Relacja pożyczki do wartości - definicja stosunku LTV
Wskaźnik kredytu do wartości (LTV) to ocena ryzyka kredytowego, którą instytucje finansowe i inni pożyczkodawcy badają przed zatwierdzeniem hipoteki. Zazwyczaj oceny o wysokich wskaźnikach LTV wiążą się z wyższym ryzykiem, a zatem, jeżeli hipoteka zostanie zatwierdzona, pożyczka kosztuje dłużnika więcej.
Ponadto pożyczka o wysokim wskaźniku LTV może wymagać od pożyczkobiorcy wykupienia ubezpieczenia kredytu hipotecznego w celu zrównoważenia ryzyka dla pożyczkodawcy.
Formuła i obliczanie stosunku LTV
Nabywcy domów mogą łatwo obliczyć stosunek kredytu do wartości w swoim domu.
LTVratio = MAAPV gdzie: MA = Kwota kredytu hipotecznegoAPV = Szacowana wartość nieruchomości \ początek {wyrównany} <Współczynnik V = \ frac {MA} {APV} \\ & \ textbf {gdzie:} \\ & MA = \ text {Kwota hipoteczna} \ \ & APV = \ text {Szacowana wartość nieruchomości} \\ \ end {aligned} LTVratio = APVMA gdzie: MA = Kwota kredytu hipotecznegoAPV = Szacowana wartość nieruchomości
Proces ten obejmuje podzielenie całkowitej kwoty kredytu hipotecznego na całkowitą cenę zakupu domu. Na przykład dom z ceną zakupu 200 000 USD i całkowitą pożyczką hipoteczną za 180 000 USD daje stosunek wartości kredytu do wartości 90%. Konwencjonalni pożyczkodawcy hipoteczni często zapewniają lepsze warunki kredytowania pożyczkobiorcom, których stosunek wartości kredytu do wartości nie przekracza 80%.
Wskaźnik LTV oblicza się, dzieląc pożyczoną kwotę przez oszacowaną wartość nieruchomości, wyrażoną w procentach. Na przykład, jeśli kupisz dom wyceniony na 100 000 USD za jego oszacowaną wartość i dokonasz zaliczki w wysokości 10 000 USD, pożyczysz 90 000 USD, co daje współczynnik LTV 90% (90 000/100 000).
Kluczowe dania na wynos
- LTV jest często stosowany w kredytach hipotecznych w celu ustalenia kwoty niezbędnej do wpłaty zaliczki i tego, czy pożyczkodawca udzieli kredytu kredytobiorcy.
- Większość pożyczkodawców oferuje wnioskodawcom kredytów hipotecznych i kapitału własnego najniższą możliwą stopę procentową, gdy stosunek kredytu do wartości wynosi 80% lub mniej.
- Fannie Mae's HomeReady i Freddie Mac's Home Możliwe programy hipoteczne dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na stosunek LTV na poziomie 97% (3% zaliczki), ale wymagają ubezpieczenia hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.
Ubezpieczenia LTV i pożyczki
Stosunek wartości kredytu do wartości jest kluczowym składnikiem gwarantowania kredytów hipotecznych, czy to w celu zakupu domu, refinansowania bieżącej hipoteki na nową pożyczkę, czy też zaciągnięcia pożyczki na skumulowany kapitał własny nieruchomości.
Kredytodawcy oceniają współczynnik LTV w celu ustalenia poziomu ekspozycji na ryzyko, jakie podejmują przy gwarantowaniu kredytu hipotecznego. Kiedy pożyczkobiorcy wnioskują o pożyczkę na kwotę, która jest równa oszacowanej wartości lub zbliżonej do niej, a zatem wyższy stosunek wartości kredytu do wartości, pożyczkodawcy dostrzegają, że istnieje większa szansa, że pożyczka stanie się niewypłacalna, ponieważ nie gromadzi się kapitału własnego lub nie ma go wcale na terenie nieruchomości. W przypadku przejęcia nieruchomości pożyczkodawcy może być trudno sprzedać dom za wystarczającą kwotę, aby pokryć zaległe saldo hipoteczne i uzyskać zysk z transakcji.
Czynniki wpływające na współczynnik LTV
Głównymi czynnikami wpływającymi na współczynnik LTV są zaliczka, cena sprzedaży (umowa) i szacowana wartość. Aby osiągnąć najniższy (i najlepszy) wskaźnik LTV, podnieś zaliczkę i spróbuj obniżyć cenę sprzedaży. Korzystając z powyższego przykładu, załóżmy, że kupujesz dom o wartości 100 000 USD, ale właściciel jest gotów sprzedać za 90 000 USD. Jeśli dokonasz tej samej zaliczki w wysokości 10 000 USD, Twoja pożyczka wynosi tylko 80 000 USD, co daje współczynnik LTV wynoszący 80% (80 000/100 000). Jeśli zwiększysz zaliczkę do 15 000 $, twoja pożyczka hipoteczna wynosi 75 000 $, co daje współczynnik LTV 75% (75 000/100 000).
Wszystko to jest ważne, ponieważ im niższy wskaźnik LTV, tym większa szansa na zatwierdzenie pożyczki, tym niższa może być stopa procentowa i tym mniejsze prawdopodobieństwo, że będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI).
Wskaźnik LTV i stopy procentowe
Chociaż stosunek kredytu do wartości nie jest jedynym czynnikiem decydującym o zabezpieczeniu kredytu hipotecznego, pożyczki pod zastaw domu lub linii kredytowej, odgrywa on istotną rolę w wysokości kosztu pożyczki właściciela domu. W rzeczywistości wysoki wskaźnik LTV może przede wszystkim uniemożliwić Ci zakwalifikowanie się do opcji pożyczki lub refinansowania.
Większość pożyczkodawców oferuje wnioskodawcom kredytów hipotecznych i kapitału własnego najniższą możliwą stopę procentową, gdy stosunek kredytu do wartości wynosi 80% lub mniej. Wyższy wskaźnik LTV nie wyklucza zatwierdzenia pożyczkobiorcy do kredytu hipotecznego, chociaż całkowity koszt kredytu rośnie wraz ze wzrostem wskaźnika LTV. Na przykład kredytobiorca o wskaźniku LTV wynoszącym 95% może zostać zatwierdzony, ale stopa procentowa może być do pełnego punktu procentowego wyższa niż w przypadku kredytobiorcy o wskaźniku LTV wynoszącym 75%.
Ponadto, jeśli wskaźnik LTV jest wyższy niż 80%, prawdopodobnie będziesz musiał wykupić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), które może dodać od 0, 5% do 1% całej kwoty kredytu w skali rocznej. Na przykład PMI w wysokości 1% w przypadku pożyczki w wysokości 100 000 USD zwiększyłoby kwotę 1000 USD rocznie lub 83, 33 USD miesięcznie. Płatności PMI trwają do momentu, gdy wskaźnik LTV wyniesie 80% lub mniej. Wskaźnik LTV będzie się zmniejszał w miarę spłacania pożyczki oraz w miarę wzrostu wartości domu.
Wymaganie 80% (lub niższego) wskaźnika LTV w celu uniknięcia PMI nie jest prawem, ale jest praktyką prawie wszystkich kredytodawców. Czasem robione są wyjątki dla kredytobiorców o wysokim dochodzie, niższym zadłużeniu lub innych czynnikach, takich jak duży portfel inwestycyjny.
Maksymalny stosunek kredytu do wartości jest największym dopuszczalnym stosunkiem wielkości pożyczki do wartości nieruchomości w dolarach. Im wyższy stosunek wartości kredytu do wartości, tym większa część sfinansowanej ceny zakupu. Ponieważ kredyt hipoteczny stanowi zabezpieczenie pożyczki, stosunek kredytu do wartości jest miarą ryzyka stosowaną przez pożyczkodawców. Różne programy pożyczkowe są postrzegane jako mające różne czynniki ryzyka, a zatem mają różne maksymalne stosunki kredytu do wartości.
Rodzaje pożyczek i stosunek LTV
Niektóre rodzaje pożyczek mają specjalne zasady dotyczące wskaźnika LTV.
Pożyczki FHA
Pożyczki FHA, które pozwalają na początkowy wskaźnik LTV do 96, 5%, wymagają składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP), która obowiązuje tak długo, jak masz tę pożyczkę, bez względu na to, jak niski jest ostatecznie wskaźnik LTV. Większość osób refinansuje pożyczkę konwencjonalną, gdy wskaźnik LTV osiągnie 80%, aby wyeliminować MCI.
Pożyczki VA i USDA
Pożyczki VA i USDA - dostępne odpowiednio dla obecnych i byłych wojskowych lub na obszarach wiejskich - nie wymagają prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, mimo że wskaźnik LTV może wynosić nawet 100%. Jednak zarówno pożyczki VA, jak i USDA mają dodatkowe opłaty.
Fannie Mae i Freddie Mac
Fannie Mae's HomeReady i Freddie Mac's Home Możliwe programy hipoteczne dla pożyczkobiorców o niskich dochodach pozwalają na stosunek LTV na poziomie 97% (3% zaliczki), ale wymagają ubezpieczenia hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.
Usprawnienie opcji refinansowania, które zwalniają z wymogu wyceny (co oznacza, że wskaźnik LTV domu nie wpływa na pożyczkę), istnieją dla pożyczek FHA, VA i USDA. Dla osób ze wskaźnikiem LTV przekraczającym 100% - znanym również jako „podwodny” lub „do góry nogami” - opcja refinansowania wysokiej pożyczki do wartości Fannie Mae i ulepszonego refinansowania Freddiego Maca, które mają zastąpić program refinansowania HARP, który wygasa 31 grudnia 2018 r., są dostępne.
Ranking stosunku pożyczki do wartości
Wskaźnik LTV wynoszący 80% lub mniej jest uważany za dobry w przypadku większości scenariuszy kredytów hipotecznych. Współczynnik LTV wynoszący 80% zapewnia najlepszą szansę na zatwierdzenie, najlepszą stopę procentową i największe prawdopodobieństwo, że nie będziesz musiał wykupić ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Jak wspomniano powyżej, pożyczki VA i USDA pozwalają jednak na wyższy wskaźnik LTV (do 100%) i nadal unikają kosztownego prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, chociaż obowiązują inne opłaty.
W przypadku większości opcji refinansowania, chyba że ubiegasz się o refinansowanie wypłaty, współczynnik LTV nie ma znaczenia, więc nie ma czegoś takiego jak „dobry” lub „zły”. Jeśli ubiegasz się o refinansowanie wypłaty, LTV stosunek 90% lub mniej jest uważany za dobry.
LTV vs. Połączone LTV - CLTV
Podczas gdy wskaźnik LTV uwzględnia wpływ pojedynczej pożyczki hipotecznej przy zakupie nieruchomości, łączny wskaźnik kredytu do wartości (CLTV) to stosunek wszystkich zabezpieczonych pożyczek na nieruchomości do wartości nieruchomości. Kredytodawcy używają współczynnika CLTV w celu określenia ryzyka niewykonania zobowiązania przez potencjalnego nabywcę domu, gdy korzysta się z więcej niż jednej pożyczki - na przykład, jeśli będą oni mieli dwie lub więcej hipotek, lub hipotekę plus kredyt hipoteczny lub linię kredytową (HELOC). Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy są skłonni pożyczać pożyczki o wysokim ratingu kredytowym przy wskaźniku CLTV wynoszącym 80% i więcej.
Wskaźnik LTV uwzględnia jedynie pierwotne saldo kredytów hipotecznych. Dlatego w powyższym przykładzie współczynnik LTV wynosi 50%, co jest wynikiem podzielenia pierwotnego salda kredytów hipotecznych w wysokości 100 000 USD przez wartość domu 200 000 USD. Pierwotni pożyczkodawcy wydają się być bardziej hojni wobec wymagań CLTV.
Biorąc pod uwagę powyższy przykład, w przypadku przejęcia nieruchomości główny posiadacz kredytu hipotecznego otrzymuje w całości swoje pieniądze, zanim drugi posiadacz kredytu otrzyma cokolwiek. Jeżeli wartość nieruchomości spadnie do 125 000 USD, zanim pożyczkobiorca nie wywiąże się ze spłaty, pierwotny zastawnik otrzymuje całą należną kwotę (100 000 USD), podczas gdy drugi posiadacz zastawu otrzymuje jedynie pozostałe 25 000 USD, mimo że jest winien 50 000 USD. Główny posiadacz zastawu ponosi mniejsze ryzyko w przypadku spadku wartości nieruchomości, a zatem może sobie pozwolić na pożyczki w wyższej klasie CLTV.
Ograniczenia LTV
Główną wadą pożyczki według wartości jest to, że obejmuje ona jedynie pierwotną hipotekę, którą właściciel domu jest winien, i nie obejmuje innych zobowiązań, takich jak druga pożyczka hipoteczna lub pożyczka pod zastaw domu. Dlatego też łączona wartość kredytu do wartości (CLTV) jest bardziej integralną miarą zdolności pożyczkobiorcy do spłaty pożyczki mieszkaniowej.