Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny dla Ciebie
O ile nie możesz kupić domu w całości gotówką, znalezienie odpowiedniego domu to tylko połowa sukcesu. Druga połowa wybiera najlepszy rodzaj kredytu hipotecznego. Ponieważ prawdopodobnie spłacisz kredyt hipoteczny przez długi czas, ważne jest, aby znaleźć pożyczkę, która zaspokoi Twoje potrzeby i budżet. Kiedy pożyczasz pieniądze od pożyczkodawcy, zawierasz prawną umowę na spłatę pożyczki w określonym czasie - wraz z odsetkami.
Co to jest hipoteka?
Wypłata kredytu hipotecznego obejmuje dwa składniki: kwotę główną i odsetki. Kwota główna odnosi się do kwoty pożyczki. Odsetki to dodatkowa kwota (obliczana jako procent kwoty głównej), którą pożyczkodawcy obciążają za przywilej pożyczania pieniędzy, które spłacają w miarę upływu czasu. W okresie kredytowania spłacasz miesięcznie raty zgodnie z harmonogramem amortyzacji ustalonym przez pożyczkodawcę.
Innym czynnikiem związanym z wyceną kredytu hipotecznego jest roczna stopa procentowa, czyli APR, która ocenia całkowity koszt pożyczki. RRSO obejmuje stopę procentową i inne opłaty pożyczkowe.
Główne rodzaje hipotek
Nie wszystkie produkty hipoteczne są sobie równe. Niektóre mają bardziej rygorystyczne wytyczne niż inne. Niektórzy pożyczkodawcy mogą wymagać 20% zaliczki, podczas gdy inni wymagają jedynie 3% ceny zakupu domu. Aby kwalifikować się do niektórych rodzajów pożyczek, potrzebujesz nieskazitelnego kredytu. Inni są nastawieni na pożyczkobiorców o kredytach mniej niż gwiezdnych.
Rząd USA nie jest pożyczkodawcą, ale gwarantuje pewne rodzaje pożyczek, które spełniają surowe wymogi kwalifikowalności w zakresie dochodów, limitów pożyczek i obszarów geograficznych. Oto podsumowanie:
Hipoteki konwencjonalne
Pożyczka konwencjonalna to pożyczka, która nie jest wspierana przez rząd federalny. Kredytobiorcy z dobrym kredytem, stabilną historią zatrudnienia i dochodów oraz zdolnością do 3% zaliczki mogą zazwyczaj kwalifikować się do tradycyjnej pożyczki od Fannie Mae lub Freddie Mac, dwóch sponsorowanych przez rząd przedsiębiorstw, które kupują i sprzedają najbardziej konwencjonalne kredyty hipoteczne w Stanach Zjednoczonych Stany Ponadto niektórzy pożyczkodawcy oferują konwencjonalne pożyczki o niskich wymaganiach dotyczących spłat i bez prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).
Zgodne pożyczki hipoteczne
Zgodne pożyczki są ograniczone przez maksymalne limity pożyczek ustalone przez rząd federalny. Limity te różnią się w zależności od obszaru geograficznego. Na 2018 r. Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa ustaliła bazowy limit pożyczek na 453 100 USD na nieruchomości jednomieszkaniowe. Jednak FHFA ustala wyższy maksymalny limit pożyczki w wysokości 679, 650 USD w niektórych częściach kraju (na przykład w Nowym Jorku lub San Francisco). Jest tak, ponieważ ceny mieszkań w tych drogich obszarach przekraczają bazowy limit kredytu o co najmniej 115% lub więcej.
Niezgodne pożyczki hipoteczne
Pożyczki niespełniające warunków zasadniczo nie mogą być sprzedawane ani kupowane przez Fannie Mae i Freddie Mac ze względu na kwotę pożyczki lub wytyczne dotyczące gwarantowania emisji. Pożyczki typu Jumbo są najczęstszym rodzajem pożyczek niespełniających warunków. Nazywa się je „jumbo”, ponieważ kwoty pożyczek zwykle przekraczają odpowiednie limity. Tego rodzaju pożyczki są bardziej ryzykowne dla pożyczkodawcy, więc pożyczkobiorcy zazwyczaj muszą wykazywać większe rezerwy gotówkowe, dokonać przedpłaty w wysokości od 10% do 20% (lub więcej) i mieć silny kredyt.
Pożyczki FHA ubezpieczone przez rząd
Nabywcy o niskim lub średnim dochodzie, zwykle kupujący dom po raz pierwszy, zwracają się do pożyczek ubezpieczonych przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa, gdy nie mogą ubiegać się o pożyczkę konwencjonalną. Kredytobiorcy mogą obniżyć nawet 3, 5% ceny zakupu domu. Pożyczki FHA mają bardziej łagodne wymogi oceny zdolności kredytowej niż pożyczki konwencjonalne. Jednak FHA nie pożycza bezpośrednio pieniędzy; gwarantuje pożyczki pożyczkodawców zatwierdzonych przez FHA. Jedna wada pożyczek FHA: wszyscy kredytobiorcy płacą z góry i roczną składkę na ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub MIP - rodzaj ubezpieczenia kredytu hipotecznego, który chroni pożyczkodawcę przed niewykonaniem zobowiązania przez kredytobiorcę - na cały okres kredytowania.
Kto jest najlepszy dla pożyczkobiorców o niskim lub średnim dochodzie, którzy nie mogą kwalifikować się do konwencjonalnego produktu pożyczkowego lub kogokolwiek, kto nie może sobie pozwolić na znaczną zaliczkę. Pożyczki FHA pozwalają na uzyskanie wyniku FICO tak niskiego jak 500, aby kwalifikować się do zaliczki w wysokości 10% - i tak niskiego jak 580, aby kwalifikować się do zaliczki w wysokości 3, 5%.
Pożyczki VA z ubezpieczeniem rządowym
Departament Spraw Weteranów USA gwarantuje pożyczki na zakup domu dla wykwalifikowanych członków służby wojskowej, weteranów i ich małżonków. Pożyczkobiorcy mogą sfinansować 100% kwoty pożyczki bez wymaganej zaliczki. Inne korzyści obejmują ograniczenie kosztów zamknięcia (które może zapłacić sprzedawca), brak opłat maklerskich i brak MCI. Pożyczki VA wymagają „opłaty za finansowanie”, odsetka kwoty pożyczki, która pomaga zrównoważyć koszty ponoszone przez podatników. Opłata za finansowanie różni się w zależności od kategorii służby wojskowej i kwoty pożyczki. Następujący członkowie serwisu nie muszą płacić opłaty za finansowanie:
- weterani otrzymujący świadczenia VA z tytułu niepełnosprawności związanej z usługami
- weterani, którzy byliby uprawnieni do rekompensaty VA z tytułu niepełnosprawności związanej z usługami, gdyby nie otrzymywali emerytury lub czynnej składki
- pozostali przy życiu małżonkowie kombatantów, którzy zmarli w służbie lub z powodu niepełnosprawności związanej z usługą
Dla kogo jest najlepszy: Kwalifikujący się aktywny personel wojskowy lub weterani oraz ich małżonkowie, którzy chcą wysoce konkurencyjnych warunków i produktu hipotecznego dostosowanego do ich potrzeb finansowych.
Pożyczki USDA ubezpieczone przez rząd
Departament Rolnictwa USA gwarantuje pożyczki, aby pomóc właścicielom domów o niskich dochodach na obszarach wiejskich w całym kraju. Pożyczki te wymagają od wykwalifikowanych pożyczkodawców niewielkiej lub żadnej obniżki, o ile nieruchomości spełniają zasady kwalifikowalności USDA.
Dla kogo jest najlepszy: nabywcy domów na kwalifikujących się obszarach wiejskich, którzy mają niższe dochody, mało pieniędzy zaoszczędzonych na zaliczce i nie mogą kwalifikować się do konwencjonalnego produktu pożyczkowego.
Warunki kredytu: Stawki
Warunki kredytu hipotecznego, w tym długość spłaty, są kluczowym czynnikiem wpływającym na to, jak kredytodawca wycenia pożyczkę i stopę procentową. Pożyczki o stałym oprocentowaniu brzmią tak: ustalona stopa procentowa na cały okres kredytowania, zwykle od 10 do 30 lat. Jeśli chcesz spłacić dom szybciej i stać Cię na wyższą miesięczną spłatę, krótkoterminowa pożyczka o stałym oprocentowaniu (powiedzmy 15 lub 20 lat) pomoże Ci zaoszczędzić czas i odsetki. Będziesz także szybciej budować kapitał własny w swoim domu.
Zdecydowanie się na krótszą hipotekę na czas określony oznacza, że miesięczne raty będą wyższe niż w przypadku pożyczki długoterminowej. Zmiażdż liczby, aby budżet mógł obsługiwać wyższe płatności. Możesz również uwzględnić inne cele, takie jak oszczędzanie na emeryturę lub fundusz na wypadek sytuacji kryzysowej.
Dla kogo jest najlepszy: pożyczki o stałym oprocentowaniu są idealne dla kupujących, którzy planują pozostać na wiele lat. 30-letnia stała pożyczka może dać ci trochę miejsca na zaspokojenie innych potrzeb finansowych. Jeśli jednak masz ochotę na niewielkie ryzyko i dysponujesz zasobami i dyscypliną, aby szybciej spłacać kredyt hipoteczny, 15-letnia stała pożyczka może znacznie zaoszczędzić na odsetkach i skrócić okres spłaty o połowę.
Kredyty hipoteczne o regulowanym oprocentowaniu
Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej mają stałą stopę procentową na początkowy okres od trzech do 10 lat, ale po upływie tego okresu stopa zmienia się w zależności od warunków rynkowych. Pożyczki te mogą być ryzykowne, jeśli po wyzerowaniu stawki nie będziesz w stanie spłacać wyższej miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Niektóre produkty ARM mają limit stawki, w którym miesięczna rata kredytu hipotecznego nie może przekroczyć określonej kwoty. Jeśli tak, zmień numery, aby mieć pewność, że poradzisz sobie ze wzrostem płatności do tego momentu. Nie licz na to, że będziesz mógł sprzedać swój dom lub zrefinansować kredyt hipoteczny, zanim ARM się zresetuje, ponieważ warunki rynkowe - i twoje finanse - mogą się zmienić.
Dla kogo jest najlepszy: ARM są solidną opcją, jeśli nie planujesz pozostać w domu poza początkowym okresem stałej stopy procentowej lub wiesz, że zamierzasz refinansować przed zresetowaniem pożyczki. Dlaczego? Stopy procentowe dla ARM są zwykle niższe niż stopy stałe we wczesnych latach spłaty, dzięki czemu można potencjalnie zaoszczędzić tysiące dolarów na spłatach odsetek w początkowych latach posiadania domu.
Programy pierwszej pomocy
Specjalne programy w twoim stanowym lub lokalnym urzędzie ds. Mieszkalnictwa oferują pomoc specjalnie dla osób kupujących po raz pierwszy. Wiele z tych programów jest dostępnych w oparciu o dochody lub potrzeby finansowe kupujących. Programy te, które zwykle oferują pomoc w formie dotacji na zaliczki, mogą również zaoszczędzić pożyczającym po raz pierwszy znaczne pieniądze na koszty zamknięcia.
Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wymienia po raz pierwszy programy kupna domu według stanu. Wybierz swój stan, a następnie „Pomoc dla właścicieli domów”, aby znaleźć najbliższy program.
Kredyty hipoteczne dla kupujących po raz pierwszy
Wszystkie te programy pożyczkowe (z wyjątkiem programów pomocowych dla kupujących po raz pierwszy w domu) są dostępne dla wszystkich kupujących, niezależnie od tego, czy kupujesz dom po raz pierwszy, czy czwarty. Wiele osób błędnie uważa, że pożyczki FHA są dostępne tylko dla kupujących po raz pierwszy, ale powtarzający się kredytobiorcy mogą się zakwalifikować, pod warunkiem, że kupujący nie posiadał głównej rezydencji przez co najmniej trzy lata poprzedzające zakup.
Wybór pożyczki, która jest najlepsza dla twojej sytuacji, zależy przede wszystkim od twojej kondycji finansowej: twojego dochodu, historii i wyniku kredytowego, zatrudnienia i celów finansowych. Kredytodawcy hipoteczni mogą pomóc w analizie finansów w celu ustalenia najlepszych produktów kredytowych. Mogą również pomóc lepiej zrozumieć wymagania dotyczące kwalifikacji, które zwykle są złożone. Wspierający pożyczkodawca lub pośrednik ds. Kredytów hipotecznych może także odrabiać zadania domowe - obszary finansowe, które należy poprawić, aby uzyskać jak najlepszą pozycję do uzyskania kredytu hipotecznego i zakupu domu.
Dolna linia
Bez względu na to, jaki rodzaj pożyczki wybierzesz, sprawdź wcześniej raport kredytowy, aby zobaczyć, na czym stoisz. Każdego roku masz prawo do jednego bezpłatnego raportu kredytowego z każdego z trzech głównych biur sprawozdawczych za pośrednictwem Annualcreditreport.com. Stamtąd możesz wykryć i naprawić błędy, pracować nad spłatą zadłużenia i poprawić historię opóźnień w płatnościach przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą hipotecznym.
Korzystne może być uzyskanie finansowania, zanim zaczniesz poważnie myśleć o domach i składaniu ofert. Dlaczego? Będziesz mógł działać szybciej i możesz potraktować poważniej przez sprzedawców, jeśli masz w ręku list wstępnej zgody.
(Zobacz także: Przewodnik po najlepszych kredytach hipotecznych, Jak uzyskać wcześniejszą zgodę na kredyt hipoteczny ?, 11 błędów, których pierwsi kupujący powinni unikać, ile pieniędzy muszę odłożyć ?, Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jakie są moje opcje?, Jakie są koszty zamknięcia ?, Jak uzyskać najlepszą stopę hipoteczną, jakie są główne rodzaje pożyczkodawców?)