Czy powinienem połączyć dwie hipoteki w jedną?

Rynek hipoteczny bardzo się zmienił w ciągu ostatniej dekady. W przeszłości praktycznie każdy mógł uzyskać hipotekę - nawet o wiele więcej niż było na to stać. W tym czasie stopy procentowe były wyższe, ale standardy kredytowe były łatwiejsze. Dziś trudniej jest się zakwalifikować, a stopy procentowe dopiero zaczynają rosnąć od historycznych minimów.

Być może zaciągnąłeś drugą hipotekę (bardziej zwaną pożyczką pod zastaw domu), gdy stopy były wysokie. To tylko jeden powód, dla którego warto rozważyć konsolidację pożyczek. Ale powinieneś? Czy jest sens? A może najlepiej oddzielić pożyczki?

Cztery powody do konsolidacji kredytów hipotecznych

Casey Fleming, doradca hipoteczny i niezależny pisarz, który jest autor „Przewodnika po pożyczkach: jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę” przytacza następujące cztery powody konsolidacji:

1. Obniż swoje oprocentowanie

Około dekady temu średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych było znacznie wyższe. Na przykład w połowie czerwca 2007 r. Średnia stopa 30-letnia osiągnęła najwyższy poziom 6, 74%. Ale w marcu 2019 r. Stawki wynosiły średnio 4, 27% - o ponad jedną trzecią taniej niż w 2007 r. Niższa stopa może oznaczać oszczędność tysięcy dolarów na pożyczce. Im niższa stopa procentowa, tym mniej zapłacisz w sumie przez cały okres kredytowania.

Kluczowe dania na wynos

• Jeśli posiadasz dwie hipoteki, ich konsolidacja w celu obniżenia oprocentowania lub skrócenia okresu kredytowania może zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy.
• Refinansowanie z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu na kredyt o stałym oprocentowaniu może pomóc zmniejszyć obawy dotyczące tego, czy możesz sobie pozwolić na spłatę kredytu hipotecznego w dalszej części pożyczki.
• Konsolidacja w celu obniżenia płatności zwykle z czasem kosztuje więcej, ponieważ pożyczka resetuje się na dłuższy okres.

2. Wyeliminuj ryzyko hipoteki o zmiennej stopie procentowej

Ponieważ płatności są często niższe na początku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu, nabywcy domów mogą być zmuszeni do zakupu domu, na który później nie mogą sobie pozwolić. Po upływie okresu wstępnego klienci mogą stwierdzić, że płatność może wzrosnąć zbyt wysoko dla ich gospodarstwa domowego w dość niedalekiej przyszłości. Skonsolidowanie kredytów hipotecznych w jeden kredyt o stałym oprocentowaniu wyeliminuje obawy o znacznie wyższą spłatę w późniejszym terminie.

Jest to szczególnie dobry ruch, gdy stawki są stosunkowo niskie. Może miniony rok byłby lepszy, ale teraz jest nadal dobry. Zarząd Rezerwy Federalnej podniósł stopy procentowe kredytów hipotecznych dziewięć razy od 2015 r., Ale ostatnio podniósł stopy procentowe w grudniu 2018 r. I wskazał, że podwyżki nie są planowane na 2019 r.

Proste porównanie comiesięcznych spłat kredytu hipotecznego może doprowadzić cię do złej oferty refinansowania; musisz spojrzeć na wszystkie koszty w czasie.

3. Szybsze spłacanie pożyczek

Oprócz łączenia obu pożyczek w jedną płatność, rozważ krótszą pożyczkę. Łączna kwota odsetek, które zapłacisz, jest niższa, a nieruchomość lub nieruchomości są twoje wcześniej. Oczywiście miesięczne płatności będą wyższe.

Rozważ przykład 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu na dom o wartości 250 000 USD, który kosztowałby około 1150 USD miesięcznie. Jeśli zrobisz to z 15-letnią pożyczką, miesięczny koszt wzrośnie do 1811 USD - wyższa płatność, ale z czasem mniej kosztowna, ponieważ w ciągu 15 lat dokonasz mniej płatności niż w ciągu 30 lat i zapłacisz około 88 000 USD mniej odsetek.

4. Obniż swoje płatności

Ma to sens tylko wtedy, gdy znajdziesz się nad głową. Problem polega na tym, że z czasem zmniejszenie kwoty płatności będzie zazwyczaj kosztować więcej. Według Fleminga „niższe miesięczne płatności rzadko oznaczają niższe koszty w całym okresie życia - lub nawet niższe roczne koszty odsetek - ponieważ nowa pożyczka prawie zawsze resetuje harmonogram płatności na dłuższy okres, a mniejsza część płatności zostanie przeznaczona na kwotę główną”.

Ponieważ odsetki są obciążane z góry na większość hipotek, mniejsza kwota płatności idzie w kierunku kwoty głównej w pierwszych latach nowej hipoteki. Jeśli nadal resetujesz pożyczkę, w końcu płacisz więcej odsetek. Właśnie dlatego seryjnym podmiotom refinansującym trudniej jest spłacić hipotekę.

Dolna linia

Jeśli skonsolidujesz swoje kredyty hipoteczne, upewnij się, że na dłuższą metę będzie to dla Ciebie korzystne. Spójrz na całkowitą kwotę, którą będziesz musiał spłacić w związku z pożyczką oraz tempo, w jakim będziesz gromadzić kapitał. Proste porównywanie płatności to myślenie krótkoterminowe. Według Fleminga „Żadne narzędzie nie jest częściej wykorzystywane do przekonywania właścicieli domów do złych ofert niż porównanie miesięcznych płatności. Jest to zbyt uproszczone i kosztuje właścicieli domów miliony dolarów rocznie. W idealnym świecie termin nowej pożyczki powinien być taki sam - lub krótszy niż - istniejących pożyczek. ”