Dzierżawa wspólna - TIC
Dzierżawa wspólna to umowa, w której dwie lub więcej osób ma prawa własności do nieruchomości lub działki. Nieruchomość może być komercyjna lub mieszkalna. Kiedy wspólny najemca umiera, nieruchomość przechodzi do jego nieruchomości. Każdy niezależny właściciel może kontrolować taki sam lub inny procent całkowitej nieruchomości. Ponadto najemca będący wspólnikiem ma prawo pozostawić swój udział w nieruchomości dowolnemu beneficjentowi jako część swojego majątku. Wspólne warunki umów dla najemców są określone w akcie, tytule lub innych prawnie wiążących dokumentach własności nieruchomości.
Jak działa TIC
Gdy dwie lub więcej osób posiada wspólną własność najemców, wszystkie obszary nieruchomości są w równym stopniu własnością grupy. Współlokatorzy mogą mieć inny udział udziałów własnościowych. Na przykład Sarah i Debbie mogą posiadać 25% nieruchomości, a Leticia 50%. Chociaż procent posiadanego kapitału jest różny, żadna osoba nie może rościć sobie prawa własności do żadnej określonej części nieruchomości.
Dzierżawa we wspólnych umowach może zostać utworzona w dowolnym momencie. Tak więc osoba może rozwinąć udział w nieruchomości po latach od zawarcia przez pozostałych członków wspólnej umowy najmu. Wracając do powyższego przykładu, możemy powiedzieć, że Sarah i Leticia pierwotnie posiadały 50% nieruchomości. W pewnym momencie Sarah postanowiła podzielić swoją część 50%, a Debbie opuściła grupę z podziałem 25/25/50.
Ponadto członkowie umowy mogą niezależnie sprzedać lub pożyczyć w zamian za swoją część własności.
Kluczowe dania na wynos
- Dzierżawa wspólna to umowa, w której dwie lub więcej osób ma udziały w nieruchomości.
- Wspólni najemcy mogą posiadać różne udziały procentowe nieruchomości.
- Wspólni najemcy mogą przekazać swój udział w nieruchomości każdemu po ich śmierci.
- Dzierżawa zasadniczo różni się od wspólnej dzierżawy, szczególnie pod względem praw do przeżycia i stopnia własności każdego lokatora.
Utylizacja TIC
Jeden lub więcej współlokatorów może wykupić innych członków, aby wspólnie rozwiązać umowę najmu. Jeśli współlokatorzy powinni opracować przeciwstawne interesy lub wskazówki dotyczące użytkowania nieruchomości, jej ulepszenia lub chcą sprzedać nieruchomość, muszą dojść do wspólnej umowy, aby iść naprzód. W przypadkach, w których nie można osiągnąć porozumienia, może nastąpić akcja partycji. Podział może być dobrowolny lub nakazany przez sąd, w zależności od tego, jak dobrze współlokatorzy współpracują ze sobą.
W postępowaniu w sprawie podziału prawnego sąd podzieli nieruchomość między najmowanie członków zwyczajnych, umożliwiając każdemu członkowi poruszanie się oddzielnie od innych członków. Znany jako partycja w naturze jest najbardziej bezpośrednim sposobem podziału nieruchomości i jest zwykle metodą stosowaną, gdy współlokatorzy nie są przeciwnikami.
Jeżeli współlokatorzy odmawiają współpracy, mogą rozważyć wejście do podziału nieruchomości w drodze sprzedaży. Tutaj gospodarstwo jest sprzedawane, a wpływy są dzielone między współlokatorów zgodnie z ich udziałami w nieruchomości.
Podatki od nieruchomości o właściwościach TIC
Dzierżawa we wspólnej umowie, kierująca się obowiązującym prawem, zwykle określa wpływ wspólnej własności na podatki od nieruchomości. Umowa określa, w jaki sposób zobowiązanie podatkowe jest umownie dzielone między każdego właściciela.
Ponieważ umowa najmu we wspólnej umowie nie dzieli prawnie działki lub nieruchomości, większość jurysdykcji podatkowych nie będzie odrębnie przypisywać każdemu właścicielowi proporcjonalnego rachunku podatku od nieruchomości na podstawie jego procentu własności. Najczęściej lokatorzy otrzymują wspólny rachunek podatku od nieruchomości.
W wielu jurysdykcjach umowa najmu narzuca na solidarną odpowiedzialność współlokatorów. Zastrzeżenie to oznacza, że każdy z niezależnych właścicieli może podlegać podatkowi od nieruchomości do pełnej kwoty naliczonej kwoty. Zobowiązanie dotyczy każdego właściciela, niezależnie od poziomu lub procentu własności.
Gdy podatek od nieruchomości zostanie spełniony, współlokatorzy odliczą tę płatność ze swoich deklaracji dotyczących podatku dochodowego. Jeżeli jurysdykcja podatkowa podlegałaby solidarnej odpowiedzialności, każdy współmałżonek mógłby odliczyć kwotę, którą wniósł, ze składek na podatek dochodowy od osób fizycznych. W hrabstwach, które nie przestrzegają tej procedury, mogą odliczyć procent całkowitego podatku do wysokości swojego poziomu własności.
Dzierżawa wspólna a wspólna dzierżawa
Chociaż brzmią podobnie, wspólna umowa najmu różni się na kilka sposobów od wspólnej umowy najmu. We wspólnej dzierżawie najemcy uzyskują równe udziały nieruchomości o tym samym akcie w tym samym czasie.
Jedna z głównych różnic polega na dodaniu lub usunięciu dowolnego członka z umowy. W umowach TIC zmiana członków nie narusza umowy. W przypadku wspólnego najmu umowa zostaje zerwana, jeśli którykolwiek z członków chce sprzedać swoje udziały.
Na przykład, jeśli jeden lub więcej współlokatorów chce wykupić pozostałych, nieruchomość technicznie musi zostać sprzedana, a wpływy równo rozdzielone między właścicieli. Członkowie wspólnego dzierżawy mogą również zastosować akcję podziału prawnego, aby oddzielić nieruchomość, jeśli gospodarstwo jest wystarczająco duże, aby pomieścić to rozdzielenie.
Śmierć wspólnego najemcy
Kolejna istotna różnica występuje w przypadku śmierci jednego z najemców. Jak wspomniano wcześniej, umowy TIC zezwalają na przekazanie nieruchomości jako części majątku właściciela. Jednak we wspólnej umowie najmu tytuł własności przechodzi na pozostałego przy życiu właściciela.
Innymi słowy, dzierżawcy nie mają automatycznego prawa do przeżycia. O ile zmarły członek nie określi, że ich udział w nieruchomości ma zostać podzielony między pozostałych właścicieli, zmarły najemca będący we wspólnym interesie należy do ich majątku. I odwrotnie, w przypadku wspólnych najemców udział zmarłego właściciela jest automatycznie przenoszony na pozostałych właścicieli. Na przykład, gdy czterech wspólnych najemców posiada dom, a jeden najemca umiera, każdy z trzech pozostałych przy życiu mieszkańców otrzymuje dodatkową jedną trzecią udziału w nieruchomości.
Małżeństwo i własność majątkowa
Niektóre stany określają wspólną dzierżawę jako domyślną własność nieruchomości dla małżeństw, podczas gdy inne stosują dzierżawę w modelu wspólnej własności. Trzeci model, stosowany w około 25 stanach, to najem jako całość (TbyE), w którym każdy małżonek ma równe i niepodzielne zainteresowanie nieruchomością.
Plusy i minusy wspólnej najmu
Kupno domu z członkiem rodziny, przyjacielem lub partnerem biznesowym jako lokatorami może pomóc osobom fizycznym łatwiej wejść na rynek nieruchomości. Ponieważ depozyty i płatności są podzielone, zakup i utrzymanie nieruchomości może być tańsze niż w przypadku osoby fizycznej. Ponadto zdolność kredytową można usprawnić, jeśli jeden właściciel ma większy dochód lub lepszą sytuację finansową niż inni członkowie.
Plusy
Ułatwia zakupy nieruchomości
Liczba najemców może ulec zmianie
Możliwe różne stopnie własności
Cons
Brak prawa do automatycznego przeżycia
Wszyscy najemcy w równym stopniu odpowiedzialni za długi, podatki
Jeden najemca może wymusić sprzedaż nieruchomości
Jednak w przypadku obciążania hipoteką nieruchomości jako wspólnych najemców zazwyczaj wszyscy pożyczkobiorcy podpisują dokumenty. Ponieważ wszyscy członkowie podpisują dokumenty hipoteczne, w przypadku niewykonania zobowiązania pożyczkodawca może przejąć udziały od wszystkich członków grupy. Ponadto, nawet jeśli jeden lub więcej kredytobiorców przestanie dawać składki na spłatę kredytu hipotecznego, pozostali kredytobiorcy muszą nadal pokrywać płatności, aby uniknąć wykluczenia z rynku.
Możliwość skorzystania z testamentu w celu wyznaczenia beneficjentów nieruchomości pozwala współlokatorowi na kontrolę ich udziału. Jeśli współlokator umrze bez testamentu, jego zainteresowanie nieruchomością przejdzie w stan spadkowy - kosztowne wydarzenie zarówno pod względem czasu, jak i pieniędzy.
Ponadto pozostali współlokatorzy mogą odkryć, że są właścicielami nieruchomości z kimś, kogo nie znają lub z kim się nie zgadzają. Ten nowy współnajmujący może złożyć akcję partycji, zmuszając niechętnych współnajmujących do sprzedaży lub podziału nieruchomości.
Przykład najmu wspólnego (TIC)
Kalifornia dopuszcza cztery rodzaje współwłasności, które obejmują własność komunalną, partnerstwo, wspólną dzierżawę i wspólną dzierżawę. Jednak TIC jest domyślną formą dla niezamężnych stron lub osób, które wspólnie nabywają nieruchomości. W Kalifornii właściciele ci mają wspólny status najemców, chyba że ich umowa lub umowa wyraźnie stanowi inaczej, zakładając spółkę lub wspólny najem.
Według SirkinLaw, firmy prawniczej z San Francisco specjalizującej się we współwłasności.
Coraz więcej osób zwraca się do wspólnych najemców, aby zmaksymalizować siłę nabywczą i sprzedażową. Ustalenia te obniżają ceny i zwiększają wybór dla kupujących, umożliwiając im łączenie zasobów i kupowanie większej liczby nieruchomości, niż mogliby inaczej uczynić.
W blogu z sierpnia 2018 r. Piszą, że konwersje TIC - zmiana struktury własności nieruchomości mieszkaniowych na wspólną umowę najmu - stały się szczególnie popularne w aglomeracjach Wielkiego Los Angeles i San Francisco / Oakland.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.