Jak uzyskać najlepszą stopę hipoteczną

• Wskaźniki oprocentowania kredytów hipotecznych
• Ustalanie oprocentowania kredytu hipotecznego
• Ocena kredytowa
• Stabilna historia dochodów i zatrudnienia
• Wskaźnik zadłużenia do dochodu
• Współczynnik wartości kredytu i zaliczki
• Pożyczkodawcy
• Blokowanie stawki
• Negocjowanie stawki

Kluczowym czynnikiem przy zakupie kredytów hipotecznych jest uzyskanie najlepszej możliwej stopy procentowej. Stopy procentowe określają koszt kredytu hipotecznego na cały okres kredytowania, więc uzyskanie najniższej stawki z góry ostatecznie czyni pożyczkę bardziej przystępną.

Oprocentowanie (zwane również „oprocentowaniem kredytu hipotecznego”) to odsetki naliczane od kredytu mieszkaniowego, obliczane jako procent całkowitej kwoty kredytu. Pożyczkodawcy zazwyczaj ustalają stopy procentowe, które mogą być stałe lub zmienne. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych zmienia się w zależności od warunków rynkowych. Ponadto twoje finanse i rodzaj pożyczki, którą kwalifikujesz się do określenia ceny oprocentowania.

Kolejna stawka daje lepsze wyobrażenie o tym, ile naprawdę kosztuje hipoteka: roczna stopa procentowa lub APR. RRSO ocenia pełny koszt kredytu hipotecznego i jest obliczany jako procent całkowitej kwoty kredytu. Obejmuje stopę procentową, opłaty pożyczkodawcy, punkty dyskontowe i inne opłaty pożyczkowe. Zwróć szczególną uwagę na RRSO, ponieważ jest to bardziej całościowy obraz tego, ile naprawdę kosztuje twoja pożyczka w skali rocznej.

Miesięczne raty kredytu hipotecznego będą składały się z dwóch części: kapitału i odsetek.

Saldo główne to kwota pożyczki, która zmniejsza się w okresie spłaty kredytu hipotecznego.

Odsetki, które płacisz na początku pożyczki, wydają się być wyższe niż kwota główna, ale kwota odsetek zmniejsza się w miarę upływu czasu, gdy spłacasz saldo kapitału.

Inne elementy miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego mogą obejmować podatki od nieruchomości, prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (jeśli jest to wymagane przez pożyczkę), ubezpieczenie właściciela domu i opłaty stowarzyszeniowe właściciela domu. Niektóre z tych elementów można przekształcić w miesięczną spłatę kredytu hipotecznego lub zapłacić osobno.

Wskaźniki oprocentowania kredytów hipotecznych

Ustalenie, w jaki sposób ustalane są oprocentowanie kredytów hipotecznych, może wydawać się skomplikowane, ale należy obserwować kluczowe wskaźniki.

Jednym z nich jest stawka podstawowa, która reprezentuje najniższą średnią stopę procentową oferowaną przez banki na kredyt. Banki stosują podstawową stopę procentową do udzielania pożyczek międzybankowych, a także mogą oferować podstawowe stopy procentowe swoim najbardziej wiarygodnym kredytobiorcom. Stawka podstawowa zazwyczaj podąża za trendami stopy funduszy federalnych w Rezerwie Federalnej i jest zwykle o około 3% wyższa niż obecna stopa funduszy federalnych.

Kolejnym wskaźnikiem dla kredytobiorców jest rentowność 10-letnich obligacji skarbowych. Jeśli rentowność obligacji wzrośnie, stopy hipoteczne również zwykle wzrosną. Odwrotność jest taka sama; jeśli rentowność obligacji spadnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle będzie takie samo. Mimo że większość hipotek jest obliczana na podstawie 30-letnich ram czasowych, po 10 latach wiele hipotek jest spłacanych lub refinansowanych według nowej stopy. Dlatego rentowność 10-letnich obligacji skarbowych może stanowić dobry standard pomiaru stóp procentowych. Możesz użyć kalkulatora hipotecznego Investopedia do oszacowania miesięcznych płatności hipotecznych.

Ustalanie oprocentowania kredytu hipotecznego

Kiedy pożyczkodawca oferuje kredyt hipoteczny, wiąże się z pewnym ryzykiem, że możesz nie dopłacić, co oznacza, że ​​nie będziesz w stanie spłacić pożyczki. Im bardziej ryzykowna jest pożyczka lub pożyczkobiorca, tym wyższa pożyczkodawca ustawi stopę procentową, aby zrównoważyć to ryzyko. Wyższa stopa pomaga pożyczkodawcy szybciej odzyskać początkową kwotę pożyczki, aby chronić swoje inwestycje. Ale kredytodawcy nie wybierają arbitralnie procentu. Dokładnie oceniają twój profil kredytowy i finansowy, a także twój dochód i rodzaj / kwotę pożyczki, aby ocenić twoją zdolność kredytową.

Ocena kredytowa

Twoja ocena kredytowa pomaga określić stopę procentową i kwotę pożyczki. Wyższa ocena kredytowa oznacza, że ​​korzystasz z kredytu w sposób odpowiedzialny, zazwyczaj płacisz rachunki na czas i nie wykorzystujesz całego dostępnego kredytu. Oznacza to również, że bardziej prawdopodobne jest, że spłacisz swoje długi niż ktoś, kto konsekwentnie stara się spłacać rachunki na czas lub maksymalnie wykorzystuje swoje linie kredytowe.

Oto, w jaki sposób ceny kredytu i miesięczne płatności mogą się zmieniać w zależności od zakresu wyniku FICO. FICO jest modelem oceny zdolności kredytowej, z którego korzysta większość kredytodawców do oceny kredytobiorców.

Poniższe obliczenia są średnią krajową opartą na kwocie pożyczki wynoszącej 300 000 USD dla 30-letniej pożyczki stałej na dzień 12 marca 2018 r.

Źródło: myfico

Jak widać, im niższa ocena kredytowa pożyczkobiorcy, tym wyższa RRSO, co zwiększa zarówno miesięczną płatność, jak i kwotę odsetek płaconych przez cały okres kredytowania.

Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny należy sporządzić własny raport kredytowy (raz w roku otrzymujesz darmową wizytę na stronie quartercreditreport.com). Poszukaj błędów lub czerwonych flag, takich jak zaległe konta, opóźnienia w płatnościach lub konta w kolekcjach. Jeśli znajdziesz błędy, sprzyj je wierzycielowi zgłaszającemu i biuru kredytowemu. Jeśli masz historię opóźnień w płatnościach, wróć na właściwe tory, płacąc tym kontom co miesiąc - w całości, o ile to możliwe, lub więcej niż minimum. Ponadto musisz pobrać swoje oceny wiarygodności kredytowej z każdej z trzech głównych agencji raportowania wiarygodności kredytowej: Equifax, Experian i Transunion. Skontaktuj się z obecnym bankiem lub wystawcą karty kredytowej, aby sprawdzić, czy oferują wyniki FICO za darmo, lub możesz kupić wyniki bezpośrednio w każdej z trzech agencji za symboliczną opłatą.

Znając swoje wyniki, możesz teraz lepiej zaplanować budżet i harmonogram zakupu domu. Na przykład, jeśli twój wynik FICO jest niższy niż 620, trudniej ci będzie zakwalifikować się do wielu konwencjonalnych produktów pożyczkowych, chociaż będziesz kwalifikować się do pożyczki FHA i innych produktów. Może zajść potrzeba kilku miesięcy na wypracowanie kredytu, aby podnieść swój wynik, aby uzyskać lepsze stopy procentowe i warunki. Oczywiście stopy procentowe mogą rosnąć lub spadać w zależności od warunków rynkowych, więc w międzyczasie będziesz mieć oko na wszelkie duże skoki.

Zrozumienie, w jaki sposób twój wynik może wpłynąć na twoją stawkę, może zapobiec przypadkowemu zapisaniu się na hipotekę, która jest mniej korzystna niż na to zasługujesz. Niektórzy pożyczkodawcy subprime (źródła finansowania zapewniające wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych pożyczkobiorcom o słabych kredytach) mocno sprzedają potencjalnym nabywcom domów. Twoja wiedza na temat rynku ochroni cię, jeśli zwróci się do ciebie jeden z tych kredytodawców i uzyskasz oceny wiarygodności kredytowej, które powinny zapewnić ci lepsze stawki i warunki niż oferowane.

Stabilna historia dochodów i zatrudnienia

Kredytodawcy zazwyczaj chcą widzieć dwa kolejne lata stałego dochodu i zatrudnienia, aby zapewnić sobie spłatę kredytu hipotecznego i spłatę kredytu w długim okresie. Jeśli jesteś pracownikiem najemnym, pożyczkodawcy proszą o formularze W2 i federalne deklaracje podatkowe za ostatnie dwa lata w celu zweryfikowania twoich dochodów. Kredytodawcy sprawdzają również u swojego pracodawcy, jak długo tam pracujesz. Jeśli Twoje zarobki spadły lub miałeś braki w zatrudnieniu w ciągu ostatnich dwóch lat, pożyczkodawcy sceptycznie podchodzą do twoich możliwości uzyskania kredytu hipotecznego i możesz mieć problemy z uzyskaniem wstępnej zgody na kredyt hipoteczny.

Podobnie, samozatrudnieni kredytobiorcy muszą przeskoczyć więcej obręczy, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Jeśli jesteś samozatrudniony, spodziewaj się płacenia wyższych stóp procentowych niż w Internecie; stawki te są przeznaczone dla kredytobiorców, którzy są uważani za bardziej wiarygodnych z powodu ich stałych, weryfikowalnych dochodów i doskonałych zdolności kredytowych. Kredytodawcy mają również ogólnie surowsze zasady weryfikacji dochodów z samozatrudnienia. Będziesz musiał nie tylko składać federalne zeznania podatkowe przez dwa lata, ale także przesłać podpisane oświadczenie księgowego, arkusz zysków i strat oraz inną dokumentację w celu wykazania wystarczających dochodów z działalności gospodarczej.

Kredytodawcy wykorzystują historię zatrudnienia i dochodu do obliczania wskaźnika zadłużenia do dochodu, który odgrywa kluczową rolę w określaniu stopy oprocentowania kredytu hipotecznego. Jeśli możesz okazać dowód swojego dochodu z pożyczki z pełną dokumentacją, uzyskasz bardziej konkurencyjne stawki i warunki niż inne rodzaje pożyczek dla kredytobiorców prowadzących działalność na własny rachunek, takich jak pożyczka bez dokumentacji lub zadeklarowany dochód / pożyczka z aktywami.

Wskaźnik zadłużenia do dochodu

Pożyczkodawcom zależy na tym, ile masz długów w stosunku do miesięcznego dochodu brutto. Aby obliczyć wskaźnik zadłużenia kredytobiorcy do dochodu lub DTI, pożyczkodawcy oceniają dwie formuły: „stosunek front-end” i „stosunek back-end”. Wskaźnik front-end (zwany również wskaźnikiem mieszkaniowym) łączy wszystkie miesięczne koszty mieszkaniowe (spłata kredytu hipotecznego, ubezpieczenie domu, podatki od nieruchomości, opłaty HOA itp.) następnie dzielą tę sumę przez miesięczny dochód brutto. Z drugiej strony wskaźnik zadłużenia (lub całkowite zadłużenie) łączy wszystkie miesięczne raty i zadłużenia odnawialne (na przykład karty kredytowe, kredyty samochodowe i kredyty studenckie), a także proponowaną spłatę kredytu hipotecznego i dzieli sumę przez miesięczny zysk brutto dochód.

Oceniając te wskaźniki, kredytodawcy zakładają, że im wyższy wskaźnik DTI, tym większe prawdopodobieństwo niespłacenia pożyczki. Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy chcą zobaczyć stosunek front-end nie wyższy niż 28% i maksymalny stosunek back-end 36%. Niektóre produkty pożyczkowe umożliwiają pożyczkobiorcom wyższy wskaźnik DTI. Na przykład pożyczki FHA pozwalają na zastosowanie wskaźnika zaplecza nawet o 43%.

Współczynnik wartości kredytu i zaliczki

Kupując dom, musisz dokonać zaliczki jako zaliczki na poczet kapitału własnego w domu. Podczas gdy produkty pożyczkowe mają różne wymagania dotyczące zaliczki, im wyższa kwota zaliczki, tym niższy stosunek wartości kredytu do LTV. Niższe wskaźniki LTV (zwykle poniżej 80% kwoty kredytu) zapewniają niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Ponownie wraca do minimalizacji ryzyka pożyczkodawcy. Jeśli masz więcej kapitału własnego z góry, ponieważ odłożyłeś więcej pieniędzy i masz niższy wskaźnik LTV, kredytodawcy są mniej zaniepokojeni ryzykiem niewypłacalności. Jeśli jednak niewiele zaoszczędziłeś na zaliczce i finansujesz większość (lub nawet całość) kwoty pożyczki, pożyczkodawcy mogą stracić więcej pieniędzy, jeśli nie spłacisz kredytu hipotecznego, więc naliczą wyższe stopy procentowe.

Programy niskich zaliczek pomagają wielu nabywcom, którzy nie oszczędzili dużo gotówki, ale ci kupujący zwykle płacą wyższe stopy procentowe niż ci, którzy przychodzą do stołu zamykającego z wyższą zaliczką.

Pożyczkodawcy

Złapanie najniższych stawek i wybranie najlepszego kredytu hipotecznego wiąże się z odrobieniem pracy domowej. Rozejrzyj się z kilkoma rodzajami pożyczkodawców i spójrz na różne produkty pożyczkowe, aby znaleźć najniższe stawki i najlepsze warunki. Zwróć także uwagę na opłaty pożyczkodawcy i koszty zamknięcia, które mogą się sumować przy stole zamknięcia. Chociaż niektóre warianty cenowe nie wydają się duże na papierze, mogą przyczynić się do znacznych oszczędności kosztów w całym okresie kredytowania. Należy pamiętać, że niektórzy pożyczkodawcy zaoferują ci „punkty” z rabatem, sposób na obniżenie z góry stopy procentowej, co zwiększa koszty zamknięcia. Inni kredytodawcy, którzy promują niskie lub żadne koszty zamknięcia, zwykle naliczają wyższe stopy procentowe, aby nadrobić różnicę w całym okresie kredytowania.

Oprócz sprawdzania w obecnej instytucji finansowej (banku lub unii kredytowej), poproś brokera kredytów hipotecznych, aby kupował stawki w Twoim imieniu. Brokerzy kredytów hipotecznych nie są kredytodawcami; pełnią rolę kojarzeń między tobą a pożyczkodawcami w ich sieci. Mogą zaoszczędzić czas i pieniądze, porównując wielu kredytodawców, którzy mają produkty dopasowane do twoich potrzeb. Warto również skontaktować się z bezpośrednimi pożyczkodawcami, online lub osobiście, aby zobaczyć, co oferują. Nie ma magicznej liczby pożyczkodawców, których powinieneś kupować, ale szacunki trzech do pięciu pożyczek powinny dać ci solidną podstawę do porównania.

Ubiegając się o kredyt hipoteczny u kilku pożyczkodawców, otrzymasz prognozy pożyczek w celu porównania stawek i kosztów zamknięcia obok siebie. Ponadto, jeśli zrobisz większość swoich zakupów w ciągu 30 dni, wielokrotne kontrole kredytowe, które wykonają pożyczkodawcy, będą liczone jako jedno twarde zapytanie i jest mało prawdopodobne, aby obniżyć Twoją zdolność kredytową.

Blokowanie stawki

Po zaakceptowaniu oferty masz możliwość zablokowania stopy procentowej przez pożyczkodawcę. Blokada stopy procentowej ma miejsce, gdy pożyczkodawca zgadza się zagwarantować określoną stopę procentową w momencie blokady przez określony czas. Daje to czas na sfinalizowanie i zamknięcie zakupu domu i pożyczki oraz otrzymanie tej samej stawki, niezależnie od tego, czy stawki tymczasowo rosną, czy spadają. Blokada stopy chroni cię, jeśli stopy procentowe wzrosną, zanim dojdziesz do zamknięcia; i odwrotnie, jeśli stopy procentowe spadną, nie będziesz czerpał korzyści. Blokady stawek są generalnie ważne do 60 dni, ale ten okres może być dłuższy lub krótszy, w zależności od pożyczkodawcy.

Generalnie rozsądniej jest zablokować stawkę po podpisaniu umowy zakupu. Jeśli nie znajdziesz od razu domu, czas upływa na umowie o blokadzie stawek i może upłynąć zanim złożysz ofertę. Wtedy będziesz musiał zapłacić za przedłużenie, które może być kosztowne. Mówiąc o kosztach, blokady standardowych stawek w ciągu 60 dni są zasadniczo bezpłatne, lub pożyczkodawca naliczy zryczałtowaną opłatę lub procent kwoty pożyczki za tę usługę. Blokady stóp zazwyczaj kosztują około 0, 25 do 0, 50% kwoty kredytu (około kilkuset dolarów). Jeśli poprosisz o długoterminową blokadę stawek, spodziewaj się uiszczenia wyższej opłaty.

Negocjowanie stawki

Możliwe jest negocjowanie niższych stóp procentowych z pożyczkodawcami, ale aby to zrobić, musisz porównać sklep. Kredytobiorcy z silnym kredytem, ​​stabilną historią dochodów i zatrudnienia oraz niskimi wskaźnikami LTV i DTI mają zazwyczaj większą siłę negocjacyjną niż inni kredytobiorcy. Jeśli masz szacunki pożyczek od wielu pożyczkodawców, możesz spróbować poprosić niektórych pożyczkodawców o obniżenie stawek lub obniżenie niektórych opłat za zamknięcie, aby wygrać swój biznes. Nie ma gwarancji, że odniesiesz sukces, ale nie szkodzi zapytać, czy jesteś dobrze wykwalifikowanym kredytobiorcą.

Inną strategią uzyskania niższej stopy procentowej jest wykupienie jej poprzez płacenie „punktów”. Punkty są zasadniczo przedpłaconymi odsetkami, a opłacenie tych kosztów z góry może pomóc Ci zaoszczędzić tysiące w całym okresie kredytowania, jeśli planujesz pozostać. Jeden punkt jest równy 1% pożyczonej kwoty. Na przykład, jeśli kwota pożyczki wynosi 200 000 USD, jeden punkt rabatowy wynosi 2000 USD, a dwa punkty rabatowe to 4000 USD. Zazwyczaj płacenie jednego punktu rabatowego może obniżyć stopę kredytu hipotecznego o 0, 25%, ale kwota ta może się różnić w zależności od pożyczkodawcy.

Dolna linia

Znalezienie najniższego oprocentowania kredytu hipotecznego obejmuje badania i zakupy. I to nie jedyna kwestia w znalezieniu odpowiedniego kredytu mieszkaniowego. Zwróć szczególną uwagę na koszty zamknięcia, które obejmują opłaty pożyczkodawcy. Twoja ocena pożyczki będzie przedstawiać wszystkie te pozycje po linii. Aby upewnić się, że otrzymujesz najlepsze warunki i stawki, złóż wniosek o kredyt hipoteczny u kilku pożyczkodawców, aby móc porównywać oferty obok siebie.

Porównywalne zakupy pomogą Ci zidentyfikować czerwone flagi, takie jak zawyżone opłaty dla pożyczkodawców lub ryzykowne funkcje kredytowe, i pomogą ci zawęzić wybór. Pamiętaj, silny profil kredytowy, niskie wskaźniki DTI i LTV oraz stabilna historia dochodów i zatrudnienia sprawiają, że jesteś bardziej atrakcyjnym kredytobiorcą dla kredytodawców hipotecznych - i dajesz większą siłę przetargową, gdy nadejdzie czas na negocjacje.

Kontynuuj czytanie:

Ostateczny przewodnik hipoteczny
Jak uzyskać wcześniejszą zgodę na kredyt hipoteczny?
Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny
11 błędów, których powinni unikać kupujący po raz pierwszy w domu
Ile pieniędzy muszę odłożyć?
Co to jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego i jakie są moje opcje?
Jakie są koszty zamknięcia?
Jakie są główne rodzaje pożyczkodawców?