Young Professionals: powinieneś wynająć czy kupić?

Wynajmować czy kupować? To wielka decyzja, szczególnie dla młodych profesjonalistów, którzy rozpoczynają karierę i zaczynają kształtować swój długoterminowy plan finansowy. Badanie Rent.com wykazało, że 85% młodych dorosłych w wieku od 18 do 34 lat to najemcy, ale to nie znaczy, że wybierają tańszą trasę. Według ankiety przeprowadzonej przez RentCafe, Millennials wydają na czynsz około 93 000 USD, zanim osiągną wiek 30 lat.

Liczba ta może wzrosnąć wraz ze wzrostem cen wynajmu w całym kraju, potencjalnie pchając więcej młodych profesjonalistów na arenę kupna domów. Według sondażu przeprowadzonego przez Multifamily Executive stawki czynszów za wynajem mieszkań w USA wzrosły o 28, 5% od 2010 roku, a 23% Millenialsów twierdzi, że jest to czynnik motywujący ich decyzję o zakupie.

Ale który z nich ma większy sens? Oto, co powinni wziąć pod uwagę młodzi profesjonaliści.

Kluczowe dania na wynos

• Młodzi profesjonaliści chcą spełnić amerykańskie marzenie i kupić własny dom.
• Ale wielu młodych dorosłych ma również kredyty studenckie, zadłużenie na kartach kredytowych i ma niewielkie poziomy oszczędności.
• Koszty finansowe korzyści wynikające z posiadania i wynajmu będą zależeć od kilku czynników - ale zawsze należy pamiętać o długoterminowej perspektywie.

Zacznij od rozważań kosztów

Koszt jest oczywistym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o wynajmie lub zakupie. Ważne jest jednak, aby mieć dobrze zaokrąglony obraz sytuacji finansowej między nimi. „Zawsze jest punkt zwrotny, kiedy koszt zakupu będzie bardziej korzystny niż wynajem, ale istnieją pewne czynniki, które wpływają na to, co i kiedy kupujący kupią”, mówi agentka Gina Ko z nowojorskiej Triplemint.

Oprócz ceny zakupu nieruchomości młodzi profesjonaliści powinni również wziąć pod uwagę takie kwestie, jak zaliczka, koszty zamknięcia, opłaty stowarzyszenia właścicieli domów lub opłaty spółdzielcze, ubezpieczenie, podatki od nieruchomości, media i utrzymanie. Koszty te mogą się znacznie różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, którą chcesz kupić.

Twój wybór rynku również ma znaczenie. W niektórych miastach może być niewielka różnica między stawkami czynszu a spłatą kredytu hipotecznego. San Francisco jest tego najlepszym przykładem. Według Zillow mediana ceny wynajmu na czerwiec 2018 r. Wyniosła 4500 USD. Dla porównania Kalifornijskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami ustaliło medianę spłaty kredytu hipotecznego w Bay Area na 4520 USD w czwartym kwartale 2017 r.

Zaliczka może być decydującym czynnikiem. Chociaż możliwe jest uzyskanie pożyczki FHA przy obniżce nawet o 3, 5%, Ko twierdzi, że nawet tę kwotę trudno byłoby uratować dla kogoś, kto jest w pierwszych latach swojej kariery.

Pod uwagę brane są również stopy procentowe, mówi Wes Woodruff, licencjonowany doradca hipoteczny w Angel Oak Home Loans. Stopy procentowe wpływają na kwotę, jaką zapłacisz za kredyt hipoteczny, ale mogą również powodować wzrost stawek czynszu. Woodruff mówi, że nie masz żadnej kontroli nad tym, co będzie pobierać od ciebie wynajmujący. „Dzisiejszy zakup może być tańszy niż pozostawanie w miejscu o stałym wzroście czynszu”.

Rezerwa Federalna ponownie podniosła stopę funduszy federalnych w czerwcu 2018 r., A przed końcem roku spodziewane są dwie dodatkowe podwyżki stóp. Według Kiplingera, dalsze trzy do czterech podwyżek stóp jest prognozowane do końca 2019 r., Co może być zachętą dla młodych profesjonalistów, aby zaciągnąć teraz niższą stawkę kredytu hipotecznego.

Zastanów się nad długoterminowym

Oprócz kosztów młodzi profesjonaliści powinni zastanowić się, dokąd może podążać ich ścieżka kariery, rozważając przejście z wynajmu na zakup. Ko mówi, że często spotyka młodszych nabywców, którzy nie są pewni, gdzie będą pod względem kariery za trzy do pięciu lat. Częstym kompromisem jest zakup mieszkania, które można wynająć, jeśli ich praca poprowadzi ich w innym kierunku lub do innego miasta.

„Twoja trajektoria kariery ma ogromny wpływ na decyzję o wynajmie lub zakupie” - mówi Shane Lee, analityk ds. Komunikacji korporacyjnej w RealtyHop, a jednym z najważniejszych czynników jest wpływ zmiany kariery na Twoje dochody. „Posiadanie domu wymaga ogromnego zaangażowania finansowego, a jeśli twoje dochody będą ulegać wahaniom w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat, zakup może nie być idealny”.

Woodruff mówi, że jeśli wiesz, że pozostaniesz w obecnej lokalizacji przez co najmniej trzy lata, kupowanie może być tego warte. Ale musisz spojrzeć na różne scenariusze „co jeśli”. Obejmuje to możliwość przeniesienia, start-upu, na który pracujesz, idź do góry nogami lub przeprowadzki do innej firmy i obniżki wynagrodzenia.

W grę wchodzi także założenie rodziny. Lee mówi, że jeśli jesteś singlem i nie masz natychmiastowych planów założenia rodziny, kupowanie może wcale nie być na twoim radarze. Z drugiej strony, jeśli wyobrażasz sobie na zdjęciu małżonka i dzieci - lub masz już rodzinę - posiadanie domu może zapewnić większe bezpieczeństwo i stabilność.

Kiedy motywują Cię względy rodzinne, wynajem lub kupowanie staje się bardziej związane ze znalezieniem odpowiedniego sąsiedztwa, które oferuje wysokiej jakości szkoły, bezpieczne środowisko i rozsądne dojazdy do pracy. Nie wspominając już o posiadaniu potrzebnej przestrzeni. „Myślę, że naprawdę trudno jest mieć mieszkanie z dziećmi” - mówi Woodruff. „Posiadanie własnego domu z podwórkiem ma duży wpływ na rozwój rodziny”.

Bądź gotowy do zakupu, gdy nadejdzie właściwy czas

Jeśli planujesz wynająć na trochę dłużej, zanim kupisz, nie marnuj tego czasu. Użyj go, aby przygotować się finansowo do posiadania domu.

„Twoja ocena kredytowa jest ogromna” - mówi Woodruff, a młodzi profesjonaliści nie zawsze rozumieją, jak działa kredyt. Oceny kredytowe nie są jedynym decydującym czynnikiem przy podejmowaniu decyzji o kredycie hipotecznym, ale są bardzo ważne, a wyższy wynik może przełożyć się na niższe oprocentowanie kredytu mieszkaniowego. Jeśli dopiero zaczynasz korzystać z kredytu, Woodruff zaleca otwarcie jednej lub dwóch kart kredytowych i obciążanie tylko tym, na co Cię stać, aby zapłacić w całości co miesiąc. A co najważniejsze, dokonuj płatności na czas.

Oceń swoją obecną pensję w stosunku do jej potencjału wzrostu, aby określić, z jakim budżetem będziesz musiał pracować, kiedy będziesz gotowy na zakup. Jeśli masz do czynienia z dużą długiem, zwłaszcza długiem studenckim, Lee zaleca pracę nad jego spłaceniem, abyś miał więcej dochodów na opłacenie domu.

Wreszcie, rozważ swoje zaliczki i koszty zamknięcia. Oszczędność zaliczki w wysokości 20% lub więcej pozwala uniknąć prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego (PMI), chociaż można kupić dom z mniejszą ilością pieniędzy. Koszty zamknięcia mogą dodać dodatkowe 2–5% do całkowitej kwoty gotówki, którą musisz kupić.

Dokładne zrozumienie, na ile domu możesz sobie pozwolić i jaki rodzaj kredytu hipotecznego jest najlepszy, może pomóc w określeniu kwot, które musisz zaoszczędzić na zaliczkę i koszty zamknięcia. Prowadzenie liczb za pomocą kalkulatora hipotecznego może dać ci wyobrażenie o tym, jak szacunkowe koszty zakupu porównują z faktycznymi kosztami wynajmu.

Dolna linia

Wynajem i kupowanie mają swoje zalety i wady dla młodych profesjonalistów. Wynajem pozwala uniknąć pewnych kosztów, takich jak naprawy i modernizacje, podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu, ale w zależności od miejsca zamieszkania posiadanie domu może być bardziej przystępną opcją. Ważenie obu stron równania wraz z względami finansowymi może pomóc w ustaleniu, który z nich jest bardziej sensowny. Co najważniejsze, zachowaj swój ostateczny cel w perspektywie.

„Zdecyduj, jakie są twoje priorytety i cele”, mówi Ko, „i pracuj wstecz, aby upewnić się, że możesz je osiągnąć i osiągnąć”.