Jakie są ryzyko funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT)?

Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) są atrakcyjne z kilku powodów. Co najmniej 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu należy zwrócić akcjonariuszom w formie dywidend. Po drugie, co wiąże się z punktem pierwszym, stopy dywidendy są zwykle wyższe niż na całym rynku. Po trzecie, a być może najważniejsze, nie musisz inwestować pieniędzy i czasu w bezpośrednie kupowanie nieruchomości, co z dużym prawdopodobieństwem prowadzi do niespodziewanych wydatków i niekończących się bólów głowy.

Jeśli inwestujesz w REIT z dobrym zespołem zarządzającym, udokumentowanym doświadczeniem i ekspozycją na dobre nieruchomości, możesz usiąść i patrzeć, jak Twoja inwestycja rośnie. Czy nie byłoby miło, gdyby to naprawdę było takie łatwe? Czasami tak jest, ale tylko wtedy, gdy odrobisz pracę domową i będziesz mieć trochę szczęścia. Niestety są pewne pułapki, których należy unikać. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: REIT dla budynków mieszkalnych, opieki zdrowotnej i biur .)

REITy niebędące przedmiotem obrotu

Zdecydowanie rozważ trzymanie się z dala od niekomercyjnych REIT. Nie są one przedmiotem publicznego obrotu, co oznacza, że ​​nie będziesz w stanie przeprowadzić badań dotyczących Twojej inwestycji. To z kolei uniemożliwi ustalenie wartości REIT. Niektóre nie będące przedmiotem obrotu REIT ujawnią wszystkie aktywa i wartość po 18 miesiącach swojej oferty, ale to wciąż nie jest pocieszające.

Niewymienne jednostki REIT są również niepłynne. W wielu przypadkach nie można sprzedawać przez co najmniej siedem lat. Niektóre pozwalają odzyskać część inwestycji po roku, ale prawie zawsze będzie opłata. Zablokuj swoje pieniądze, ponieważ muszą oni gromadzić pieniądze inwestora, aby kupować nieruchomości i zarządzać nimi. Ale zgromadzone pieniądze mogą mieć też ciemniejszą stronę. Ta ciemna strona dotyczy czasami wypłacania dywidend z pieniędzy innych inwestorów - w przeciwieństwie do dochodów generowanych przez nieruchomość. Ogranicza to przepływy pieniężne dla REIT i zmniejsza wartość akcji. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Jakie są potencjalne pułapki posiadania REIT ?)

Kolejną wadą dla nienotowanych na giełdzie REIT są opłaty z góry. Większość pobiera opłatę z góry w wysokości od 9% do 10% (czasami nawet 15%). Zdarzają się przypadki, gdy REIT-y nie będące przedmiotem obrotu mają dobre zarządzanie i doskonałe właściwości, co może prowadzić do gwiezdnych zwrotów, ale dotyczy to również REIT-ów notowanych na giełdzie.

Końcowym ryzykiem dla niekomercyjnych REIT są opłaty zewnętrznego menedżera. Jeśli REIT niebędący przedmiotem obrotu płaci zewnętrznemu menedżerowi, to je w zamian. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w REIT niebędący przedmiotem obrotu, konieczne jest, aby zadać kierownictwu wszystkie niezbędne pytania związane z powyższym ryzykiem. Im większa przejrzystość, tym lepiej. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Analiza REIT i wydajności REIT .)

REIT-y w obrocie publicznym

To jest znacznie bezpieczniejsze boisko. Nadal jednak istnieje ryzyko. Największe są wyższe stopy procentowe, co zmniejszy popyt na REIT. Można argumentować, że rosnące stopy procentowe wskazują na silną gospodarkę, co w konsekwencji oznacza wyższe czynsze i obłożenie. Ale historycznie REIT nie radzą sobie dobrze, gdy stopy procentowe rosną.

Drugim podstawowym ryzykiem jest wybór niewłaściwego REIT. To może wydawać się uproszczone, ale dotyczy logiki. Na przykład w chwili pisania tego tekstu podmiejskie centra handlowe podupadają. Nie chciałbyś inwestować w REIT z ekspozycją w podmiejskim centrum handlowym. Ponieważ Millenialsi preferują życie w mieście ze względu na wygodę i oszczędność kosztów, miejskie centra handlowe będą prawdopodobnie lepszym rozwiązaniem. Trendy się zmieniają, więc pamiętaj, aby sprawdzić, co jest aktualne. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Pieniądze Nawyki Tysiąclecia .)

Ostatnim punktem nie jest ryzyko, ale kwestia, o której powinieneś wiedzieć: dywidendy REIT są opodatkowane jako zwykły dochód.

Dolna linia

Inwestowanie w REIT może być pasywną, generującą dochód alternatywą dla bezpośredniego zakupu nieruchomości. Nie daj się zwieść ogromnym zyskom z dywidendy. Zamiast tego wybierz odpowiednie zespoły zarządzające i nieruchomości wysokiej jakości w oparciu o aktualne trendy. Zdecydowanie rozważ REIT-y notowane na giełdzie niż REIT-y nie będące przedmiotem obrotu. Pamiętaj również, aby zwrócić uwagę na stopy procentowe. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz: Jaka jest różnica między REIT a funduszem nieruchomości ?)