Użyj nieruchomości, aby odłożyć rachunki podatkowe

Inwestowanie w nieruchomości jest nadal jednym z najlepszych sposobów budowania bogactwa i obniżania podatków. Korzyści obejmują możliwość odzyskania kosztu nieruchomości generującej dochód poprzez amortyzację, wykorzystanie 1031 giełd w celu odroczenia zysków z inwestycji w nieruchomości oraz zaciągnięcie pożyczki w stosunku do kapitału nieruchomości w celu dokonania dodatkowych inwestycji lub do innych celów. Ponadto właściciele domów mogą skorzystać ze zwolnienia z tytułu rezydencji osobistej, które chroni zyski ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przed podatkami od zysków kapitałowych, a także odliczeniem odsetek od kredytu hipotecznego. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, czy jedna lub kombinacja tych strategii jest dla Ciebie odpowiednia. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, przeczytaj Inwestowanie w nieruchomości .)

Deprecjacja

Możesz odzyskać koszt wynajmującej nieruchomości przynoszącej dochód poprzez coroczne odliczenia podatkowe zwane amortyzacją. Wewnętrzny kodeks przychodów definiuje odliczenie amortyzacji jako uzasadnioną ulgę w przypadku wyczerpania lub zużycia, w tym uzasadnioną ulgę w zakresie przestarzałości.

Inwestorzy nieruchomości zasadniczo stosują metodę amortyzacji zwaną zmodyfikowanym przyspieszonym systemem odzyskiwania kosztów (MACRS), w której nieruchomości na wynajem i ulepszenia konstrukcyjne są amortyzowane przez 27, 5 lat, natomiast urządzenia i inne urządzenia amortyzowane są przez 15 lat. Koszty amortyzacji często powodują stratę netto nieruchomości inwestycyjnych, nawet jeśli nieruchomość faktycznie generuje dodatnie przepływy pieniężne. Straty, a także wydatki, takie jak usługi komunalne i ubezpieczenie, są wykazywane w załączniku E, federalnym formularzu podatku dochodowego 1040 i odejmowane od zwykłego dochodu.

1031 wymiany

Giełda 1031, nazwana na podstawie sekcji 1031 wewnętrznego kodeksu podatkowego, umożliwia inwestorom odroczenie podatków poprzez sprzedaż jednej nieruchomości inwestycyjnej i wykorzystanie kapitału własnego do zakupu innej nieruchomości lub nieruchomości o równej lub wyższej wartości. Wymiana ta musi nastąpić w określonym czasie. Chociaż giełda 1031 może zasadniczo obejmować różne rodzaje nieruchomości, zdecydowana większość transakcji dotyczy nieruchomości. (Aby dowiedzieć się więcej o tego rodzaju giełdzie, przeczytaj temat Inteligentne transakcje na rynku nieruchomości ).

Regulamin nieruchomości
Aby pomyślnie zakończyć wymianę 1031, właściwości muszą spełniać następujące kryteria:

• Łączna wartość właściwości zastępczych musi być równa lub większa niż wartość właściwości porzuconych.
• Nieruchomości uwzględnione w transakcji muszą być podobne, co oznacza, że ​​nieruchomości nie można wymienić na inny rodzaj aktywów, taki jak fundusz inwestycyjny nieruchomości (REIT). (Aby uzyskać więcej informacji na temat REIT, przeczytaj Podstawy opodatkowania REIT. )
• Wymienione nieruchomości muszą być przechowywane do „celów produkcyjnych w biznesie lub handlu” (inwestycja).

Wszelkie środki pieniężne lub nieruchomości otrzymane w wyniku transakcji, która nie jest uważana za własność podobną, są uważane za rozruch i podlegają opodatkowaniu. But gotówkowy obejmuje nie tylko gotówkę, ale także własność fizyczną, na przykład urządzenia. Boot hipoteczny odnosi się do każdej redukcji długu, która jest osiągana w wyniku transakcji. W związku z tym kwota długu przejętego z nieruchomości zastępczej musi być równa lub większa niż wartość długu spłacanego przy sprzedaży nieruchomości, której dotyczy umorzenie. (Aby uzyskać więcej informacji na temat giełd podobnych, przeczytaj Handel nieruchomościami, aby utrzymać podatnika na dystans .)

Regulamin inwestorski
Inwestor musi korzystać z wykwalifikowanego pośrednika. Kwalifikowany pośrednik to agent, który ułatwia proces wymiany 1031, głównie poprzez zatrzymywanie wpływów netto ze zrzeczonej nieruchomości przed ponownym zainwestowaniem w nieruchomość zastępczą. Tylko wykwalifikowany pośrednik może przechowywać te środki podczas wymiany. Federacja Akcjonariuszy Wymiany szczegółowo określa rolę, jaką wykwalifikowany pośrednik odgrywa w procesie wymiany 1031.

Inwestor podlega dwóm terminom:

• Czterdzieści pięć dni po sprzedaży zrzeczonej nieruchomości musi dostarczyć pisemną listę kwalifikowanej nieruchomości zastępczej uprawnionej stronie giełdy, zwykle pośrednikowi. Istnieje również kilka reguł ograniczających liczbę właściwości, które można zidentyfikować.
• Ponadto musi zakupić łączną wartość kwalifikowalnych aktywów zastępczych w ciągu 180 dni od sprzedaży zrezygnowanego składnika aktywów lub 180 dni po terminie zwrotu deklaracji podatkowej za ten rok, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

1031 Wymiana, krok po kroku
W typowej transakcji inwestor decyduje się na sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej i inwestuje wpływy z jakiegokolwiek zysku w inną nieruchomość.

1. Aby to osiągnąć w sposób efektywny podatkowo, inwestor zawiera umowę o wymianie 1031 z wykwalifikowanym pośrednikiem i wystawia oryginalną nieruchomość na sprzedaż. Jednocześnie inwestor rozpoczyna poszukiwanie nieruchomości zastępczych.
2. W dniu, w którym inwestor sprzedaje pierwotną nieruchomość (nieruchomość zrzeczoną), wpływy netto po opłaceniu wszystkich wydatków są wysyłane na specjalne konto założone przez wykwalifikowanego pośrednika.
3. Następnie inwestor wchodzi w okres identyfikacyjny i ma dokładnie 45 dni na sporządzenie listy kwalifikowanych nieruchomości zamiennych i 180 dni na zamknięcie nieruchomości zastępczych w okresie wymiany.
4. Wykorzystując całość wpływów ze sprzedaży zrzeczonej nieruchomości, inwestor zamyka nową nieruchomość inwestycyjną lub nieruchomości.
5. Kwalifikowany pośrednik przekazuje te środki do spółki tytułowej, konto specjalne zostaje zamknięte, a transakcja zakończona.

Pożyczki pod zastaw kapitału własnego

Inwestorzy, którzy zgromadzili spory kapitał własny w domu osobistym lub nieruchomości inwestycyjnej, mogą po prostu zrefinansować swoje nieruchomości i wycofać kapitał własny w celu dokonania dodatkowych inwestycji, ulepszenia domu lub do innych celów. Przepisy różnią się w zależności od stanu.

W typowym scenariuszu pożyczkodawca pożyczy 80% łącznej kwoty pożyczki lub 50% wartości rynkowej nieruchomości, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa. Na przykład w przypadku nieruchomości o wartości 240 000 USD z pożyczką w wysokości 100 000 USD pożyczkobiorca może uzyskać 92 000 USD (240 000 x 80% - 100 000 USD).

Zdolność do zaciągania pożyczek będzie również zależeć od zdolności kredytowej pożyczkobiorcy, ich istniejącego wskaźnika zadłużenia do kapitału własnego oraz wskaźnika zadłużenia do dochodu. Chociaż strategia ta jest nieco bardziej ryzykowna, dla tych, którzy są w stanie poradzić sobie z dodatkowym długiem, może pomóc w budowaniu bogactwa bez konieczności wchodzenia na giełdę 1031 lub sprzedaży nieruchomości. (Aby dowiedzieć się więcej na temat pożyczek pod zastaw domu, przeczytaj artykuł Pożyczka pod zastaw domu: Co to jest i jak działa .)

Odroczenie podatków od sprzedaży domu

Zyski ze sprzedaży głównej rezydencji podatnika są wyłączone z opodatkowania zysków kapitałowych do 500 000 USD dla małżeństw i 250 000 USD dla osób samotnych, jeżeli podatnik mieszkał w domu przez dwa ostatnie pięć lat. Ponadto, jeżeli zyski ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania podatnika będą większe niż te wyłączenia, podatnik może również zainwestować tę część za pośrednictwem giełdy 1031.

Inwestorzy mieszkający w obszarach, w których doceniają wartości domów, mogą zastosować strategię handlu, aby zarówno budować swoje bogactwo osobiste, jak i minimalizować podatki w tym samym czasie. (Aby dowiedzieć się więcej o implikacjach podatkowych sprzedaży domu, przeczytaj artykuł Czy sprzedaż domu opuści Cię z powodu szoku podatkowego? )

Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego

Właściciele domów mogą odliczyć część swoich kredytów hipotecznych związanych z płatnościami odsetkowymi z deklaracji podatkowych. Płatności te są wyższe w pierwszych latach kredytu hipotecznego i stopniowo maleją w miarę spłacania kredytu hipotecznego. (Przeczytaj więcej w Odliczeniu podatku od odsetek od kredytu hipotecznego .)

Dolna linia

Istnieje wiele opcji dostępnych dla właściciela nieruchomości, który chce sprzedać, minimalizując jednocześnie zobowiązania podatkowe.

• Wymiana 1031 umożliwia reinwestowanie zwrotów ze sprzedaży w nieruchomości podobne do rodzaju.
• Pożyczka pod zastaw domu zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości i może być wykorzystana do różnych celów.
• Sprzedaż głównej rezydencji jest objęta specjalnym traktowaniem podatkowym.
• Odsetki hipoteczne można odliczyć w czasie podatkowym.

Twoja osobista sytuacja dyktuje, która z tych opcji jest dla Ciebie odpowiednia, ale każda z nich pomoże Ci w pełni wykorzystać inwestycję w nieruchomości.

Powiązane lektury znajdują się w części Podatek podatkowy dla właścicieli domów .