Czy cena domu lub stopa procentowa są ważniejsze?

Dwie zmiany na rynku mieszkaniowym zachęcają potencjalnych nabywców domów do dzwonienia do agentów nieruchomości. Pierwszy to spadek cen mieszkań, a drugi to niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Decydowanie, który czynnik jest ważniejszy, może mieć znaczenie w kilku obszarach, najważniejsze mogą być w portfelu.

Wpływ na miesięczne płatności

Załóżmy, że rozpocząłeś proces wyszukiwania domu, gdy stopy procentowe wynosiły 6%. Widziałeś mieszkanie z jedną sypialnią na sprzedaż za 100 000 $. Obliczasz 30-letnią miesięczną spłatę kredytu hipotecznego na 80 000 $ - kwotę, którą będziesz obciążać hipoteką po 20% zaliczce i kosztach zamknięcia. Twoja miesięczna płatność wyniesie 480 USD.

Stwierdzasz, że nie podoba ci się ta płatność i stawka, więc czekasz sześć miesięcy, a stopa procentowa spada do 4%. Jednak mieszkanie w wybranej dzielnicy kosztuje teraz 120 000 USD. Odkładasz 20% plus koszty zamknięcia i zostajesz z hipoteką w wysokości 96 000 $. Miesięczna rata kredytu hipotecznego na 30 lat wynosi 458 USD. Twoja płatność spadła o 22 USD.

Ale czy spadek płatności rekompensuje finansowo wyższą zaliczkę? Biorąc pod uwagę fakt, że Twoja przedpłata wynosiła 4000 USD więcej, nadal oszczędzasz około 10 do 11 USD miesięcznie - około 3920 USD w ciągu 30 lat.

Jeśli ceny nieruchomości nie wzrosłyby w twoim potencjalnym sąsiedztwie od punktu 100 000 USD, od którego zacząłeś, a stawka procentowa wyniosła 4%, miesięczna spłata kredytu hipotecznego wyniosłaby 382 USD. Możesz użyć kalkulatora hipotecznego Investopedia, aby zobaczyć, jakie byłyby Twoje płatności.

Wpływ na zaliczki

W przykładzie mieszkania, które wzrosło ze 100 000 USD do 120 000 USD, miesięczna płatność spadła z powodu niższego oprocentowania. Ale czy niższa płatność pomogłaby ci, gdybyś nie miał dodatkowych 4000 $ na większą zaliczkę? Różnica w zaliczce może wyeliminować możliwość zakupu domu, który chcesz lub całkowicie wyeliminować cię z rynku kupującego, jeśli nie możesz znaleźć tańszej dzielnicy. Ponadto utrata dodatkowych 4000 USD wpłynie na twoją zdolność do zapłaty za nieoczekiwane naprawy w domu, zmniejszy kwotę oszczędności w nagłych wypadkach i zmniejszy twoją zdolność do zapewnienia nowego domu.

Współistniejące niskie stawki i niskie ceny

Skąd wiesz, co to jest niska stawka? Historyczne oprocentowanie kredytów hipotecznych i ceny mieszkań można znaleźć na stronie Freddie Mac. Na przykład w 2012 r. Stopy procentowe i ceny mieszkań były dość niskie w porównaniu z poprzednim i następującymi po trzech do pięciu lat. Spójrz na ostatnie pięć lat na wzloty i upadki w porównaniu z obecną sytuacją.

Nie ma pewności, że historia się powtórzy i stworzy inny rynek mieszkaniowy o niskich / niskich cenach. Według analityków rynku nieruchomości w ankiecie Reuters z lutego 2018 r. Ceny domów w USA wzrosną w tym roku dwukrotnie szybciej niż inflacja i płace. Podaż domów jednorodzinnych nie odpowiada rosnącemu popytowi, przez co mieszkania stają się tańsze. Jeśli wkrótce będziesz potrzebować domu, opcja oczekiwania na idealne warunki na rynku mieszkaniowym może nie być realistyczna.

Wpływ na ruchliwość

Stopy procentowe nie mają większego znaczenia, jeśli możesz sobie pozwolić na płatności i mieszkać w domu przez pięć lat lub krócej. Chociaż nigdy nie jest to gwarancją, że ceny mieszkań nie będą dalej spadać, możesz wyświetlić szacunkowe ceny mieszkań za ostatnie 10 lat, wybierając adres w dzielnicy, którą studiujesz online.

Zawsze porównuj wartości sąsiedztwa zamiast kraju lub miasta według miasta. Ceny domów różnią się znacznie w zależności od okolicy i stanu. Prawdopodobieństwo, że będziesz dłużny więcej niż warty jest Twój dom (zwane podwodnym), będzie mniejsze, jeśli kupisz dom, gdy lokalny rynek nieruchomości jest poniżej szczytu.

Współczynnik HOA

Nie każdy dom, który bierzesz pod uwagę, będzie w planowanej lub zamkniętej społeczności lub kondominium z HOA. Ale jeśli na tym skończysz, zdaj sobie sprawę, że opłaty HOA są często droższe w droższych domach i mogą wzrosnąć, gdy więcej domów jest pustych. Dlaczego?

HOAs obejmują wspólne usługi, takie jak utrzymanie trawnika, utrzymanie mieszkania, kluby, baseny, korty tenisowe i / lub prywatne ulice. Gdy mniej właścicieli domów dzieli koszty, opłaty HOA rosną. Podobnie jak w przypadku innych danych historycznych, należy skontaktować się z potencjalnymi HOA i poprosić o stawki w ciągu ostatnich 10 lat.

Powinieneś również zapytać o maksymalne opłaty i jakie czynniki determinują podwyżki i spadki stóp. Zawsze pytaj o opłaty HOA we wszystkich rozważanych domach. Opłaty HOA mogą być niższe w przypadku nieco droższych domów, szczególnie jeśli oferowanych jest mniej usług. W środowiskach o niskim oprocentowaniu płatności HOA mogą stanowić nadmierne obciążenie miesięczne, więc upewnij się, że płatności te są uwzględnione w Twoim miesięcznym budżecie.

Refinansowanie

Zaletą zakupu po niższej cenie domu w porównaniu z niższym oprocentowaniem jest to, że Twój dom może być w przyszłości refinansowany lub zmodyfikowany. Jeśli stopy procentowe spadną, możesz obniżyć koszty. Zasadniczo problem wysokich początkowych stóp procentowych można złagodzić w przyszłości, jeśli stopy spadną.

Jeśli oprocentowanie twojego obecnego domu jest znacznie wyższe niż obecne, zapytaj potencjalnych bankowców hipotecznych, ile kosztowałoby zmodyfikowanie twojej pożyczki. Zakres może być wszędzie od darmowego do tysięcy. Nie ma gwarancji, że oprocentowanie kredytu mieszkaniowego spadnie, ale możesz mieć pewność, że możesz pozwolić sobie na refinansowanie, jeśli tak się stanie.

Dolna linia

Decyzja o zakupie domu powinna zawsze opierać się przede wszystkim na możliwości uzyskania miesięcznej płatności, zaliczki, remontu domu i wyposażenia, a jednocześnie wystarczającej ilości środków na fundusz ratunkowy. Zawsze należy wziąć pod uwagę czynniki, takie jak opłaty HOA i opcję spłaty kredytu hipotecznego, jeśli trzeba szybko się poruszać.

Najlepiej kupić, gdy zarówno stopy procentowe, jak i ceny mieszkań są niskie. Jeśli nie jest to możliwe, oblicz zarówno krótko-, jak i długoterminowe koszty niższej stopy procentowej w porównaniu z niższą ceną zakupu. Kiedy liczby będą najbardziej sensowne, wykonaj swój ruch.

(Kontynuuj czytanie: Sprawdź aktualne oprocentowanie kredytu hipotecznego, Jak oprocentowanie kredytu hipotecznego działa, Zrozumienie struktury spłaty kredytu hipotecznego, Punkty hipoteczne: Jaki jest cel ?, Kredyty hipoteczne: Stała stawka vs. Regulowana stawka, Stała lub zmienna stawka Hipoteka: Który jest Lepiej już teraz ?, Znalezienie najlepszych stawek hipotecznych, mam dobrą stopę hipoteczną? Zablokuj to !, Najważniejsze czynniki, które wpływają na stawki hipoteczne, Prognozowanie stawek hipotecznych: Kup, Sprzedaj lub Refi ?, Regulowana stopa hipoteczna: Co się stanie, gdy odsetki Ceny rosną, jak stopy procentowe wpływają na rynek mieszkaniowy, zakupy stóp hipotecznych).