Przepisy podatkowe dotyczące wynajmu domu wakacyjnego

Właściciele domów wakacyjnych mogą wynająć swoje nieruchomości, aby zrekompensować koszty posiadania lub wygenerować dochód. W zależności od liczby dni w roku, w których nieruchomość jest wynajmowana, właściciel może być uprawniony do pewnych ulg podatkowych, które mogą pomóc w zwiększeniu przystępności cenowej domu wakacyjnego. Zrozumienie przepisów podatkowych z wyprzedzeniem może pomóc właścicielom domów wakacyjnych skorzystać z ulg podatkowych i uniknąć niespodzianek w czasie opodatkowania.
ZOBACZ: Przewodnik po obiektach wakacyjnych

Reguła 14-dniowa lub 10%
Korzyści podatkowe przysługujące właścicielowi zależą od liczby dni w roku, w których nieruchomość jest wynajmowana, oraz od czasu, jaki właściciel spędza w domu. Jeśli dom wakacyjny jest wykorzystywany wyłącznie do osobistej przyjemności właściciela (i nie jest wynajmowany w dowolnym momencie w ciągu roku), właściciel może zasadniczo odliczyć podatki od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego. Podobnie jak w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania, kosztów związanych z ubezpieczeniem, konserwacją i mediami nie można odpisać.

Jeśli dom jest wykorzystywany do wynajmu, właściciel domu będzie należeć do jednej z trzech kategorii.

Nieruchomość wynajmowana na 14 dni lub krócej każdego roku
Zgodnie z przepisami podatkowymi nieruchomość wakacyjna może być wynajmowana na okres do dwóch tygodni (14 nocy) każdego roku bez konieczności zgłaszania dochodów z wynajmu. W takim przypadku dom jest nadal uważany za miejsce zamieszkania, więc właściciel może odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od nieruchomości zgodnie z załącznikiem A na standardowych zasadach drugiego domu. Jednak właściciel nie może odliczyć żadnych wydatków jako kosztów wynajmu.

Ta ulga podatkowa jest czasami nazywana „zwolnieniem dla mistrzów”, ponieważ właściciele domów blisko Narodowego Klubu Golfowego Augusta mogą zarobić nawet 20 000 USD na wynajmie swoich domów podczas corocznego turnieju - bez konieczności zgłaszania dochodów ze zwrotów podatku.

Właściciel wynajmuje nieruchomość na 15 dni lub dłużej i korzysta z niej na mniej niż 14 dni
W takim przypadku nieruchomość jest uważana za nieruchomość pod wynajem, a czynności związane z wynajmem są postrzegane jako działalność gospodarcza. Cały dochód z wynajmu należy zgłosić do urzędu skarbowego, a właściciel może odliczyć określone koszty wynajmu, w tym:

• Opłaty uiszczane na rzecz zarządców nieruchomości
• Składki ubezpieczeniowe
• Koszty utrzymania
• Odsetki hipoteczne
• Podatki od nieruchomości
• Narzędzia
• Deprecjacja

Kwota kosztów najmu, którą można odliczyć, zależy od procentu dni, w których dom wakacyjny był wynajmowany (zwany „dniami wynajmu”). Oblicza się to poprzez podzielenie liczby dni wynajmu domu przez całkowitą liczbę dni użytkowania domu (dni wynajmu plus dni użytku osobistego). Na przykład, jeśli dom wakacyjny miał 120 dni użytkowania, a 100 z nich to dni najmu, 83% kosztów (100 dni wynajmu / 120 dni użytkowania) można odliczyć od dochodu z czynszu (część wynajmu wydatków przekraczających dochód z najmu nie można odliczyć). Właściciel nie byłby w stanie odliczyć pozostałych 17% kosztów wynajmu.

Oprócz odliczenia kosztów najmu właściciele mogą odliczyć straty w wysokości do 25 000 USD rocznie, w zależności od skorygowanego dochodu brutto (AGI) właściciela, a straty pasywne można odpisać, jeśli właściciel samodzielnie zarządza nieruchomością .

ZOBACZ: Nieruchomości do wynajęcia: Cash Cow czy Money Pit?

Właściciel korzysta z nieruchomości przez ponad 14 dni lub 10% całkowitej liczby dni, w których dom został wynajęty
Jeśli dni osobiste przekraczają 14 dni lub 10% liczby dni, w których dom jest wynajmowany (w zależności od tego, która wartość jest większa), IRS uznaje nieruchomość za miejsce zamieszkania i straty czynszu nie można odliczyć. Koszty wynajmu do wysokości dochodu z wynajmu, a także podatki od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego można nadal odliczyć.

Ponieważ 14-dniowa data graniczna może mieć dramatyczny wpływ na podatki, ważne jest, aby dokładnie śledzić i dokumentować dni użytkowania osobistego w porównaniu do dni wykorzystywanych do napraw i konserwacji. Według IRS każdy dzień spędzony na „pracy w pełnym wymiarze czasu na naprawę i konserwację (nie poprawę) twojej nieruchomości nie jest liczony jako dzień osobistego użytku. Nie licz tego dnia jako dzień osobistego użytku, nawet jeśli członkowie rodziny korzystać z nieruchomości w celach rekreacyjnych tego samego dnia. ”

Dolna linia
Właściciele wynajmujący domy wakacyjne mogą skorzystać z niektórych ulg podatkowych, dzięki czemu drugi dom będzie bardziej przystępny cenowo. Przepisy podatkowe zapewniają bardzo różne korzyści w zależności od liczby dni, w których nieruchomość jest wynajmowana każdego roku, oraz od czasu, jaki właściciel korzysta z domu. Ponieważ przepisy podatkowe są skomplikowane, pomocne może być (i ostrożne) skonsultowanie się z wykwalifikowanym specjalistą podatkowym, aby uzyskać kompleksowe zrozumienie przepisów podatkowych i określić najlepsze podejście do wynajmu domu wakacyjnego.

ZOBACZ: Ulgi podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem