10 najważniejszych cech rentownej nieruchomości na wynajem
Czy chcesz kupić nieruchomość na wynajem? Pomysł może być zniechęcający dla pierwszego inwestora. Nieruchomości to trudna sprawa, a na polu znajdują się miny, które mogą zniszczyć twoje zyski. Oto najważniejsze rzeczy do rozważenia przy zakupie nieruchomości dochodowej.
Rozpoczęcie wyszukiwania
Możesz poprosić agenta nieruchomości o pomoc w sfinalizowaniu zakupu, ale powinieneś zacząć szukać nieruchomości na własną rękę. Agent może wywrzeć na ciebie niepotrzebną presję na zakup, zanim znajdziesz inwestycję, która najbardziej Ci odpowiada. Odkrycie tej inwestycji wymaga umiejętności manewrowania i skóry obuwniczej.
Kluczowe dania na wynos
- Dokładnie sprawdź okolicę. Kluczem jest jego zdolność do życia i udogodnienia.
- Czy współczynnik pustostanów w okolicy jest wysoki ">
Twój zasięg będzie ograniczony przez to, czy zamierzasz aktywnie zarządzać nieruchomością, czy zatrudnić kogoś innego do zarządzania nią. Jeśli zamierzasz aktywnie zarządzać, nie chcesz nieruchomości, która jest zbyt daleko od miejsca zamieszkania. Jeśli chcesz, aby firma zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami się nim opiekowała, bliskość nie stanowi większego problemu.
Rzućmy okiem na 10 najważniejszych rzeczy, które należy wziąć pod uwagę, szukając odpowiedniej nieruchomości do wynajęcia.
1:5910 najważniejszych cech rentownej nieruchomości na wynajem
1. Sąsiedztwo. Okolica, w której kupujesz, określi typy przyciąganych lokatorów i współczynnik pustostanów. Jeśli kupisz w pobliżu uniwersytetu, są szanse, że studenci zdominują twoją pulę potencjalnych najemców i będziesz miał trudności z zapełnieniem wakatów każdego lata. Należy również pamiętać, że niektóre miasta próbują zniechęcać do konwersji wynajmu, nakładając wygórowane opłaty za pozwolenia i gromadząc biurokrację.
2. Podatki od nieruchomości. Podatki od nieruchomości mogą się znacznie różnić w zależności od obszaru docelowego, a Ty chcesz wiedzieć, ile stracisz. Wysokie podatki od nieruchomości nie zawsze są złą rzeczą w doskonałej okolicy, która przyciąga długoterminowych najemców, ale są też kiepskie miejsca z wysokimi podatkami. Urząd podatkowy gminy będzie miał wszystkie informacje podatkowe w aktach lub możesz porozmawiać z właścicielami domów w społeczności. Dobrze jest również dowiedzieć się, czy podwyżki podatku od nieruchomości są prawdopodobne w najbliższej przyszłości. Miasto w trudnej sytuacji finansowej może podnosić podatki daleko poza to, co wynajmujący może realistycznie obciążyć czynszem.
3. Szkoły. Jeśli masz do czynienia z domami rodzinnymi, weź pod uwagę jakość lokalnych szkół. Chociaż będziesz najbardziej martwił się o miesięczne przepływy pieniężne, ogólna wartość wynajmowanej nieruchomości zaczyna obowiązywać, gdy w końcu ją sprzedasz. Jeśli w pobliżu nie ma dobrych szkół, może to wpłynąć na wartość Twojej inwestycji.
4. Przestępczość. Nikt nie chce mieszkać obok gorącego miejsca dla działalności przestępczej. Lokalna policja lub biblioteka publiczna powinny mieć dokładne statystyki przestępczości dla dzielnic. Sprawdź stawki wandalizmu, poważnych przestępstw i drobnych przestępstw, i zwróć uwagę, czy działalność przestępcza idzie w górę czy w dół. Możesz również zapytać o częstotliwość obecności policji w Twojej okolicy.
5. Rynek pracy. Lokalizacje o rosnących możliwościach zatrudnienia przyciągają więcej najemców. Aby dowiedzieć się, w jaki sposób stawki za dostępność miejsc pracy są ustalane, skontaktuj się z US Bureau of Labor Statistics lub przejdź do lokalnej biblioteki. Jeśli zobaczysz ogłoszenie o przeprowadzce dużej firmy do tego obszaru, możesz być pewien, że pracownicy szukający miejsca do życia znajdą się w okolicy. Może to spowodować wzrost lub spadek cen domów, w zależności od rodzaju działalności gospodarczej. Możesz założyć, że jeśli chcesz, aby ta firma na swoim podwórku, również najemców.
6. Udogodnienia. Zwiedzaj okolicę i sprawdź parki, restauracje, siłownie, kina, połączenia transportu publicznego i wszystkie inne korzyści przyciągające najemców. Ratusz może mieć literaturę promocyjną, która da ci wyobrażenie o tym, gdzie można znaleźć najlepsze połączenie udogodnień publicznych i własności prywatnej.
7. Przyszły rozwój. Wydział planowania miejskiego będzie posiadał informacje o nowych inwestycjach, które nadchodzą lub zostały przydzielone do strefy. Jeśli trwa budowa, prawdopodobnie jest to dobry obszar wzrostu. Uważaj na nowe rozwiązania, które mogą zaszkodzić cenie otaczających nieruchomości. Dodatkowe nowe mieszkania mogą również konkurować z Twoją nieruchomością.
8. Liczba ofert i wolnych miejsc pracy. Jeśli w sąsiedztwie znajduje się niezwykle duża liczba ofert, może to oznaczać cykl sezonowy lub zanik sąsiedztwa. Musisz dowiedzieć się, co to jest. W obu przypadkach wysokie wskaźniki pustostanów zmuszają właścicieli do obniżenia czynszów w celu przyciągnięcia najemców. Niski poziom pustostanów pozwala właścicielom podnieść stawki czynszu.
9. Średnie czynsze. Dochód z wynajmu będzie Twoim chlebem powszednim, więc musisz wiedzieć, jaki jest średni czynsz w okolicy. Upewnij się, że każda nieruchomość, którą rozważasz, poniesie wystarczający czynsz, aby pokryć spłatę kredytu hipotecznego, podatki i inne wydatki. Zbadaj obszar wystarczająco dobrze, aby ocenić, dokąd zmierza w ciągu najbliższych pięciu lat. Jeśli stać cię teraz na tę okolicę, ale oczekuje się, że podatki wzrosną, dziś niedroga nieruchomość może oznaczać później bankructwo.
10. Klęski żywiołowe. Ubezpieczenie to kolejny wydatek, który będziesz musiał odjąć od swoich zwrotów, więc musisz wiedzieć, ile to będzie cię kosztowało. Jeśli obszar jest podatny na trzęsienia ziemi lub powodzie, koszty ubezpieczenia mogą pochłonąć dochód z wynajmu.
Zbierać informacje
Oficjalne źródła są świetne, ale porozmawiaj z sąsiadami, aby uzyskać prawdziwą informację. Porozmawiaj z najemcami, a także właścicielami domów. Najemcy będą o wiele bardziej uczciwi w kwestii negatywnych aspektów, ponieważ nie zainwestują w to. Odwiedzaj okolicę o różnych porach w różne dni tygodnia, aby zobaczyć swoich przyszłych sąsiadów w akcji.
Wybór nieruchomości
Ogólnie rzecz biorąc, najlepszą nieruchomością inwestycyjną dla początkujących jest mieszkanie jednorodzinne lub kondominium. Mieszkania nie wymagają konserwacji, ponieważ stowarzyszenie zajmuje się naprawami zewnętrznymi, przez co martwisz się tylko o wnętrze. Jednak mieszkania mają tendencję do obniżania czynszów i doceniają wolniej niż domy jednorodzinne.
Domy jednorodzinne zwykle przyciągają najemców długoterminowych. Rodziny lub pary są na ogół lepszymi najemcami niż single, ponieważ częściej są stabilni finansowo i regularnie płacą czynsz.
Kiedy masz zawężone sąsiedztwo, poszukaj nieruchomości, która ma potencjał do aprecjacji i dobrych prognozowanych przepływów pieniężnych. Sprawdź nieruchomości, które są droższe niż możesz sobie pozwolić, a także nieruchomości w Twoim zasięgu. Nieruchomości często sprzedają się poniżej ceny ofertowej.
Zobacz ceny innych nieruchomości na liście i zapytaj kupujących o ostateczną cenę sprzedaży, aby dowiedzieć się, jaka jest naprawdę wartość rynkowa w okolicy.
Aby docenić potencjał, szukasz nieruchomości, która z kilkoma zmianami kosmetycznymi i kilkoma remontami przyciągnie najemców gotowych płacić wyższe czynsze. Zwiększy to również wartość nieruchomości, jeśli zdecydujesz się ją sprzedać po kilku latach.
Oczywiście kluczowym krokiem w zapewnieniu opłacalnego przedsięwzięcia jest zakup nieruchomości w rozsądnej cenie. Zaleca się, aby na wynajem nieruchomości płacić nie więcej niż 12-krotność rocznego czynszu, którego oczekujesz.
Ustawianie czynszu
Jak zatem określa się potencjalny czynsz? Będziesz musiał dobrze zgadnąć. Nie daj się zwieść zbyt optymistycznym założeniom. Ustawienie zbyt wysokiego czynszu i skończyło się pustą jednostką na wiele miesięcy, w pośpiechu zmniejszając ogólny zysk.
Zacznij od średniego czynszu w okolicy i stamtąd pracuj. Zastanów się, czy Twoje miejsce jest warte więcej, czy mniej, i dlaczego.
Aby dowiedzieć się, czy numer czynszu działa dla Ciebie jako inwestora, dowiedz się, ile faktycznie będzie Cię to kosztowało. Odejmij oczekiwaną miesięczną spłatę kredytu hipotecznego, podatki od nieruchomości podzielone przez 12 miesięcy, koszty ubezpieczenia podzielone przez 12 oraz hojny dodatek na utrzymanie i naprawy.
Nie lekceważ kosztów konserwacji i napraw. Koszty te zależą od wieku nieruchomości i tego, ile sam planujesz zrobić. Nowszy budynek prawdopodobnie będzie wymagał mniej niż starszy. Jest mało prawdopodobne, aby mieszkanie w kompleksie dla seniorów zostało uszkodzone w taki sam sposób, jak mieszkania poza kampusem.
Wykonywanie własnych napraw znacznie obniża koszty, ale oznacza to również, że w nagłych wypadkach jest dostępny 24/7. Inną opcją jest zatrudnienie firmy zarządzającej nieruchomościami. Firma obsługuje co miesiąc od zepsutych toalet po zbieranie czynszu. Oczekuj, że zapłacisz za tę usługę około 10% dochodu z czynszu brutto.
Jeśli wszystkie te liczby pojawią się nawet, a nawet lepiej, z odrobiną pozostawioną, możesz teraz poprosić swojego agenta nieruchomości o złożenie oferty.
Dokonanie zakupu
Banki mają ostrzejsze wymagania dotyczące udzielania pożyczek na nieruchomości inwestycyjne niż na podstawowe rezydencje. Zakładają, że jeśli czasy będą ciężkie, ludzie będą mniej skłonni narażać swoje domy niż nieruchomości komercyjne. Przygotuj się na zapłacenie co najmniej 20% do 30% za zaliczkę plus koszty zamknięcia. Zlecić gruntowną kontrolę nieruchomości przez profesjonalistę i poprosić prawnika o sprawdzenie wszystkiego przed podpisaniem umowy.
Nie zapomnij o ubezpieczeniu domów. Ubezpieczenie najemcy obejmuje rzeczy najemcy, ale sam budynek jest obowiązkiem właściciela, a ubezpieczenie może być droższe niż w przypadku podobnego domu zajmowanego przez właściciela. Hipoteka, ubezpieczenie i amortyzacja nieruchomości podlegają odliczeniu od podatku do określonej kwoty.
Dolna linia
Każde państwo ma dobre miasta, każde miasto ma dobre sąsiedztwo, a każde sąsiedztwo ma dobre właściwości. Wyrównanie wszystkich trzech wymaga dużo pracy nóg i badań.
Kiedy znajdziesz idealną nieruchomość pod wynajem, zachowaj realistyczne oczekiwania i upewnij się, że twoje finanse są na tyle zdrowe, że możesz poczekać, aż nieruchomość zacznie generować gotówkę, a nie potrzebować jej desperacko.
Porównaj rachunki inwestycyjne Nazwa dostawcy Opis Ujawnienie reklamodawcy × Oferty przedstawione w tej tabeli pochodzą od partnerstw, od których Investopedia otrzymuje wynagrodzenie.