Czy powinieneś refinansować swój kredyt hipoteczny, gdy wzrosną stopy procentowe?

Nie jest złym pomysłem rozważenie refinansowania kredytu hipotecznego, gdy stopy procentowe są niskie. I nadal są, historycznie rzecz biorąc. Jednak stopy procentowe zaczęły rosnąć i przewiduje się, że tak będzie nadal. Jak powinno to wpłynąć na twoją decyzję o refinansowaniu?

Zależy to oczywiście od oprocentowania kredytu hipotecznego. Starszy kredyt hipoteczny może nadal mieć wyższe oprocentowanie niż obecnie oferowane. Nawet w klimacie stosunkowo niskiego zainteresowania refinansowanie kredytu hipotecznego ma swoje zalety i wady. Na przykład poprawiony rating kredytowy - lub decyzja o zmianie długości kredytu hipotecznego - może również przynieść warunki refinansowania, które na dłuższą metę pozwolą zaoszczędzić pieniądze. Ale może nie planujesz zostać na dłuższą metę. Istnieją również specjalne programy refinansujące, które mogą być szczególnie korzystne dla tych, którzy się kwalifikują. Oto jak przejść przez proces decyzyjny.

Kluczowe dania na wynos

• Twoja indywidualna sytuacja powinna decydować o tym, czy refinansujesz kredyt hipoteczny, a nie tylko czy stopy procentowe rosną, czy spadają.
• Zalety refinansowania obejmują uzyskanie lepszej stopy procentowej, zwiększenie wartości netto i zwiększenie krótkoterminowych przepływów pieniężnych.
• Wady obejmują zbyt dużą płacę za koszty zamknięcia, zakończenie z wyższą stopą procentową, ponieważ nie chcesz płacić kosztów zamknięcia, utratę kapitału z refinansowania wypłaty i obniżenie wartości netto.
• Specjalne programy od Fannie Mae, Freddie Mac, FHA i VA mogą pomóc niektórym właścicielom domów w uzyskaniu bardziej przystępnych hipotek.

Czy powinieneś to rozważyć?

W przeszłości niskie stopy procentowe wywoływały na rynku szał refinansowy. Ale w każdej gospodarce jedynym sposobem, aby dowiedzieć się, czy refinansowanie ma sens, jest rozważenie szczegółów swojej wyjątkowej sytuacji.

O ile niższe są stawki niż obecnie?

Zamiast słuchać „zasad” dotyczących procentowej zmiany stóp procentowych, których powinieneś szukać przed refinansowaniem, sprawdź, ile pieniędzy możesz zaoszczędzić. Obniżka stawki o 1% jest o wiele bardziej znacząca, jeśli masz kredyt hipoteczny w wysokości 500 000 USD, niż jeśli masz kredyt hipoteczny w wysokości 100 000 USD.

Jak długo planujesz zachować kredyt hipoteczny?

Tak jak przy zakupie domu, będziesz musiał ponieść koszty zamknięcia swojego refinansowania. Jeśli planujesz sprzedać swój dom za kilka lat, możesz ledwo wyrównać (a nawet wyjść z tyłu) poprzez refinansowanie. Dlaczego? Jeśli miesięczne oszczędności na pozostałej części kredytu hipotecznego nie są większe niż koszty zamknięcia związane z refinansowaniem, stracisz. Jeśli włączysz koszty zamknięcia do kredytu hipotecznego zamiast płacić je z góry, płacisz odsetki, więc musisz uwzględnić ten wydatek w obliczeniu progu rentowności.

Czy możesz refinansować na krótszy okres?

Jeśli pozostało Ci 20 lat na spłatę kredytu hipotecznego i refinansujesz na nową 30-letnią hipotekę, możesz nie zaoszczędzić pieniędzy na dłuższą metę, nawet przy niższej stawce. Jeśli jednak możesz sobie pozwolić na refinansowanie tego 20-letniego kredytu hipotecznego na 15-letni kredyt hipoteczny, połączenie niższej stopy procentowej i krótszego okresu znacznie zmniejszy całkowitą kwotę odsetek, które zapłacisz, zanim będziesz właścicielem domu za darmo i jasny.

Plusy

• Uzyskaj lepszą pożyczkę

• Zwiększ swoją długoterminową wartość netto

• Zwiększ krótkoterminowe przepływy pieniężne

Cons

• Nadpłacenie za koszty zamknięcia

• Przepłacanie odsetek, ponieważ nie chcesz żadnych kosztów zamknięcia

• Utrata kapitału

• Negatywnie wpływa na twoją długoterminową wartość netto

Co możesz zyskać

Zrealizowane prawidłowo refinansowanie może przynieść zarówno natychmiastowe, jak i trwałe korzyści. Możesz być w stanie:

Uzyskaj lepszą pożyczkę

Być może jesteś teraz w lepszej sytuacji finansowej niż wtedy, gdy zaciągnąłeś kredyt hipoteczny. Refinansowanie może stanowić okazję do uzyskania lepszej stopy procentowej lub po prostu uczynić dobrą hipotekę jeszcze lepszą. Tak czy inaczej, zwiększysz swoje krótko- i długoterminowe bezpieczeństwo finansowe i zwiększysz szanse, że ciężkie czasy nie narażą Cię na ryzyko utraty domu.

Zwiększ swoją długoterminową wartość netto

Dzięki oszczędnościom związanym z refinansowaniem kredytu hipotecznego będziesz mniej wydawać na odsetki. To pieniądze, które możesz odłożyć na emeryturę lub wykorzystać na inny długoterminowy cel finansowy.

Zwiększ krótkoterminowe przepływy pieniężne

Jeśli Twoje refinansowanie obniża miesięczną płatność, będziesz mieć więcej pieniędzy do pracy z miesiąca na miesiąc. Może to zmniejszyć codzienną presję finansową na gospodarstwo domowe i stworzyć możliwości inwestowania gdzie indziej.

Niebezpieczeństwa związane z refinansowaniem

Refinansowanie kredytu hipotecznego wprowadza nowe elementy do twojej sytuacji finansowej. Ryzyko związane z pierwotną hipoteką jest nadal obecne, a na powierzchnię wychodzi kilka nowych.

Nadpłacenie za koszty zamknięcia

Bez skrupułów pożyczkodawcy mogą pokryć szereg niepotrzebnych i / lub zawyżonych opłat na koszt kredytu hipotecznego. Co więcej, mogą nie ujawnić niektórych z tych kosztów z góry, w nadziei, że poczujesz się zbyt zainwestowany w proces, aby się wycofać.

Przepłacanie odsetek, ponieważ nie chcesz żadnych kosztów zamknięcia

Refinansowanie zwykle nie wymaga żadnej gotówki do zamknięcia. Jednym ze sposobów, w jaki pożyczkodawcy to wynagradzają, jest zapewnienie wyższej stopy procentowej. Załóżmy, że masz dwie opcje: refinansowanie w wysokości 200 000 USD przy zerowych kosztach zamknięcia i 5% stałej stopie procentowej przez 30 lat lub refinansowanie w wysokości 200 000 USD przy kosztach zamknięcia 6 000 USD i stałą stopę procentową 4, 75% przez 30 lat. Zakładając, że utrzymasz pożyczkę przez cały okres, w scenariuszu A zapłacisz łącznie 386 511 USD. W scenariuszu B zapłacisz 381 586 USD. Brak „kosztów zamknięcia” kosztuje 4, 925 USD. Czy możesz pomyśleć o czymś innym, co wolałbyś zrobić z prawie 5000 $ niż dać to bankowi?

Utrata kapitału

Część kredytu hipotecznego, którą spłaciłeś, twój kapitał w domu, jest jedyną częścią domu, która jest naprawdę twoja. Kwota ta stopniowo rośnie z każdą miesięczną spłatą kredytu hipotecznego, aż pewnego dnia będziesz właścicielem całego domu i będziesz mógł odebrać każdy grosz z dochodów, jeśli zdecydujesz się go sprzedać. Ale jeśli dokonasz refinansowania wypłaty - przestawiając koszty zamknięcia na nową pożyczkę lub przedłużając okres kredytowania - odpadasz na procent swojego domu, który faktycznie posiadasz. Nawet jeśli pozostaniesz w tym samym domu do końca życia, możesz podjąć spłatę kredytu hipotecznego przez 50 lat, jeśli podejmiesz złe decyzje dotyczące refinansowania. Możesz w ten sposób zmarnować dużo pieniędzy w ten sposób, nie wspominając o tym, że nigdy naprawdę nie jesteś właścicielem domu.

Negatywnie wpływa na twoją długoterminową wartość netto

Refinansowanie może obniżyć miesięczną spłatę, ale często powoduje, że pożyczka jest ostatecznie droższa, jeśli dodajesz lata do kredytu hipotecznego. Jeśli potrzebujesz refinansować, aby uniknąć utraty domu, warto w dłuższej perspektywie zapłacić więcej. Ale jeśli Twoim głównym celem jest oszczędzanie pieniędzy, zdaj sobie sprawę, że mniejsza miesięczna płatność niekoniecznie przekłada się na oszczędności długoterminowe.

Opcje refinansowania

Istnieje kilka specjalnych programów refinansujących, które mogą być szczególnie korzystne dla wykwalifikowanych kredytobiorców.

Opcja High LTV Refinance (Fannie Mae) i Freddie Mac Enhanced Relief Refinance.

Te nowe programy Fannie Mae i Freddie Mac zostały zaprojektowane w celu zastąpienia Program refinansowania domu w przystępnej cenie (HARP), który wygasł 31 grudnia 2018 r. HARP został utworzony, aby pomóc właścicielom domów, którzy nie mogli skorzystać z innych opcji refinansowania, ponieważ ich dom stracił na wartości. Jego celem była poprawa długoterminowej przystępności kredytu, aby pomóc ludziom w utracie domów z powodu wykluczenia. W przypadku nowych programów kwalifikują się tylko hipoteki posiadane przez Fannie Mae (High LTV Refinance Option) lub Freddie Mac (FMERR), które można ulepszyć dzięki refinansowaniu i które powstały 1 października 2017 r. Lub później. Ponadto kredytobiorcy muszą być na bieżąco z płatnościami.

Właściciele domów, których domy są pod wodą i których pożyczki zaciągnięto między czerwcem 2009 r. A końcem września 2017 r., Nie kwalifikują się do jednego z programów zastępczych HARP od Fannie Mae i Freddie Mac.

Usprawnienie FHA.

Refinansowanie FHA Streamline jest przeznaczone dla właścicieli domów, którzy mają już kredyt hipoteczny FHA. Jego celem jest zapewnienie nowej hipoteki FHA na lepszych warunkach, która obniży miesięczną płatność właściciela domu. Proces ten ma być szybki i łatwy, nie wymagając nowej dokumentacji twojej sytuacji finansowej i żadnych nowych kwalifikacji dochodów. Ten rodzaj refinansowania nie wymaga oceny domu, kontroli termitów ani raportu kredytowego. Jedną z możliwych wad niektórych właścicieli domów jest to, że usprawnione refinansowanie FHA nie pozwala na wypłatę gotówki.

VA Streamline.

Ten program, znany również jako pożyczka na refinansowanie redukcji stopy procentowej (IRRRL), jest podobny do usprawnionego refinansowania przez FHA. Musisz mieć już pożyczkę VA, a refinansowanie musi skutkować niższą stopą procentową, chyba że refinansujesz z kredytu hipotecznego o zmiennej stopie procentowej do kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej. Pożyczkodawca może wymagać oceny i raportu kredytowego, chociaż VA tego nie wymaga. Należy pamiętać, że VA i Biuro Ochrony Finansów Konsumentów wydały niedawno ostrzeżenie, że członkowie serwisu i weterani otrzymują szereg niezamówionych ofert z wprowadzającymi w błąd informacjami na temat tych pożyczek. Skontaktuj się z VA przed podjęciem jakiejkolwiek oferty VA IRRRL.

Zarówno w przypadku usprawnienia VA, jak i usprawnienia FHA, można z góry zapłacić kilka kosztów zamknięcia lub nie płacić ich wcale. Koszty te zostaną jednak zaliczone do hipoteki lub zapłacisz wyższą stopę procentową w zamian za nieopłacenie kosztów zamknięcia. Tak więc, chociaż nie wydostaniesz żadnej gotówki z góry, nadal będziesz płacić za refinansowanie w perspektywie długoterminowej.

Dolna linia

Wszelkie dobre refinansowanie powinno przynieść korzyść kredytobiorcom poprzez obniżenie ich miesięcznych płatności mieszkaniowych i / lub skrócenie terminu spłaty kredytu hipotecznego. Niestety, podobnie jak w przypadku każdej ważniejszej transakcji finansowej, istnieją złożoności, które mogą potknąć nieświadomego nabywcę i doprowadzić do złej oferty. Wiedza na temat tego procesu pomoże Ci znaleźć pożyczkodawcę i program refinansujący, które oferują najlepszą wartość dla Twojej sytuacji.