Jak wybrać plan spłaty kredytu hipotecznego

Istnieje sześć różnych sposobów otrzymywania wpływów z najpopularniejszego rodzaju hipoteki odwróconej, hipoteki na konwersję kapitału własnego (HECM). Amerykański Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który reguluje HECM, nazywa te wybory „planami płatności”. Możesz zdecydować się na otrzymanie dużej kwoty ryczałtowej z góry, ustanowić linię kredytową, którą możesz wykorzystać w razie potrzeby, otrzymywać równe miesięczne płatności lub wybierz kombinację tych opcji.

Zawartość

• Plan płatności według stałej stawki
• Plany płatności z regulowaną stawką
• Opcja 1: Plan płatności najemcy
• Opcja 2: Terminowy plan płatności
• Opcja 3: Linia kredytowa
• Opcja 4: zmodyfikowany plan najmu
• Opcja 5: zmodyfikowany plan terminowy

Wybrany plan wpłynie na to, ile pieniędzy otrzymasz w krótkim i długim okresie, jak szybko wykorzystasz kapitał własny i jak skutecznie odwrócona hipoteka pomoże ci osiągnąć twoje cele finansowe. Oto, jak działa każdy plan płatności oraz ich zalety i wady. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz artykuł dotyczący regulacji odwróconych hipotek i kompletny przewodnik dotyczący odwróconych hipotek).

Plan płatności według stałej stawki

Jeśli chcesz mieć odwróconą hipotekę o stałej stopie procentowej, masz tylko jedną opcję planu płatności: jednorazową płatność ryczałtową.

Jak to działa

Otrzymujesz dużą kwotę naraz, gdy tylko Twoja odwrócona hipoteka zostanie zamknięta. Od tej kwoty naliczane są odsetki, bieżące miesięczne składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego, a także wszelkie finansowane koszty zamknięcia do momentu, gdy odwrócona hipoteka stanie się wymagalna. Początkowa stopa procentowa jest wyższa niż w przypadku planów o zmiennej stopie procentowej, ale oczekiwana stopa procentowa w czasie jest niższa.

Profesjonaliści

Powinieneś użyć tego rodzaju pożyczki, aby spłacić wysokie saldo hipoteczne lub pokryć kolejny duży wydatek. „Dystrybucja ryczałtowa jest najlepsza dla osób, które mają dużą istniejącą hipotekę, którą muszą spłacić”, mówi Casey Fleming, doradca ds. Kredytów hipotecznych w San Jose w Kalifornii, który obecnie pracuje dla C2 Financial Corp. i ma ponad 30 lata doświadczenia w branży kredytów hipotecznych. Mówi, że jest to najlepsza opcja, jeśli chcesz wziąć wszystkie lub większość dostępnych dochodów na raz.

Wady

W przyszłości nie będziesz otrzymywać żadnych dodatkowych dochodów z tej pożyczki. Pożyczkobiorcy, którzy nie są dobrzy w zarządzaniu pieniędzmi lub stracili zdolność do tego, są narażeni na ryzyko zmarnowania dochodów lub zbyt szybkiego ich wydawania. Oszuści czasami przekonują seniorów do wykupienia tego rodzaju pożyczek lub do właścicieli domów, którzy niedawno je zaciągnęli. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz Strzeż się tych oszustw związanych z odwróconą hipoteką ).

Fleming twierdzi, że największą wadą jest to, że „w prawie wszystkich przypadkach maksymalne wykorzystanie w pierwszym roku wynosi 60% początkowego limitu kapitału. Ponieważ ta opcja ma tylko jedno losowanie, maksymalna kwota pożyczki jest dość niska. ”Pozostałe 40% zachowujesz jako kapitał własny. Nie możesz nigdy pożyczyć za te 40%, ale posiadanie go może się przydać, jeśli chcesz sprzedać swój dom i spłacić kredyt hipoteczny.

Aby uzyskać dostęp do całego kapitału w miarę upływu czasu, musisz wybrać plan płatności o zmiennej stopie procentowej.

Plany płatności z regulowaną stawką

Pozostałe pięć planów odwróconej spłaty kredytu hipotecznego ma dostosowywane stawki. Jeśli wybierzesz jedną z nich, istnieją trzy możliwości zmiany stopy procentowej. Tylko jeden będzie dotyczył twojego kredytu hipotecznego i zostanie ujawniony w dokumentacji kredytowej.

• Twoja stopa procentowa będzie korygowana raz w roku na podstawie indeksu Constant Maturity Treasury (CMT) plus marża ustalona przez pożyczkodawcę. Stawka nie może wzrosnąć o więcej niż 2% rocznie i nie może wzrosnąć ani obniżyć o więcej niż 5% od początkowej stopy w okresie kredytowania.
• Twoja stopa procentowa będzie dostosowywana co miesiąc na podstawie indeksu CMT powiększonego o marżę ustaloną przez pożyczkodawcę. Stopa procentowa nie może wzrosnąć o więcej niż 10% w okresie kredytowania i nie ma ograniczeń co do tego, jak niskie może być oprocentowanie.
• Twoja stopa procentowa będzie dostosowywana co miesiąc w oparciu o oferowaną stopę procentową London Interbank powiększoną o marżę ustaloną przez pożyczkodawcę. Stopa procentowa nie może wzrosnąć o więcej niż 10% w okresie kredytowania i nie ma ograniczeń co do tego, jak niskie może być oprocentowanie.

Chociaż nie ma znaczenia, który z tych scenariuszy ma zastosowanie do pożyczki, ponieważ wpływa na to, ile odsetek narasta z czasem, nie ma to wpływu na zaplanowane miesięczne płatności lub dostępną linię kredytową. Znacząca zmiana stopy procentowej w przypadku hipoteki odwróconej nie naraża Cię na ryzyko wykluczenia tak, jak to możliwe w przypadku hipoteki terminowej. Wyższe oprocentowanie wpływa jednak na kapitał własny domu i oznacza, że ​​możesz otrzymać mniej, jeśli sprzedasz dom.

Jeśli planujesz zostać w domu na całe życie, podwyżki stóp procentowych mogą nie być poważnym problemem. Jeśli nie, możesz upewnić się, że oprocentowanie pożyczki odpowiada pierwszemu scenariuszowi, ponieważ maksymalny wzrost oprocentowania wynosi 5% zamiast 10%. Twój specjalista ds. Pożyczek i doradca ds. Odwrotnej hipoteki mogą pomóc ci zrozumieć twoje wybory i wpływ regulowanych stóp procentowych na twoją sytuację.

Kiedy ubiegasz się o odwróconą hipotekę z regulowaną stopą procentową, na ilustracjach opcji twojego planu płatności wykorzystasz oczekiwaną stopę procentową. To jest najlepsze odgadnięcie pożyczkodawcy na podstawie tego, jaka będzie średnia regulowana stopa procentowa przez cały okres kredytowania. Jest to jeden z trzech kluczowych czynników określających, ile możesz pożyczyć, wraz z wiekiem najmłodszego pożyczkobiorcy i wartością nieruchomości.

Teraz, gdy znasz już ogólne zasady działania planów o zmiennej stawce, przejrzyjmy pięć opcji płatności. Pamiętaj, że „płatność” w tym kontekście odnosi się do tego, w jaki sposób otrzymasz wpływy z pożyczki.

Opcja 1: Plan płatności najemcy

Jak to działa

Dostajesz równe miesięczne płatności, o ile przynajmniej jeden kredytobiorca mieszka w domu jako główna rezydencja. Miesięczne płatności są obliczane przy założeniu, że dożyjesz 100 lat. Jeśli nie spodziewasz się, że będziesz żył tak długo, lepszym rozwiązaniem może być omówiony poniżej plan płatności terminowych. Jeśli żyjesz dłużej, będziesz nadal otrzymywać płatności. Jeśli chcesz otrzymywać stałą miesięczną opłatę przez resztę życia w domu, plan spłaty nieruchomości jest dobrym wyborem.

Profesjonaliści

„Płatności za pracę są świetne dla tych, którzy myślą, że będą długo mieszkać w domu i potrzebują stabilnego miesięcznego dochodu”, mówi Fleming. Nie musisz się martwić, że zabraknie Ci odwrotnych wpływów z kredytu hipotecznego dzięki planowi spłat kredytu, o ile nadal będziesz spełniać pozostałe warunki kredytu.

Wady

Jeśli masz jakieś duże rachunki do spłacenia, ten plan nie pomoże ci ich zapłacić. Ponadto, podczas gdy ten plan płatności pozornie zapewnia gwarantowany dochód na całe życie, jeśli musisz wyprowadzić się z domu ze względów zdrowotnych - lub jeśli nie nadążasz za wymaganymi opłatami za nieruchomości, takimi jak ubezpieczenie domu, podatki od nieruchomości i podstawowe utrzymanie - odwrócona hipoteka będzie wymagalna (dotyczy to każdego planu płatności) i nie będziesz otrzymywać żadnych dalszych płatności, chyba że wyleczysz domyślne

Ty lub twoi spadkobiercy otrzymacie resztki pieniędzy ze sprzedaży domu po spłaceniu odwróconej hipoteki. Jednak w najgorszym scenariuszu kryzysu na rynku nieruchomości w połączeniu z wysokimi stopami procentowymi możesz nie wyjść z dużą ilością gotówki.

Opcja 2: Terminowy plan płatności

Jak to działa

Dostajesz równe miesięczne płatności za ustalony okres - na przykład 10 lat. „Płatności terminowe są najlepsze, jeśli masz jasne pojęcie o tym, jak długo będziesz mieszkać w domu”, mówi Fleming. „Starsi ludzie - w wieku 80 lat i starsi - lub ci, którzy chcą się wyprowadzić za kilka lat, mogą wybrać ten typ”.

Profesjonaliści

Miesięczna wypłata jest wyższa w porównaniu z planem płatności najemcy. Chociaż nie będziesz otrzymywać dodatkowych miesięcznych płatności po zakończeniu okresu kredytowania, będziesz mógł nadal mieszkać w domu jako głównym miejscu zamieszkania, dopóki nie umrzesz lub się wyprowadzisz (tak długo, jak będziesz spłacać drugą pożyczkę) warunki, takie jak płacenie podatków od nieruchomości).

Wady

Nie uzyskasz stałego dochodu na całe życie, chyba że zdarzy ci się umrzeć w okresie kredytowania. Możesz zbyt wcześnie zużyć kapitał własny i nie mieć innego źródła funduszy, na którym można polegać.

Opcja 3: Linia kredytowa

Jak to działa

Uzyskujesz dostęp do potrzebnych pieniędzy. Możesz zdecydować, kiedy skorzystać z linii kredytowej i ile wziąć, o ile saldo jest niższe niż główny limit. Twój pożyczkodawca nie może wymagać od ciebie wypłaty minimalnej kwoty lub wypłaty minimalnej kwoty zgodnie z ustalonym harmonogramem.

Profesjonaliści

Linia kredytowa zapewnia dużą elastyczność. Możesz wypłacić z góry dużą kwotę ryczałtową, a następnie pożyczyć dodatkowe fundusze w czasie i uzyskać dostęp do dodatkowego kapitału, który pozostaje zamknięty w planie płatności o stałej stopie procentowej. Możesz także pozostawić linię nietkniętą przez lata w oczekiwaniu na dzień, w którym będziesz jej potrzebować. Możesz także wypłacać równe lub podobne kwoty co miesiąc. Zasadniczo możesz dostosować wypłaty do swoich potrzeb i dostosowywać je w miarę zmieniających się potrzeb.

Linia kredytowa może działać jak ryczałt, umowa o pracę lub plan terminowy, ale masz większą kontrolę. Ponadto niewykorzystana część linii kredytowej rośnie z czasem przy tej samej stopie procentowej, którą płacisz od kwoty pożyczki. Ponadto płacisz tylko odsetki od faktycznie pożyczonych pieniędzy, co może ułatwić późniejszą sprzedaż i przeniesienie lub potencjalne pozostawienie pieniędzy spadkobiercom. W odróżnieniu od linii kredytowej z kapitałem własnym, linii kredytowej z odwróconą hipoteką nie można odwołać, nawet jeśli wartość domu spadnie lub sytuacja finansowa pogorszy się.

Wady

Możesz wykorzystać linię kredytową, pożyczając maksymalnie 60% swojego głównego limitu w pierwszym roku, a pozostałe 40% w pierwszym dniu drugiego roku. Jeśli to zrobisz, stracisz dostęp do funduszy. Może to zająć nawet pięć firm dni, aby otrzymać środki, o które prosisz z linii kredytowej, więc musisz upewnić się, że masz wystarczającą ilość gotówki na koncie czekowym na pilne potrzeby.

Opcja 4: zmodyfikowany plan najmu

Jak to działa

Otrzymujesz stałe miesięczne płatności w połączeniu z dostępem do linii kredytowej tak długo, jak długo jeden kredytobiorca zajmuje dom jako główną rezydencję. Stałe miesięczne płatności będą mniejsze niż w przypadku otrzymania prostego planu najmu, a linia kredytu będzie mniejsza niż w przypadku uzyskania prostej linii kredytu, ale będziesz mieć dostęp do tej samej łącznej kwoty środków.

Profesjonaliści

Masz elastyczność zarówno w ustalaniu miesięcznych płatności, jak i wyborze wielkości linii kredytowej. Jeśli chcesz mieć większe miesięczne płatności, możesz wybrać mniejszą linię kredytową. Jeśli chcesz mieć większą linię kredytową, możesz wybrać mniejsze miesięczne płatności.

Pozwala zaspokoić Twoje regularne miesięczne potrzeby w zakresie przepływów pieniężnych bez pożyczania więcej niż musisz. Ta opcja obniża koszty odsetek i zmniejsza ryzyko wykorzystania całego kapitału i niemożności przeniesienia się, jeśli chcesz lub potrzebujesz później.

Wady

Jeśli potrzebujesz dużej kwoty od razu, ten plan płatności prawdopodobnie nie jest najlepszą opcją.

Opcja 5: zmodyfikowany plan terminowy

Jak to działa

Otrzymujesz stałą miesięczną płatność za z góry określoną liczbę miesięcy, a także dostęp do linii kredytowej tak długo, jak długo jeden kredytobiorca utrzymuje dom jako swoją główną rezydencję. Stałe miesięczne płatności będą mniejsze niż w przypadku abonamentu długoterminowego, a linia kredytu będzie mniejsza niż w przypadku abonamentu liniowego, ale będziesz mieć dostęp do tej samej łącznej kwoty środków.

Profesjonaliści

Masz swobodę w ustalaniu wielkości miesięcznych płatności i czasu ich otrzymywania, a będą one wyższe niż w ramach zmodyfikowanego planu najmu, przy założeniu tej samej wielkości linii kredytowej. Uzyskujesz również elastyczność w wyborze wielkości linii kredytowej.

Na koniec okresu nadal będziesz mieć dostęp do wpływów z pożyczki, jeśli nie wykorzystałeś swojej linii kredytowej. Podobnie jak w przypadku zmodyfikowanego planu najmu, możesz obniżyć swoje oprocentowanie i być może będziesz miał wystarczającą ilość kapitału, aby później przejść.

Wady

Mogło Ci zabraknąć odwrotnych wpływów hipotecznych. Otrzymujesz miesięczne płatności tylko przez określoną liczbę miesięcy lub lat, więc musisz ostrożnie korzystać z linii kredytowej, jeśli spodziewasz się, że będziesz potrzebować dochodu po upływie tego okresu. Ten plan nie jest również najlepszym wyborem dla dużych, gotówkowych potrzeb z góry.

Dolna linia

HECM oferują tak wiele planów płatności, ponieważ starsi właściciele domów mają wiele różnych potrzeb finansowych. Żadna konkretna opcja nie jest ogólnie dobra ani zła. „Wybór najlepszej opcji zależy całkowicie od sytuacji i potrzeb klienta”, mówi Fleming. Jednak kontynuuje: „co do zasady wolę linię kredytową niż płatności długoterminowe”, wyjaśniając, że to dlatego, że linia kredytowa umożliwia przyjmowanie comiesięcznych wypłat, tak jak to możliwe w przypadku planu długoterminowego, ale daje masz elastyczność w uzyskiwaniu większej ilości w nagłych wypadkach i gromadzisz oszczędności odsetkowe, jeśli nie musisz z nich korzystać.

Przeprowadź badania i zadaj wiele pytań pożyczkodawcy i doradcy ds. Kredytów hipotecznych w celu ustalenia, który plan płatności jest dla Ciebie najlepszy. (Aby uzyskać więcej informacji, zobacz 5 znaków Odwrócenie hipoteki jest dobrym pomysłem i wybór właściwego pożyczkodawcy odwróconej hipoteki ).

Kontynuuj czytanie

Kompletny przewodnik po odwróconej hipotece
Porównywanie hipotek odwrotnych i terminowych
Czy kwalifikujesz się do odwrotnej hipoteki?
Odwrócone typy kredytów hipotecznych
Wybór właściwego pożyczkodawcy hipotecznego
Odwrócenie hipoteki lub pożyczki pod zastaw domu?
Przewodnik po podatkach i odwróconych hipotekach
5 najlepszych alternatyw dla odwróconej hipoteki
5 znaków odwróconej hipoteki to dobry pomysł
5 znaków odwróconej hipoteki to zły pomysł
Jak uniknąć przeżywania odwróconej hipoteki
Spojrzenie na regulację odwróconych hipotek
Zasady uzyskiwania odwróconej hipoteki FHA
Znajdź odpowiednią agencję doradztwa w zakresie odwróconej hipoteki
Znajdź najlepsze firmy z odwróconą hipoteką
Odwrócony kredyt hipoteczny: czy twoja wdowa (er) może stracić dom?
Uważaj na te oszustwa z odwróconą hipoteką
Pułapki odwróconej hipoteki