Skuteczne strategie inwestycyjne wykluczenia

Inwestowanie na rynku wykluczenia to strategia, która wymaga poziomu wyrafinowania i staranności wykraczającego daleko poza to, co większość ludzi zdaje sobie sprawę. Może mieć duży potencjał, ale spieniężenie wymaga prawdziwego wysiłku. Jako takie należy traktować jak każdą znaczącą inwestycję, wymagającą skupienia; pracowitość; oraz dokładne badania lokalnych trendów w zakresie nieruchomości, gospodarki i demografii. Wymaga to również opracowania strategii nabywania nieruchomości i ich ostatecznej sprzedaży.

Przegląd

Kupowanie używanych samochodów na aukcji jest podobne do inwestowania w przejęte nieruchomości. Dealerzy samochodów używanych to ludzie, którzy znają wszystkie marki i modele, a także ich typowe wady i sposób ich zmiany w celu uzyskania wartości. Podejmują znacznie mniejsze ryzyko niż przeciętny człowiek, który bierze udział w aukcji tylko po to, aby kupić samochód ze zniżką.

Wielu kupujących wykluczenie idzie na aukcję na schodach sądu z nadzieją na skorzystanie z okazji - rozbieżność między ceną aukcyjną a wartością wewnętrzną nieruchomości. Ale mogą nie mieć żadnej rzeczywistej wiedzy na temat inwestycji ani strategii ograniczania ryzyka. Inwestorzy dobrze doświadczeni na rynku wykluczenia mieszkaniowego wiedzą, że poleganie na różnicy cen jako głównym źródle dochodu z inwestycji to przepis na katastrofę.

Prawidłową metodą uzyskania właściwości wykluczenia nie jest podejście do strzelby, ale wybór właściwości znajdujących się w lokalizacji przeznaczonej do przebudowy lub ulepszenia. Nieruchomość musi mieć wyjątkowe cechy, które wyróżniają ją spośród innych w sąsiedztwie lub na rynku lokalnym lub stwarzają okazję do tworzenia wartości.

Strategie inwestycyjne

Każdy inwestor w nieruchomości powinien mieć określoną strategię, która obejmuje cele i sposób nabycia nieruchomości, posiadania i ewentualnego zbycia. Strategia ta ma jeszcze większe znaczenie przy inwestowaniu na rynku wykluczenia. Musisz ustalić, czy zamknięcie dostępu do rynku nastąpiło w wyniku wyjątkowych okoliczności związanych z byłym właścicielem, czy też jest wynikiem szerszej tendencji, która może wpłynąć na rynek lokalny.

Inwestorzy muszą przeprowadzić znaczną liczbę badań na lokalnym rynku nieruchomości. Popyt na nieruchomości jest funkcją wzrostu liczby ludności, wzrostu zatrudnienia, wzrostu dochodów do dyspozycji i zmian demograficznych. Wpłynie to znacząco na ceny, a także na możliwość sprzedaży nieruchomości na koniec okresu inwestycyjnego.

Zbadaj nadchodzący rozwój infrastruktury, takiej jak drogi, szkoły i projekty społeczne. Dowiedz się również, w jaki sposób władze lokalne i stanowe wspierają rozwój biznesu i planują naprawić wszelkie szczególne problemy, takie jak ruch drogowy, jakość powietrza, przestępczość i podatki. Wszystkie te elementy uczynią obszar bardziej pożądanym i zwiększą wartość właściwości w nim zawartych.

Strategie akwizycji

Większość inwestorów uczy się przeszukiwać publikacje wymieniające aktywa na aukcji i korespondować z właścicielami o ich zamiarze zakupu nieruchomości, zanim trafi ona na blok aukcyjny. Chociaż oferty można uzyskać na schodach sądu, znalezienie alternatywnych sposobów zabezpieczenia trudnej sytuacji znacznie zwiększy twoje szanse na zamknięcie. Może także dać możliwość pełnego zrozumienia i analizy nieruchomości.

Załóżmy na przykład, że inwestor uzyskuje dostęp do nieruchomości, wykorzystując swoje kontakty na rynku i wiedzę na temat pożyczek mieszkaniowych, aby pomóc zmagającym się właścicielom domów w negocjacjach z ich kredytodawcami. Jeśli problemy z pożyczkami zostaną rozwiązane, inwestor nie tylko zwiększy swoją reputację zarówno wśród właścicieli, jak i pożyczkodawców, inwestor może również uzyskać skierowania i dostęp do innych osób mających problem z pożyczkami. A jeśli sytuacji nie da się rozwiązać, inwestor jako pierwszy nabywa nieruchomość, ponieważ zdobył zaufanie właścicieli. Inwestorzy mogą również podjąć świadomą decyzję, czy kupić nieruchomość, ponieważ dzięki ich wysiłkom dowiedzieli się o wadach i zaletach nieruchomości.

Inną strategią jest zakup pożyczek zagrożonych z dyskontem od pożyczkodawców. Banki i inne instytucje udzielające pożyczek nie lubią nabywania dostępu do rynku nieruchomości. Aby uniknąć przejęcia nieruchomości będących własnością nieruchomości (REO), instytucje te często sprzedają kilka kredytów zagrożonych ze znacznym dyskontem do wartości nominalnej.

Inwestorzy mogą być bardziej elastyczni niż pożyczkodawcy w opracowywaniu pożyczki zagrożonej, czasami przekształcając ją z powrotem w pożyczkę, która przyniesie znacznie wyższy zwrot, dzięki niższej podstawie inwestora w inwestycji.

Po przyprawieniu pożyczek inwestorzy mogą albo je zatrzymać, albo sprzedać z wyższą premią, gdy będą działać przez pewien czas. W przypadku, gdy nie można ich opracować, inwestor może przejąć nieruchomość na własność i uzyskać tytuł bez konieczności konkurowania z innymi stronami. Jedynym minusem tego podejścia jest to, że zakup puli pożyczek wymaga większych nakładów kapitałowych niż zakup poszczególnych nieruchomości na aukcji. Chodzi o to, że istnieją kreatywne sposoby ograniczenia konkurencji w nabywaniu aktywów zagrożonych.

Strategie okresu utrzymywania i wyjścia

Inwestorzy powinni także być pewni, co zrobić po nabyciu aktywów.

Czy nieruchomość zostanie „przerzucona” z powrotem na rynek, czy będzie przechowywana i sezonowana w oczekiwaniu na zmianę rynku przed sprzedażą? Inwestorzy rozważający zakup wykluczeń, a następnie remarketingowy wkrótce po zakupie, powinni znaleźć sposoby na ulepszenie nieruchomości. Ulepszenia, które zapewniają największy plus za złotówkę, obejmują dodawanie sypialni i łazienek, przebudowywanie kuchni i wykańczanie piwnic lub innych nieużywanych przestrzeni.

Ponieważ informacje o transakcjach związanych z nieruchomościami są znane opinii publicznej, niektórzy potencjalni nabywcy będą uważali, aby zapłacić premię za nieruchomość natychmiast po sprzedaży w drodze wykluczenia, nawet jeśli jej cena jest zgodna z innymi nieruchomościami w okolicy. Tworzenie wartości poprzez przebudowę pomaga uzasadnić wyższą cenę odsprzedaży i może zmniejszyć ryzyko długich okresów marketingowych. Inwestorzy powinni jednak uważać, aby nie ulepszać nieruchomości tak bardzo, że jej cena jest znacznie wyższa niż nieruchomości sąsiednich.

Inną strategią jest utrzymywanie aktywów jako nieruchomości na wynajem, dopóki coś się nie wydarzy na rynku w celu zwiększenia wartości nieruchomości. Po raz kolejny inwestorzy muszą zdawać sobie sprawę z rynku wynajmu, aby zapewnić odpowiednią ilość popytu na wynajem powierzchni. I że zakupiona nieruchomość będzie wymagała wystarczającego czynszu na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości.

Dla tych, którzy potrafią poradzić sobie z dodatkowym czasem i wysiłkiem, jakim jest bycie właścicielem, kupowanie trudnych nieruchomości ze zniżką i przekształcanie ich w nieruchomość na wynajem może stworzyć znaczne bogactwo. Możliwość uzyskania atrakcyjnego finansowania, takiego jak oprocentowane pożyczki w połączeniu z odliczeniem odsetek od kredytu hipotecznego od podatków dochodowych, stanowi świetny sposób na wygenerowanie przepływów pieniężnych podczas oczekiwania na odpowiedni czas na sprzedaż.

Chociaż nieruchomości mieszkalne nie są tak niestabilne jak inne klasy aktywów, charakteryzują się długimi okresami niskich zwrotów, a następnie „popową” wartością odpowiadającą pewnej dużej zmianie popytu, która tłumaczy znaczną część zwrotu. Ponownie, jest to impuls do ciągłych badań i strategii okresu utrzymywania, które pomogą oszacować czas skoku wartości i stworzyć plan dla składnika aktywów w przygotowaniu do sprzedaży.

Strategia wyjściowa

Brak przemyślenia strategii wyjścia jest dużym błędem, który często popełniają nowi inwestorzy. Wielu jest pod fałszywym wrażeniem, że najlepszym czasem na inwestowanie w nieruchomości wykluczone jest, gdy jest ich mnóstwo. W rzeczywistości znaczny wzrost liczby domów przeznaczonych na sprzedaż i przejęcie nieruchomości podkreśla pewien problem, który uniemożliwia ludziom spłatę pożyczek lub sprawia, że ​​nie chcą oni zatrzymać domu. Może to być spowodowane utratą miejsc pracy w danym obszarze lub problemem infrastrukturalnym, który powoduje, że obszar jest niepożądany. Tendencje te będą miały pozytywny wpływ na podaż dostępnych domów na sprzedaż lub wykluczenia oraz negatywny wpływ na popyt. Oznacza to, że trudniej będzie sprzedać nieruchomość, dopóki nie poprawią się fundamenty rynku.

Częstym błędem popełnianym przez inwestorów, którzy polegają wyłącznie na różnicach cenowych dla ich zysków, jest to, że nie zdają sobie sprawy z negatywnego wpływu kosztów bilansowych. Wydatki mogą obejmować spłatę kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenie i utrzymanie podczas przedłużającego się okresu marketingu i sprzedaży.

Ustalenie terminu sprzedaży nieruchomości, a następnie obniżenie ceny do momentu sprzedaży nieruchomości to jeden ze sposobów uniknięcia nadmiernych kosztów bilansowych. O wiele lepiej jest sprzedawać z niewielkim lub zerowym zyskiem, niż kontynuować sprzedaż nieruchomości za cenę, która zapewni długi okres marketingu, a tym samym wysokie koszty prowadzenia, które mogą prowadzić do strat.

Dolna linia

Inwestowanie w nierentowne aktywa nieruchomości w celu budowania bogactwa jest opłacalną strategią, ale nie jest sposobem na szybkie wzbogacenie się. Na każdą historię od szmat do bogactwa przypada 10 osób, które straciły kapitał, ponieważ nie dotrzymały kroku zmianom trendów rynkowych.

Ci, którzy odnoszą sukcesy na rynku wykluczenia, studiowali strategie i taktykę innych odnoszących sukcesy inwestorów. Poświęcili czas i zasoby na nawiązanie odpowiednich kontaktów rynkowych potrzebnych do stworzenia przewagi konkurencyjnej nad innymi. Jednak poświęcenie czasu i energii na poznanie lokalnego rynku nieruchomości to tylko jedna z kilku strategii, które inwestorzy mogą wykorzystać, aby uzyskać przewagę nad konkurencją. Sukces wynika ze starannie spreparowanego i przeprowadzonego przejęcia oraz inteligentnych strategii wyjścia.