaniem w nie warto jednak rozważyć kilka punktów.

Po pierwsze, podczas gdy dochód z dywidend wielu z tych REIT jest bardzo kuszący w dzisiejszym środowisku niskich stóp procentowych, kiedy dochody są tak wysokie w niektórych z tych REIT, należy zapytać, czy są one trwałe i jakie dodatkowe ryzyko podejmuje się, aby zaoferować te dochody . Po drugie, wyższe stopy procentowe są wrogiem wszystkich REIT, a inwestorzy muszą zadać sobie pytanie, w jaki sposób podwyżka stóp procentowych wpłynie na rozważany REIT. Wreszcie, mimo że trendy demograficzne są sprzyjające, ważne jest, aby pozostać na szczycie podaży mieszkań dla seniorów w stosunku do potencjalnego popytu.